湘建房[2008]283號

各市州建設局（建委、規劃建設局）、房地產(chǎn)局、統計局：

　　2008年7月16日，省建設廳、省統計局、省國土資源廳、省發(fā)展和改革委員會(huì )、中國人民銀行長(cháng)沙中心支行、中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )湖南監管局、國家統計局湖南調查總隊、長(cháng)沙市房屋產(chǎn)權管理局及部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在長(cháng)沙召開(kāi)聯(lián)席會(huì )議，分析2008年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢�，F將有關(guān)情況通報如下：

　　一、2008年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運行總體情況

　　1-6月，湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現增長(cháng)放緩的態(tài)勢，市場(chǎng)供過(guò)于求，宏觀(guān)調控政策效應顯現，抑制了房?jì)r(jià)上漲。主要表現在：

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)放緩。我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續增長(cháng)，增速逐月小幅走高后回落。完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資416.4億元，同比增長(cháng)30.2%，投資總量占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的19.3%，居全國第13位、中部地區第3位。前5個(gè)月，投資增速低開(kāi)高走，逐月小幅攀升，6月份投資增速出現今年以來(lái)的首次回落，同比下降9.5個(gè)百分點(diǎn)，但仍高于全省固定資產(chǎn)投資增速5個(gè)百分點(diǎn)，居全國第18位、中部地區第5位。長(cháng)沙市完成投資218.9億元，同比增長(cháng)23.5%，增速與去年同期基本持平，占全省投資總量的52.6%，益陽(yáng)市、張家界市、衡陽(yáng)市、永州市、懷化市、株洲市、岳陽(yáng)市的增速高于全省平均水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)放緩的主要原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資信心不足，購地意愿降低，全省購置土地788.1公頃，同比減少36.7%，土地成交價(jià)款52.4億元，同比減少10.7%.

　　2、房地產(chǎn)貸款增長(cháng)小幅放緩。隨著(zhù)國家從緊貨幣政策的貫徹落實(shí)，全省各金融機構加強了房地產(chǎn)信貸管理，房地產(chǎn)貸款增速高位回落。截止6月底，全省房地產(chǎn)貸款余額1025.1億元，占全省貸款余額的15.1%，同比增長(cháng)29.9%，回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。全省新增房地產(chǎn)貸款89.6億元，占全省新增貸款的14.7%，同比少增42.1億元，占比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(cháng)有所加快，個(gè)人購房貸款和政策性住房貸款增長(cháng)同步放緩。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額342.5億元，同比增長(cháng)18.6%，提高2個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人購房貸款余額536.4億元，同比增長(cháng)35.7%，下降5.4個(gè)百分點(diǎn)；政策性住房貸款余額145.5億元，同比增長(cháng)40%，下降6.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　3、商品房供應充裕。全省商品房施工面積7646.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)34％，增幅下降3.7個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅6177.8萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)38.8%，增幅下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。商品房新開(kāi)工面積2361.1萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)34.3%，增幅下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅1957.9萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)41.8%，增幅提高7.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房竣工面積781.8萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)25.2%，增幅提高5.1個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅633萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)26.3%，增幅提高8個(gè)百分點(diǎn)。

　　4、商品房銷(xiāo)售面積增長(cháng)明顯放緩，空置面積增加。全省商品房銷(xiāo)售面積1050.9萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)8%，增幅下降38.5個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅956.1萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)6.6%，下降45.2個(gè)百分點(diǎn)。全省商品房銷(xiāo)售額256.2億元，同比增長(cháng)20.7%，增幅下降48.2個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅銷(xiāo)售額216.9億元，同比增長(cháng)19.6%，增幅下降74個(gè)百分點(diǎn)。全省商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格2269元/平方米，同比上漲15.7%；長(cháng)沙市主城區商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為3978元/平方米，同比上漲13.7%.全省商品房空置面積241.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)31.7%，其中商品住宅空置面積141.9萬(wàn)平方米。

　　5、保障性住房供應顯著(zhù)增加。全省累計到位廉租住房保障資金5.6億元，同比增長(cháng)9.7倍，完成年度計劃的55.7%.累計建設籌集廉租住房面積80.9萬(wàn)平方米，新增保障戶(hù)數27997戶(hù)，同比分別增長(cháng)7倍、20.8倍，占年度計劃的80.9%、56%.全省經(jīng)濟適用住房完成投資11.8億元，施工面積164.5萬(wàn)平方米，竣工面積49.4萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)71.3%、32.7%、22.6%，完成年度計劃的46.2%、70.1%、24.7%.

　　上半年，湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)處在動(dòng)蕩調整中，投機性住房需求得到抑制，投資性住房需求減少，住房消費增長(cháng)回落，房?jì)r(jià)漲幅趨緩。但是也存在一些突出的問(wèn)題：一是消費者持幣觀(guān)望氣氛濃厚，銷(xiāo)售不暢，長(cháng)沙市商品房交易量連續5個(gè)月萎縮，這在近10年首次出現。二是部分開(kāi)發(fā)企業(yè)資金供應鏈緊張，買(mǎi)地、報建項目減少。緊縮的信貸政策不僅直接影響開(kāi)發(fā)企業(yè)融資，也對購房者的購房行為產(chǎn)生一定的影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠受阻。在住房剛性需求持續增加的情況下，明后年有可能出現銷(xiāo)售突然放量、商品房供不應求、房?jì)r(jià)大起大落的狀況。三是金融風(fēng)險加大。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款壞賬及住房消費貸款違約現象都有所增加，同時(shí)由于絕大多數貸款依靠不動(dòng)產(chǎn)抵押擔保投放，如果房?jì)r(jià)波動(dòng)較大，將導致金融風(fēng)險進(jìn)一步加劇。

　　二、2008年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢預測

　　當前，我省經(jīng)濟保持平穩較快發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城鄉居民收入穩步增加，居民儲蓄存款迅速增長(cháng)，消費品價(jià)格指數進(jìn)一步回落，全省大力推進(jìn)“兩型社會(huì )”建設。這些都將催生新的住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的有利因素居多，同時(shí)，我們也要看到房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的困難和問(wèn)題，機遇與挑戰并存。根據國家宏觀(guān)調控政策走向和2008年上半年我省房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況，預測下半年我省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將呈現以下特征：

　　1、房地產(chǎn)貸款增長(cháng)繼續減緩。下半年國家仍將實(shí)行從緊的貨幣政策，控制信貸過(guò)快增長(cháng)。開(kāi)發(fā)企業(yè)融資難以改觀(guān)，房地產(chǎn)貸款增長(cháng)速度將繼續減緩。

　　2、調整土地供應結構。政府將加大土地供應結構調整力度，重點(diǎn)保障中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的土地供應。同時(shí)，繼續加大閑置地清理力度，盤(pán)活存量，增加土地有效供給。

　　3、房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求。上半年，商品房新開(kāi)工面積增幅高于銷(xiāo)售面積增幅26.3個(gè)百分點(diǎn)，預示著(zhù)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持供大于求的格局，商品房銷(xiāo)售壓力較大，市場(chǎng)競爭加劇。

　　4、住房?jì)r(jià)格上漲趨緩。當前需求推動(dòng)住房?jì)r(jià)格上漲的因素消失，但是成本推動(dòng)住房?jì)r(jià)格上漲的因素凸現。征地拆遷費用增長(cháng)較快，鋼材、水泥等建材價(jià)格普遍上漲，勞動(dòng)力成本快速增加，都將導致商品房成本增加，商品住宅價(jià)格下跌空間有限。

　　5、解決城市低收入家庭住房困難將取得實(shí)質(zhì)性突破。隨著(zhù)各級政府加大保障性住房的財政投入力度，全省廉租住房和經(jīng)濟適用房建設將進(jìn)入全面提速階段。至年底，全省將完成新建（籌集）廉租住房100萬(wàn)平方米，竣工經(jīng)濟適用住房200萬(wàn)平方米，解決14萬(wàn)戶(hù)城市低收入家庭住房困難。長(cháng)沙市對住房保障政策進(jìn)行改革，經(jīng)濟適用住房實(shí)施貨幣化補貼，將有效擴大低收入家庭住房需求。

　　6、二手房市場(chǎng)有望回暖。各地正在積極研究制定激活二手房市場(chǎng)的政策措施，增加住房有效需求，住房消費有望升溫。近日，長(cháng)沙市出臺有關(guān)政策，將二手房交易綜合稅暫由1.98%下調至1.1%，這一政策對于盤(pán)活市場(chǎng)存量房、激活房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到積極作用。

湖南省建設廳
湖南省統計局
二OO八年八月四日