首先，土地權利實(shí)際上包括公共權力和私人權力

　　我們不談所有權，因為中國的土地所有權歸國家所有，所以真正有價(jià)值的是使用權。去年物權法通過(guò)后，私人權利在法律上予以界定，并給予很大的發(fā)揮空間。但是，政府公權很強勢。公權與私權兩者間界限在哪里？也就是城市的有序發(fā)展的基礎是私權的有限度的保護和公權有限度的限制這兩者之間如何界定？如果這兩者之間有個(gè)邊界可以界定清楚的話(huà)，那么城市和城鄉之間的沖突可能會(huì )減少，如果界定不清，這個(gè)糾紛就會(huì )不斷。所以在未來(lái)中國的發(fā)展中，我認為，土地權利的界定以及法制化是其中的關(guān)鍵話(huà)題。

　　其次，關(guān)于中國土地和經(jīng)濟增長(cháng)的問(wèn)題

　　毫無(wú)疑問(wèn)，中國的城市發(fā)展取決于中國土地制度的改變，也就是取決于土地的資本化和土地使用權的市場(chǎng)化。在第一階段，中國城市的發(fā)展取決于土地，第一階段就是原始積累時(shí)期，此時(shí)政府通過(guò)賣(mài)地擴張城市。這一階段，城市以粗放式發(fā)展為主，招商引資，只要有人來(lái)要就批。此時(shí)，資本和土地這一生產(chǎn)要素第一次接觸，發(fā)揮出強大的推動(dòng)力，使得中國經(jīng)濟在這幾十年突飛猛進(jìn)地增長(cháng)。進(jìn)入第二階段，我們突然發(fā)現土地資源本身的稀缺，所以第二階段要調整，進(jìn)入集約發(fā)展階段。此階段通過(guò)經(jīng)濟手段，使效率低下的企業(yè)外移。而第三階段，就是城市的理性增長(cháng)，城市到底是不是像北京那樣無(wú)限擴大、有沒(méi)有邊界、邊界在哪里？有專(zhuān)家說(shuō)，中國小城鎮太多了；有人從經(jīng)濟學(xué)的角度說(shuō)，大城市最集約，效率最高。但是從生態(tài)和社會(huì )學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，大城市問(wèn)題太多，所以都有毛病。那么城市到底有沒(méi)有邊界？小城市是不是變成一個(gè)中等或者大城市，大城市能不能限制不要再發(fā)展了？這里要注重的問(wèn)題就是理性增長(cháng)了，至于邊界到底在哪里，很多美國實(shí)踐的經(jīng)驗可供參考。

　　城市在初級階段，土地出讓金和GDP關(guān)系非常密切。等到城市發(fā)展到一定階段，用幾百個(gè)城市進(jìn)行模擬，建模測算就會(huì )發(fā)現，在城市發(fā)展到一定階段，GDP到一定階段的時(shí)候，實(shí)際上城市經(jīng)濟對土地擴張的依賴(lài)慢慢縮小。慢慢縮小的一個(gè)理由就是，城市擴張到一定程度，它的產(chǎn)業(yè)必然要升級、要提升。這其中也有另外一個(gè)依據，如果城市繼續這樣發(fā)展，想象一下我們人類(lèi)的生活環(huán)境將會(huì )如何，所以理性增長(cháng)以及權力的限制是必須的。

　　這就涉及到城市土地與社會(huì )經(jīng)濟關(guān)系的問(wèn)題。城市的土地是強大資本，歷史上日本地價(jià)飛速上漲，當然現在已經(jīng)落回去了。這就是說(shuō)，城市土地與整個(gè)社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系是很密切的。如果脫離了整個(gè)經(jīng)濟增長(cháng)的背景，就會(huì )引發(fā)很多城市問(wèn)題。

　　第三，農村和土地關(guān)系的問(wèn)題。很多專(zhuān)家提到了城鄉二元經(jīng)濟結構

　　實(shí)際上農村的土地資產(chǎn)是一個(gè)沉淀的資本或者說(shuō)是死的資本。這種沉淀的資本，使農民凝固在土地上，形成所謂的“二元結構”。農民即便進(jìn)了城，也不能托帶著(zhù)土地資產(chǎn)，這是個(gè)大的改革空間。很多學(xué)者進(jìn)行了估算，而我們做了1700戶(hù)農戶(hù)的調查。按照調查結果的估算，如果大塊的農地和宅基地兩者加在一起，則耕地的價(jià)值按照200元一畝地的價(jià)值出租來(lái)算，耕地的價(jià)值就是用地的價(jià)值，最后的結果是，我國的農民耕地和村莊的用地高達38.59萬(wàn)億元。這樣一個(gè)資金的沉淀，或者資產(chǎn)的價(jià)值，就是土地潛在的價(jià)值。由于物權不允許轉讓、買(mǎi)賣(mài)、抵押，這個(gè)價(jià)值就沉淀下來(lái)。所以從這個(gè)角度看，實(shí)際上我們的農民并不是無(wú)產(chǎn)者，而是有產(chǎn)者。如果按照價(jià)值平均的話(huà)，大概一戶(hù)農民有15萬(wàn)元，有些城鎮居民也不見(jiàn)得有這樣的資產(chǎn)，當然關(guān)鍵是如何釋放出這些資產(chǎn)。當然這其中存在著(zhù)和金融以及其他制度結合的問(wèn)題，包括產(chǎn)權制度的結合。這是很大的一個(gè)空間，也引出一個(gè)新的問(wèn)題，就是農村土地的物權化問(wèn)題。

　　物權化完成之后就是資產(chǎn)化的問(wèn)題，也就是能不能抵押、能不能融資這些問(wèn)題。所以說(shuō)今后較長(cháng)時(shí)期如何促進(jìn)農村土地資源向農村土地資產(chǎn)的轉變，是一個(gè)亟待解決的經(jīng)濟問(wèn)題。農村土地變?yōu)橘Y產(chǎn)后就是資本化問(wèn)題，就是如何把金融工具引進(jìn)去，這些都是未來(lái)一系列值得研究、解決的問(wèn)題。由此引出可能的出路就是農村土地產(chǎn)權體系重構，農村的土地資產(chǎn)化、然后資本化、然后收益合理化。這將促進(jìn)新農村建設以及促進(jìn)城市化進(jìn)程，真正實(shí)現城鄉的統籌。

　　第四，關(guān)于公共產(chǎn)品的提供以及土地的配置和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問(wèn)題

　　眾所周知，土地歸國家所有，所以在一定時(shí)期內，還承擔著(zhù)兩個(gè)公共產(chǎn)品提供的問(wèn)題：一個(gè)就是城市保障性住房的提供，一個(gè)就是在農村社會(huì )保障的提供。盡管農民沒(méi)有社保，但現在已經(jīng)開(kāi)始慢慢建立了，他的保障就是土地，所以它具有了保障功能，當然還有其他功能。真正的國家保障實(shí)力，據我們估算，就是農村社保當時(shí)的支出占全國社保的1.96%%.這就等于幾乎沒(méi)有，那么靠什么實(shí)現農村社保呢？靠土地。未來(lái)如果靠資產(chǎn)化，那么通過(guò)資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行社�？赡芤彩俏磥�(lái)的一個(gè)空間，就是釋放出它的沉淀資本。

　　最后，關(guān)于土地和城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問(wèn)題

　　土地對經(jīng)濟發(fā)展貢獻極大，土地除了拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)也有負面作用。日本的教訓說(shuō)明，土地與產(chǎn)業(yè)結構盲目給土地配置，對經(jīng)濟發(fā)展是不利的。這其中，土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)也是密切相關(guān)的，當然，土地與金融市場(chǎng)也是非常重要的，整個(gè)土地的配置和城市的發(fā)展是非常關(guān)鍵的，值得深入探討。