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　　知識點(diǎn)27：租賃合同

　　【考頻指數】★★

　　【考點(diǎn)精講】

　　一、法律特征：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　1.轉移租賃物使用收益權的合同;

　　2.是諾成合同;

　　3.是雙務(wù)、有償合同。

　　二、租賃合同的內容和分類(lèi)

　　內容：租賃物名稱(chēng)、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

　　類(lèi)型：

　　定期租賃約定租賃期限;租期最長(cháng)不得超過(guò)20年，否則超過(guò)部分無(wú)效。

　　不定期租賃：

　　1.租賃期限在6個(gè)月以上;應當采取書(shū)面，沒(méi)有采取書(shū)面合同的，視為不定期租賃;

　　2.沒(méi)有約定租賃期限;定期租賃屆滿(mǎn)，承租人繼續使用，出租人沒(méi)有異議。

　　承租人可以隨時(shí)解除;出租人解除合同應當合理期限內提前通知。

　　三、租賃合同當事人的權利義務(wù)

　　(一)出租人的義務(wù)：支付出租物、維修租賃物、權利瑕疵擔保、物的瑕疵擔保、保證承租人優(yōu)先購買(mǎi)權和保證共同居住人繼續承租。

　　1.承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權：

　　(1)出租房屋在出賣(mài)之前應通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利。

　　(2)租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

　　2.承租人在房屋租賃期間死亡的：

　　(1)與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋;

　　(2)此共同居住人不以與承租人是否有繼承關(guān)系、親屬關(guān)系為限。

　　(二)承租人的主要義務(wù)：支付租金、按照約定使用租賃物、妥善保管租賃物、有關(guān)事項通知、返還租賃物和損失賠償。

　　1.關(guān)于支付租金期限：租賃期不滿(mǎn)1年，租賃期屆滿(mǎn)時(shí)支付，1年以上的，每屆滿(mǎn)1年支付。

　　2.租賃物需要維修的，應當及時(shí)通知出租人，未經(jīng)出租人同意進(jìn)行改善和增設他物的，出租人可以要求成責任恢復原狀或者賠償損失。

　　3.轉租的，承租人和出租人之間合同繼續有效，第三人造成損失的，承租人賠償，未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

　　四、其他規定

　　1.在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。

　　2.因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

　　【速記點(diǎn)評】本知識點(diǎn)比較容易理解，不要死記硬背，對雙方義務(wù)要掌握。

　　【經(jīng)典例題】

　　1.關(guān)于租賃合同，下列說(shuō)法正確的是(　)。

　　A.租賃物指法律允許流通的動(dòng)產(chǎn)

　　B.租賃期限不得超過(guò)十五年

　　C.不定期租賃，任何一方當事人有權隨時(shí)解除合同，可不通知對方

　　D.租賃期限為5個(gè)月的，當事人可以自由選擇合同形式

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是租賃合同的內容和類(lèi)型。租賃物包括法律允許流通的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。租賃期限不得超過(guò)二十年。不定期租賃，任何一方當事人有權隨時(shí)解除合同，但是應在解除合同之前通知對方。租賃期限6個(gè)月以上的，應當采用書(shū)面形式。

　　2.下列不屬于出租人的主要義務(wù)的是(　)。

　　A.支付租金

　　B.交付出租物

　　C.權利瑕疵擔保的義務(wù)

　　D.保證承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的義務(wù)

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是租賃合同的法律規定。支付租金是承租人的主要義務(wù)。

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