國發(fā)[2003]18號

各省、自治區、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構：

　　《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)[1998]23號）發(fā)布五年來(lái)，城鎮住房制度改革深入推進(jìn)，住房建設步伐加快，住房消費有效啟動(dòng)，居民住房條件有了較大改善。以住宅為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，對拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。同時(shí)應當看到，當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不平衡，一些地區住房供求的結構性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(cháng)過(guò)快；房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)體系尚不健全，住房消費還需拓展；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易行為不夠規范，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管和調控有待完善。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，現就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

　　一、提高認識，明確指導思想

　�。ㄒ唬┏浞终J識房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的重要意義。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿(mǎn)足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費，擴大內需，拉動(dòng)投資增長(cháng)，保持國民經(jīng)濟持續快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會(huì )就業(yè)的有效途徑。實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展，對于全面建設小康社會(huì )，加快推進(jìn)社會(huì )主義現代化具有十分重要的意義。

　�。ǘ�）進(jìn)一步明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的指導思想。要堅持住房市場(chǎng)化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎性作用；堅持以需求為導向，調整供應結構，滿(mǎn)足不同收入家庭的住房需要；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅持加強宏觀(guān)調控，努力實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結構基本合理，價(jià)格基本穩定；堅持在國家統一政策指導下，各地區因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當地經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展相適應，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調，促進(jìn)經(jīng)濟社會(huì )可持續發(fā)展。

　　二、完善供應政策，調整供應結構

　�。ㄈ�）完善住房供應政策。各地要根據城鎮住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，調整住房供應結構，逐步實(shí)現多數家庭購買(mǎi)或承租普通商品住房；同時(shí)，根據當地情況，合理確定經(jīng)濟適用住房和廉租住房供應對象的具體收入線(xiàn)標準和范圍，并做好其住房供應保障工作。

　�。ㄋ模�強經(jīng)濟適用住房的建設和管理。經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。要通過(guò)土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔小區外基礎設施建設、控制開(kāi)發(fā)貸款利率、落實(shí)稅收優(yōu)惠政策等措施，切實(shí)降低經(jīng)濟適用住房建設成本。對經(jīng)濟適用住房，要嚴格控制在中小套型，嚴格審定銷(xiāo)售價(jià)格，依法實(shí)行建設項目招投標。經(jīng)濟適用住房實(shí)行申請、審批和公示制度，具體辦法有市（縣）人民政府制定。集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房建設的組成部分，其建設標準、參加對象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規定執行。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

　�。ㄎ澹┰黾悠胀ㄉ唐纷》抗�應。要根據市場(chǎng)需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應中的比例。對普通商品住房建設，要調控土地供應，控制土地價(jià)格，清理并逐步減少建設和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設成本，努力使住房?jì)r(jià)格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應。

　�。�六）建立和完善廉租住房制度。要強化政府住房保障職能，切實(shí)保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。以財政預算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩定規范的住房保障資金來(lái)源。要結合當地財政承受能力和居民住房的實(shí)際情況，合理確定保障水平。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔。

　�。ㄆ撸┛刂聘邫n商品房建設。各地要根據實(shí)際情況，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準。對高檔、大戶(hù)型商品住房以及高檔寫(xiě)字樓、商業(yè)性用房積壓較多的地區，要控制此類(lèi)項目的建設用地供應量，或暫停審批此類(lèi)項目。也可以適當提高高檔商品房等開(kāi)發(fā)項目資本金比例和預售條件。

　　三、改革住房制度，健全市場(chǎng)體系

　�。ò耍├^續推進(jìn)現有公房出售。對能夠保證居住安全的非成套住房，可根據當地實(shí)際情況向職工出售。對權屬有爭議的公有住房，由目前房屋管理單位出具書(shū)面具結保證后，向職工出售。對因手續不全等歷史遺留問(wèn)題影響公有住房出售和權屬登記發(fā)證的，由各地制定政策，明確界限，妥善處理。

　�。ň牛┩晟谱》垦a貼制度。要嚴格執行停止住房實(shí)物分配的有關(guān)規定，認真核定住房補貼標準，并根據補貼資金需求和財力可能，加大住房補貼資金籌集力度，切實(shí)推動(dòng)住房補貼發(fā)放工作。對直管公房和財政負擔單位公房出售的凈收入，要按照收支兩條線(xiàn)管理的有關(guān)規定，統籌用于發(fā)放住房補貼。

　�。ㄊ�）搞活住房二級市場(chǎng)。要認真清理影響已購公有住房上市交易的政策性障礙，鼓勵居民換購住房。除法律、法規另有規定和原公房出售合同另有約定外，任何單位不得擅自對已購公有住房上市交易設置限制條件。各地可以適當降低已購公有住房上市出售土地收益繳納標準；以房改成本價(jià)購買(mǎi)的公有住房上市出售時(shí)，原產(chǎn)權單位原則上不再參與所得收益分配。要依法加強房屋租賃合同登記備案管理，規范發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)。

　�。ㄊ�一）規范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)。要健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)規則，嚴格執行房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)估價(jià)師執（職）業(yè)資格制度，為居民提供準確信息和便捷的服務(wù)。規范發(fā)展住房裝飾裝修市場(chǎng)，保證工程質(zhì)量。貫徹落實(shí)《物業(yè)管理條例》，切實(shí)改善住房消費環(huán)境。

　　四、發(fā)展住房信貸，強化管理服務(wù)

　�。ㄊ�二）加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度。要加強住房公積金歸集工作，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，簡(jiǎn)化手續，取消不合理收費，改進(jìn)服務(wù)，方便職工貸款。

　�。ㄊ�三）完善個(gè)人住房貸款擔保機制。要加強對住房置業(yè)擔保機構的監管，規范擔保行為，建立健全風(fēng)險準備金制度，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保。對無(wú)擔保能力和擔保行為不規范的擔保機構，要加快清理，限期整改。加快完善住房置業(yè)擔保管理辦法，研究建立全國個(gè)人住房貸款擔保體系。

　�。ㄊ�四）加強房地產(chǎn)貸款監管。對符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，要繼續加大信貸支持力度。同時(shí)要加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目貸款審核管理，嚴禁違規發(fā)放房地產(chǎn)貸款；加強對預售款和信貸資金使用方向的監督管理，防止挪作他用。要加快建立個(gè)人征信系統，完善房地產(chǎn)抵押登記制度，嚴厲打擊各種騙貸騙資行為。要妥善處理過(guò)去違規發(fā)放或取得貸款的項目，控制和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，維護金融穩定。

　　五、改進(jìn)規劃管理，調控土地供應

　�。ㄊ�五）制定住房建設規劃和住宅產(chǎn)業(yè)政策。各地要編制并及時(shí)修訂完善房地產(chǎn)業(yè)和住房建設發(fā)展中長(cháng)期規劃，加強對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導。要充分考慮城鎮化進(jìn)程所產(chǎn)生的住房需求，高度重視小城鎮住房建設問(wèn)題。制定和完善住宅產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟、技術(shù)政策，健全推進(jìn)機制，鼓勵企業(yè)研發(fā)和推廣先進(jìn)適用的建筑成套技術(shù)、產(chǎn)品和材料，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現代化。完善住宅性能認定和住宅部品認定、淘汰的制度。堅持高起點(diǎn)規劃、高水平設計，注重住宅小區的生態(tài)環(huán)境建設和住宅內部功能設計。

　�。ㄊ�六）充分發(fā)揮城鄉規劃的調控作用。在城市總體規劃和近期建設規劃中，要合理確定各類(lèi)房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎設施建設中的拆遷安置用房建設項目，并合理配置市政配套設施。各類(lèi)開(kāi)發(fā)區以及撤市（縣）改區后的土地，都要納入城市規劃統一化管理。嚴禁下放規劃審批權限。對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中各種違反城市規劃法律法規的行為，要依法追究有關(guān)責任人的責任。

　�。ㄊ�七）加強對土地市場(chǎng)的宏觀(guān)調控。各地要健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地計劃供應制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地必須符合土地利用總體規劃和年度計劃，嚴格控制占用耕地，不得下放土地規劃和審批權限。利用原劃撥土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須納入政府統一供地渠道，嚴禁私下交易。土地供應過(guò)量、閑置建設用地過(guò)多的地區，必須限制新的土地供應。普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供不應求、房?jì)r(jià)漲幅過(guò)大的城市，可以按規定適當調劑增加土地供應量。

　　六、加強市場(chǎng)監管，整頓市場(chǎng)秩序

　�。ㄊ�八）完善市場(chǎng)監管制度。加強對房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目審批管理，嚴格執行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資本金制度、項目手冊制度，積極推行業(yè)主工程款支付擔保制度。支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)兼并、收購和重組，形成一批實(shí)力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團。嚴格規范房地產(chǎn)項目轉讓行為。已批準的房地產(chǎn)項目，確需變更用地性質(zhì)和規劃指標的，必須按規定程序重新報批。

　�。ㄊ�九）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統和預警預報體系。要加強房地產(chǎn)市場(chǎng)統計工作，完善全國房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預警預報體系。各地房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統和預警預報體系建設中需要政府承擔的費用，由各地財政結合當地信息化系統和電子政務(wù)建設一并落實(shí)。

　�。ǘ�十）整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。要加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治力度，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規行為，堅決制止一些單位和部門(mén)強制消費者接受中介服務(wù)以及指定中介服務(wù)機構的行為。加快完善房地產(chǎn)信用體系，強化社會(huì )監督。采取積極措施，加快消化積壓商品房。對空置量大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣(mài)和新項目申報。進(jìn)一步整頓土地市場(chǎng)秩序，嚴禁以科技、教育等產(chǎn)業(yè)名義取得享受優(yōu)惠政策的土地后用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，嚴禁任何單位和個(gè)人與鄉村簽訂協(xié)議圈占土地，使用農村集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。切實(shí)加強源頭管理，有效遏制并預防住房制度改革和房地產(chǎn)交易中的各種腐敗行為。

　　地方各級人民政府要認真貫徹國家宏觀(guān)調控政策，從實(shí)際出發(fā)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調控辦法，建立有效的協(xié)調機制，并對本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展負責。省級人民政府要加強對市、縣房地產(chǎn)發(fā)展工作的指導和監督管理。國務(wù)院有關(guān)部門(mén)要各司其職，分工協(xié)作，加強對各地特別是問(wèn)題突出地區的指導和督查。國家發(fā)展改革、財政、國土、銀行、稅務(wù)等部門(mén)要調整和完善相關(guān)的政策措施。建設部要會(huì )同有關(guān)部門(mén)抓緊制定經(jīng)濟適用住房管理、住房補貼制度監督、健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統和預警預報體系、建立全國個(gè)人住房貸款擔保體系等方面的實(shí)施辦法，指導各地具體實(shí)施并負責對本通知貫徹落實(shí)情況的監督檢查。

中華人民共和國國務(wù)院
二○○三年八月十二日