從90年代后期起，中國的物業(yè)管理開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)運作階段，為了使新興的物業(yè)管理市場(chǎng)逐步規范成熟起來(lái)，必須盡快引入競爭機制，物業(yè)管理項目的招標則是促進(jìn)良性競爭的有效手段。

　　1996年12月，深圳市率先嘗試了由行業(yè)主管部門(mén)組織的公開(kāi)物業(yè)管理招投標，鹿丹村小區通過(guò)公開(kāi)招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的成功創(chuàng )全國之先河，物業(yè)管理開(kāi)始走出“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的初級發(fā)展階段，由于全國各地的物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展參差不齊，直到3年后的1999年，物業(yè)管理招投標的試點(diǎn)工作才在全國各大城市興起，成為本行業(yè)的一大熱點(diǎn)話(huà)題。

　　物業(yè)管理招投標從1999年下半年開(kāi)始出現的這一個(gè)小高潮并非出于偶然。其中一個(gè)因素自然是1999年5月23-24日全國物業(yè)管理工作會(huì )議在深圳召開(kāi)，建設部副部長(cháng)宋春華在會(huì )上明確指出：“各地要在調查研究的基礎上，制定物業(yè)管理招投標規則，努力創(chuàng )造公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境，精心組織招投標工作”。并希望“在以后的工作中，必須徹底改變‘誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理’的壟斷經(jīng)營(yíng)局面。

　　凡是10萬(wàn)平方米以上的新建商品住宅小區的物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在主管部門(mén)的指導與監督下，在商品房預售前面向社會(huì )招標�！倍�我們認為物業(yè)管理公開(kāi)招投標的推出是行業(yè)自身發(fā)展到一定階段后的必然產(chǎn)物。通過(guò)投標，物業(yè)管理企業(yè)可以在平等競爭的前提下開(kāi)拓業(yè)務(wù)，擴大市場(chǎng)份額，實(shí)現規�；�經(jīng)營(yíng)，提高管理水平，樹(shù)立企業(yè)形象。因此隨著(zhù)物業(yè)管理企業(yè)參與招投標活動(dòng)的積極性的提高，物管市場(chǎng)的競爭也越發(fā)激烈。

　　雖然所說(shuō)目前全國各地物業(yè)管理公開(kāi)招投標仍舊處于起步和嘗試階段，但其之所以引起業(yè)內人士的廣泛關(guān)注，是因為大家對于打破壟斷、真正推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化的期待已經(jīng)太久了。

　　一、物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展需要推行招投標

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理招標方的逐步成熟。

　　招標方包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設單位和物業(yè)業(yè)主，前者往往是政府投資部門(mén)、事業(yè)單位和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，一般具有招標的經(jīng)驗和能力。后者則往往面臨缺乏經(jīng)驗、無(wú)完善的操作規范可以依據的問(wèn)題，因此，業(yè)主委員會(huì )需要有一個(gè)提高自律意識、努力掌握招投標相關(guān)政策、規則和學(xué)習成功經(jīng)驗的過(guò)程。

　　總體來(lái)看，物業(yè)管理招投標方正在逐步走向成熟。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商意識到，本著(zhù)對今后管理負責的態(tài)度，打破地區界限，放眼社會(huì )，一步到位選聘社會(huì )上有實(shí)力、有經(jīng)驗、有品牌的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，負責起物業(yè)售后服務(wù)工作，既符合社會(huì )分工的專(zhuān)業(yè)要求，順應物業(yè)管理市場(chǎng)競爭的發(fā)展潮流，也擺脫了自己做管理又不懂管理，以致被投訴甚至被炒“魷魚(yú)”的窘境，使業(yè)主們一開(kāi)始就享受到高水平的管理服務(wù)，與管理公司建立起信任合作的關(guān)系。

　　業(yè)主對物業(yè)管理公司的取舍支配著(zhù)競爭的走向。業(yè)主們對物業(yè)管理公司的判斷逐漸擺脫“費用決定論，”即并不是誰(shuí)報價(jià)低就選擇誰(shuí)，而是依據投標企業(yè)的管理水平、管理業(yè)績(jì)、管理風(fēng)格等因素綜合考慮。

　�。ǘ�）物業(yè)管理投標方的逐步成熟。

　　投標企業(yè)一般均具有公平競爭的意識，試圖通過(guò)投標，搶占市場(chǎng)份額，擴大企業(yè)影響，走規�；�經(jīng)營(yíng)道路。特別是一些跨區投標的物業(yè)管理公司，往往具有良好的資質(zhì)，較為豐富的管理經(jīng)驗和專(zhuān)業(yè)知識，以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場(chǎng)上取得了一定的信譽(yù)，無(wú)論是硬件還是軟件方面，均有一定的優(yōu)勢。

　　在投標過(guò)程中，投標企業(yè)越發(fā)注重前期的市場(chǎng)調研，對招標物業(yè)的市場(chǎng)狀況，有關(guān)的政策、法規，居民對物業(yè)管理的認知程度等展開(kāi)全面了解，精心準備，做到有備而來(lái)。

　　通過(guò)競爭，投標企業(yè)認識到，不僅要善于理財，為業(yè)主精打細算，更要憑借全新的理念和舉措，突出自身的管理風(fēng)格和品牌形象，贏(yíng)得物業(yè)管理權。

　　目前，也還存在個(gè)別投標企業(yè)采取非正當競爭性手段，鉆政策、法規的空子，干擾招投標活動(dòng)的現象。有的投標企業(yè)脫離實(shí)際，作出種種過(guò)高承諾，也影響到評標工作的順利進(jìn)行。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理招投標應打破誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)壟斷的陳舊模式，使物業(yè)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理分離。

　　在物業(yè)管理自身作為一個(gè)行業(yè)存在的初期，發(fā)展商別無(wú)選擇地自組物業(yè)管理公司，但是隨著(zhù)行業(yè)自身的發(fā)展需要，物業(yè)開(kāi)發(fā)和管理不進(jìn)行分離，會(huì )造成許多難以調和的矛盾。尤其在各種法令法規及其配套措施還不夠完善的今天，發(fā)展商自己直接組建和領(lǐng)導物業(yè)管理公司，若缺乏自律意識，或在自身經(jīng)營(yíng)中發(fā)生困難的前提下，將最終損害業(yè)主（客戶(hù)）的切身利益。舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子：發(fā)展商拖欠、挪用或不按規定金額繳納維修基金并不是個(gè)別現象，相當一部分就發(fā)生在開(kāi)發(fā)和管理為同一家公司的情況下。一旦發(fā)展商資金運作困難，直接導致的結果就是業(yè)主委員會(huì )成立之后不能獲得足額的維修基金，甚至失去大部分基金，包括業(yè)主（客戶(hù)）自己所繳納的部分。物業(yè)管理招投標工作的開(kāi)展將促使物業(yè)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理分離，最大程度上保障業(yè)主（客戶(hù)）的利益不受侵害。同時(shí)也只有開(kāi)發(fā)和管理的分離，才能促使越來(lái)越多的物業(yè)管理企業(yè)不斷自我壯大、獨立成長(cháng)，保證物業(yè)管理作為一個(gè)獨立的行業(yè)按照其自身的規律健康發(fā)展下去。

　�。ㄋ模┩菩形飿I(yè)管理招投標，通過(guò)競爭機制，加速推進(jìn)全行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程。

　　經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，全國各地目前已形成了許多有較強市場(chǎng)意識的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)，迫切希望擴大市場(chǎng)占有率，行業(yè)競爭日趨激烈。如果不能保證這種競爭始終處于有序、公平的狀態(tài)，就有可能造成不正當競爭的蔓延，發(fā)生暗箱操作，最終將不利于行業(yè)的健康發(fā)展。只有在公開(kāi)、公平、公正的競爭機制影響下，才能保證一批觀(guān)念新、效益好、實(shí)力強、規模大、機制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)競爭中憑借自身的優(yōu)勢脫穎而出。與其它行業(yè)一樣，物業(yè)管理的發(fā)展也需要一批優(yōu)秀的企業(yè)盡快崛起，他們通過(guò)企業(yè)的不斷自我完善和創(chuàng )新，通過(guò)相互間的競爭和交流，最終將帶領(lǐng)行業(yè)內其它企業(yè)的共同進(jìn)步和提高。而物業(yè)管理招投標的推行正為本行業(yè)內領(lǐng)導型企業(yè)的迅速成長(cháng)提供了便利條件。

　�。ㄎ澹┐_立起一種同時(shí)保障發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主（客戶(hù)）三者利益的規范機制。

　　不少物業(yè)管理企業(yè)在參與物業(yè)管理招投標過(guò)程中都會(huì )遇到這樣一些問(wèn)題：發(fā)展商希望物業(yè)企業(yè)吸納一些自身難以消化的人員；減免空房管理費；為了促銷(xiāo)，盡量降低物業(yè)管理費收費標準等等。而物業(yè)管理企業(yè)出于承接物業(yè)的渴望常常處于進(jìn)退兩難的境地。這些問(wèn)題看似發(fā)展商與物業(yè)管理企業(yè)作為合同雙方的權利義務(wù)問(wèn)題，實(shí)際暴露出的是發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主（客戶(hù)）三者之間的權利義務(wù)沒(méi)有得到相應的保障。

　　以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)就可以解決這些問(wèn)題。招投標的評審權和決定權授權交給了專(zhuān)家評審小組，有利于作出最正確的選擇。同時(shí)，整個(gè)招投標過(guò)程是公開(kāi)、透明的，交易條件也公平、明示的，最大程度上杜絕了不合理條件，有利于物業(yè)管理企業(yè)輕裝上陣，最終有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

　　二、招投標過(guò)程中急需解決的一些問(wèn)題由于物業(yè)管理招投標尚處于起步和嘗試階段，不可避免地存在著(zhù)一些不盡如人意的問(wèn)題。我們就招標過(guò)程中尚需完善之處談幾點(diǎn)看法。

　�。ㄒ唬┮巹t有待完善物業(yè)管理招投標活動(dòng)涉及諸多的權利義務(wù)關(guān)系，包括物業(yè)的開(kāi)發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)之間，也包括業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司、與全體業(yè)主之間以及全體業(yè)主與物業(yè)管理公司之間等，需要相應的法律依據做為保障。

　　政府部門(mén)積極倡導物業(yè)管理項目的公開(kāi)招標制度，同時(shí)對參與競爭的物業(yè)管理公司提出資質(zhì)要求，提高參賽者的標準，都有利于物業(yè)管理招投標市場(chǎng)的發(fā)展。

　�。ǘ�）對一定條件下的物業(yè)必須實(shí)行招投標。

　　現在發(fā)展商和業(yè)委會(huì )在選擇物業(yè)管理公司的過(guò)程中，可以自主決定選擇的方式。以“公開(kāi)、公平、公正”原則為前提的招投標方式無(wú)疑是最合理的選聘方式，政府部門(mén)應當采取一些強制措施。如對于新建物業(yè)，達到一定的規模的，發(fā)展商必須采用招投標方式。而業(yè)委會(huì )選聘物業(yè)公司更是必須堅持招投標。

　�。ㄈ�）設立非官方的、權威的物業(yè)管理招投標機構。

　　目前許多招投標因缺少監管而偏離了正確的軌道，未達到滿(mǎn)意的結果。因此建議設立非官方的、權威的物業(yè)管理招投標機構。有以下幾點(diǎn)建議可供參考：

　　1、設立權威的物業(yè)管理招投標機構，專(zhuān)門(mén)負責指導和監督物業(yè)管理招投標的工作。但不宜由政府主管部門(mén)直接參與，把政府行為與市場(chǎng)行為連在一起不合理。

　　2、物業(yè)管理招投標事先必須到專(zhuān)門(mén)機構備案，取得專(zhuān)門(mén)機構的認可方可進(jìn)行。

　　3、專(zhuān)門(mén)機構應就個(gè)案指定專(zhuān)人負責，并幫助招標方制定招投標的方案，編寫(xiě)招標書(shū)，推薦合格的物業(yè)管理公司參加招投標。

　　4、專(zhuān)門(mén)機構應協(xié)助招標方分析投標公司的標書(shū)，選擇最適合該物業(yè)的管理方案�；蛘呖捎晌飿I(yè)管理專(zhuān)家組成評審小組受業(yè)委會(huì )委托進(jìn)行標書(shū)的評審工作。

　　5、招投標的開(kāi)標和決標等重大事件的進(jìn)行必須由專(zhuān)門(mén)機構的參與，并受到其監督，以維護“公開(kāi)、公平、公正”和誠實(shí)信用的原則。

　　關(guān)于評審小組的人員組成問(wèn)題�！吨腥A人民共和國招投標法》第三十七條規定：“依法必須進(jìn)行招標的項目，其評標委員會(huì )由招標人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專(zhuān)家組成，成員人數為五人以上單數，其中技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專(zhuān)家不得少于成員總數的三分之一”。

　　雖然目前物業(yè)管理非“依法必須進(jìn)行招標的項目”，但亦可參照此條款執行。各地招投標機構可考慮認定一批物業(yè)管理專(zhuān)家，建立一個(gè)專(zhuān)家名冊或專(zhuān)家庫，主要參與本地的物業(yè)管理招投標的評標工作。某個(gè)物業(yè)管理招投標項目在確定評標委員會(huì )專(zhuān)家的數量后，在確保專(zhuān)家與投標企業(yè)無(wú)任何利害關(guān)系的前提下，可由招投標機構從專(zhuān)家名冊中隨機抽取專(zhuān)家進(jìn)入評標委員會(huì )，以體現“公開(kāi)、公平、公正”的原則。同時(shí)，發(fā)展商代表在評標委員會(huì )中的比例不宜過(guò)多，一般以一至兩人為宜，既可保證發(fā)展商參與選聘物業(yè)企業(yè)的權利，又能避免發(fā)展商的意志左右最終評標結果，以確保為了打破壟斷經(jīng)營(yíng)而進(jìn)行招投標的初衷。

　�。ㄋ模┰O定招投標市場(chǎng)的準入條件。

　　為了減少對投標人的初審工作量，對于有較高管理要求的物業(yè)項目（可通過(guò)物業(yè)類(lèi)型或面積加以限定）應限定只有達到一定資質(zhì)等級的企業(yè)才能參與招投標。目前深圳有40余家甲級資質(zhì)企業(yè)，可以代表深圳物業(yè)管理行業(yè)的最高水平。建設部也即將評選全國一級資質(zhì)企業(yè)的才具備投標資格，以引導市場(chǎng)資源向優(yōu)勢企業(yè)集中。

　�。ㄎ澹┦袌�(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò )還不通暢。

　　由于物業(yè)管理行業(yè)在我國還是較為新興的行業(yè)，市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò )的建立還不夠完善。一方面，招標方對投標企業(yè)的情況，如資質(zhì)狀況，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)、企業(yè)實(shí)力等，缺乏可靠、完整的信息來(lái)源；另一方面，想參與競爭的物業(yè)管理企業(yè)對市場(chǎng)信息的獲取渠道較少，特別是要跨區參與投標，及時(shí)掌握有關(guān)信息更難。市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò )的不完善，一定程度上制約了招標活動(dòng)公平競爭的開(kāi)展。

　　物業(yè)管理招投標的推行是行業(yè)自身發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是行業(yè)自身運行規律的體現。它標志著(zhù)發(fā)展商和業(yè)主（客戶(hù)）物業(yè)管理意識的提高，標志著(zhù)物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)競爭意識的增強，標志著(zhù)物業(yè)管理將真正作為一個(gè)相對獨立的行業(yè)而存在，并將更具活力、更加健康地發(fā)展下去。