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房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試輔導——經(jīng)紀概論(一)

2008-04-09 16:43   來(lái)源: 字體: 打印 收藏

房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試輔導——經(jīng)紀概論

第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀概述

  第一節 經(jīng)紀與經(jīng)紀人

  一、經(jīng)紀的內涵

  二、經(jīng)紀的作用

  三、經(jīng)紀的活動(dòng)特點(diǎn)

  四、經(jīng)紀活動(dòng)的方式

  五、經(jīng)紀收入

  六、經(jīng)紀人的基本涵義

  七、經(jīng)紀人的特點(diǎn)

  八、經(jīng)紀人的權利和義務(wù)

  第二節 房地產(chǎn)經(jīng)紀與房地產(chǎn)經(jīng)紀人

  一、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性

  二、房地產(chǎn)經(jīng)紀的服務(wù)性

  三、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)的基本類(lèi)型

  四、房地產(chǎn)經(jīng)紀人

  第三節 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展及其意義

  1、經(jīng)紀:促成市場(chǎng)交易的有償中介服務(wù)行為。

  2、經(jīng)紀的作用:

 ?、賯鞑ソ?jīng)濟信息

 ?、诩铀偕唐妨魍?/P>

 ?、蹆?yōu)化資源配置

 ?、芡苿?dòng)市場(chǎng)規范完善

 ?、荽龠M(jìn)社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展。

  3、經(jīng)紀最基本的作用是:溝通供需雙方,發(fā)揮信息傳播作用4、推動(dòng)市場(chǎng)規范完善:

 ?、俳?jīng)紀業(yè)務(wù)的展開(kāi)和發(fā)展,有助于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。

 ?、诮?jīng)紀業(yè)務(wù)的展開(kāi)和發(fā)展,推動(dòng)了市場(chǎng)硬件和軟件的現代化。

 ?、劢?jīng)紀人可以積累大量的交易經(jīng)驗,能夠把握交易的規律性特點(diǎn),通過(guò)企業(yè)的委托業(yè)務(wù),影響企業(yè)在競爭中的行為從不規范轉向規范。

  5、經(jīng)紀活動(dòng)的特點(diǎn):

 ?、倩顒?dòng)范圍的廣泛性

 ?、诨顒?dòng)內容的服務(wù)性

 ?、刍顒?dòng)地位的屬向性

 ?、芑顒?dòng)目的的有償性

 ?、莼顒?dòng)責任的確定性

 ?、藁顒?dòng)的非繼續性。

  6、經(jīng)紀公司的自營(yíng)買(mǎi)賣(mài)不屬于經(jīng)紀行為。

  7、第三主體是經(jīng)紀活動(dòng)中發(fā)生委托行為的必要前提。接受不存在第三主體的委托事項不屬經(jīng)紀服務(wù)。

  8、傭金是經(jīng)紀人應得的合法收入,它是交易的達成為前提的。

  9、大多數經(jīng)紀人與委托人之間無(wú)長(cháng)期固定的合作關(guān)系。

  10、經(jīng)紀活動(dòng)最主要的方式是:居間、代理、行紀。

  11、居間:是最基本的經(jīng)紀行為。通過(guò)訂立合同、撮合交易、吸取報酬(可從雙方收?。?。經(jīng)紀人與委托人之間沒(méi)有長(cháng)期固定的合作關(guān)系。

  12、代理:以委托人的名義與第三方進(jìn)行交易,委托人承擔相應的法律責任。經(jīng)紀人只收取委托人的擁金。經(jīng)紀人與委托人之間有長(cháng)期固定的合作關(guān)系。

  13、行紀:以自己的名義與第三方交易,承擔規定的法律責任。經(jīng)紀人與委托人之間有長(cháng)期固定的合作關(guān)系。

  14、傭金是經(jīng)紀收入的基本來(lái)源。其性質(zhì)是勞動(dòng)收入、經(jīng)營(yíng)收入和風(fēng)險收入的綜合體。傭金分為法定傭金和自由傭金。法定傭金具有強制效力,當事人雙方都必須接受,不得高于或低于法定傭金。自由傭金一經(jīng)確定并定入合同,同樣具有法律效力。

  15、經(jīng)紀人在簽訂合同時(shí),應將傭金的數量、支付方式、支付期限及中介不成功時(shí)的中介費用的負擔等明確寫(xiě)入合同。經(jīng)紀人與委托人之間是雇與傭的關(guān)系。

  16、傭金是合法收入,回扣屬于違法違規行為。

  17、傭金以經(jīng)紀合同為依據,由委托人支付給經(jīng)紀公司。

  18、信息費是出賣(mài)信息商品的收入。

  19、經(jīng)紀人與委托人之間是平等的民事法律關(guān)系。

  20、經(jīng)紀人的特點(diǎn):

 ?、俳?jīng)紀人以信息資源

 ?、诮?jīng)紀人與客戶(hù)之間無(wú)連續性的關(guān)系

 ?、劢?jīng)紀人應具有良好的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和良好的聲譽(yù)。

  21、經(jīng)紀人的權利:

 ?、俸戏ń?jīng)營(yíng)

 ?、谟袃敺?wù)

 ?、郯l(fā)現有欺詐行為時(shí),有權拒絕服務(wù)。

 ?、芪腥藷o(wú)履約能力時(shí),有權終止服務(wù)。

  22、經(jīng)紀人的義務(wù):

 ?、偃鐚?shí)介紹

 ?、?保守機密

 ?、郾9軜悠?/P>

 ?、苤谱魑臅?shū)

 ?、莶凰魅☆~外給付

 ?、薏粡氖逻`禁商品的經(jīng)紀活動(dòng)

 ?、咭婪{稅、接受監督。

  23、當前,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于培育和發(fā)展階段。

  24、房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性:

 ?、俜康禺a(chǎn)價(jià)值高大性,決定房地產(chǎn)不宜通過(guò)經(jīng)銷(xiāo)商出售

 ?、诜康禺a(chǎn)的不可移動(dòng)性,直接經(jīng)銷(xiāo)不經(jīng)濟,經(jīng)紀人可以提供專(zhuān)業(yè)化銷(xiāo)售服務(wù)。

 ?、鄯康禺a(chǎn)交易的復雜性,要求懂法律、財務(wù)、估計知識復合型人才服務(wù)。

  25、服務(wù)具有的特點(diǎn):

 ?、俜菍?shí)物性

 ?、谏a(chǎn)與消費的同時(shí)性

 ?、鄄豢蓛Υ嫘?.

  26、服務(wù)業(yè)的迅猛發(fā)展是現代經(jīng)濟的一個(gè)重要特點(diǎn)。

  27、服務(wù)質(zhì)量的高低取決于:

 ?、俜?wù)過(guò)程是否快捷

 ?、诮?jīng)紀人員的服務(wù)態(tài)度

 ?、巯M者的心理感受。

  28、商品房銷(xiāo)售代理是中國目前房地產(chǎn)代理活動(dòng)的主要形式。

  29、行紀:如房地產(chǎn)經(jīng)紀機構收購開(kāi)發(fā)商的空置商品房,在未將產(chǎn)權過(guò)戶(hù)到自己的名下的情況下,以自己的名義向市場(chǎng)出售。

  30、房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須以其注冊的經(jīng)紀機構從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)。

  31、房地產(chǎn)交易中最敏感、最關(guān)鍵的因素是價(jià)格。

  32、房地產(chǎn)業(yè)對國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策以及其他產(chǎn)業(yè)政策反應比較敏感。

  33、房地產(chǎn)經(jīng)紀人的工作內容:

 ?、贋橘I(mǎi)者代買(mǎi)或為賣(mài)者代賣(mài)房地產(chǎn)

 ?、跒橛玫卣邔ふ业卦?,促成土地使用權出讓或轉讓。

 ?、蹚氖路康禺a(chǎn)抵押業(yè)務(wù),為產(chǎn)權人申請抵押貸款,辦理相關(guān)手續。

 ?、軓氖路课葑赓U的代理和居間活動(dòng)。

 ?、荽俪煞康禺a(chǎn)企業(yè)合資以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等項目活動(dòng)的工作。

  34、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的意義:

 ?、儆兄诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的活躍和興旺

 ?、谟欣诜康禺a(chǎn)行業(yè)穩定的持續發(fā)展

 ?、塾兄谧》恐贫雀母锏睦^續深化

 ?、苣艽龠M(jìn)人民居住生活水平的提高

 ?、菽艽龠M(jìn)國民經(jīng)濟發(fā)展,適應在房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域建立社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的要求。

  35、當前,中國城鎮住房制度改革的方向是實(shí)現住宅商品化。

第二章 房地產(chǎn)經(jīng)紀制度  

  第一節 房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格

  一、資格種類(lèi)

  二、資格考試

  三、注冊

  四、與經(jīng)紀機構之間的關(guān)系

  第二節 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的設立

  一、機構類(lèi)型

  二、機構的設立

  三、分支機構

  四、注銷(xiāo)

  第三節 房地產(chǎn)經(jīng)紀執業(yè)規范

  一、經(jīng)紀活動(dòng)的原則

  二、基本執業(yè)規

  三、經(jīng)紀人與經(jīng)紀機構在執業(yè)活動(dòng)中的權利和義務(wù)

  四、爭議的處理

  五、執業(yè)中的禁止行為

  六、違規執業(yè)的法律責任

  第四節 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理

  一、管理模式和手段

  二、管理的內容

  三、行業(yè)協(xié)會(huì )

  1、房地產(chǎn)經(jīng)紀人按業(yè)務(wù)范圍分:房地產(chǎn)經(jīng)紀人執業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格。

  2、越權執業(yè):幾個(gè)經(jīng)紀人協(xié)理在無(wú)經(jīng)紀人指導下聯(lián)合進(jìn)行經(jīng)紀活動(dòng)。屬于違規行為。

  3、取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)關(guān)鍵崗位和發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的必備條件;取得經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格,是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)的基本條件。

  4、《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執業(yè)資格證書(shū)》、《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書(shū)》是房地產(chǎn)經(jīng)紀人進(jìn)行職業(yè)活動(dòng)的法律憑證。

  5、申請經(jīng)紀人注冊必須同時(shí)具備下列條件:

 ?、偃〉媒?jīng)紀人執業(yè)資格證書(shū)

 ?、跓o(wú)犯罪記錄

 ?、凵眢w健康

 ?、芙?jīng)所在經(jīng)紀機構考核合格。

  6、經(jīng)紀人注冊有效期為三年。屆滿(mǎn)前三個(gè)月申請續期。

  7、經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人之間的關(guān)系有:

 ?、賵虡I(yè)關(guān)系

 ?、诜韶熑侮P(guān)系

 ?、劢?jīng)濟關(guān)系

  8、經(jīng)紀人與經(jīng)紀機構之間的執業(yè)關(guān)系:經(jīng)紀人必須以經(jīng)紀機構的名義從事經(jīng)紀活動(dòng);由經(jīng)紀機構統一承接業(yè)務(wù),簽訂合同。

  9、經(jīng)紀人在執業(yè)過(guò)程中由于故意或過(guò)失給委托人造成損失的,由經(jīng)紀機構統一承擔責任。經(jīng)紀機構有權向經(jīng)紀人追償。

  10、委托人故意或過(guò)失給經(jīng)紀機構或經(jīng)紀人造成損失的,由經(jīng)紀機構向委托人提出賠償請求,委托人向經(jīng)紀機構賠償后,再由經(jīng)紀機構向經(jīng)紀人進(jìn)行補償。

  11、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的類(lèi)型:

 ?、俜康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司(有限責任)

 ?、诤匣镏平?jīng)紀機構(無(wú)限連帶責任)

 ?、蹅€(gè)人獨資房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(無(wú)限連帶責任)

 ?、芫硟确康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構在境內設立的分支機構

 ?、菥惩夥康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構在境內設立的分支機構

 ?、蘧硟确康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構在境外設立的分支機構

  12、分支機構能獨立開(kāi)展經(jīng)紀業(yè)務(wù),但不具法人資格。分支機構以其全部財產(chǎn)對外承擔責任,不足部分由設立該分公司的經(jīng)紀機構承擔清償責任。

  13、經(jīng)紀機構注銷(xiāo)時(shí),未完成的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)應與委托人協(xié)商處理,可以轉由他人代為完成,可以終止合同,賠償損失。

  14、房地產(chǎn)經(jīng)紀基本執業(yè)規范:

 ?、俳?jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示

 ?、趫虡I(yè)告知

 ?、蹐虡I(yè)限制

 ?、軋虡I(yè)回避

 ?、莺炗喓贤?/P>

 ?、迗虡I(yè)署名

 ?、邆蚪?/P>

 ?、嘟獬贤?/P>

 ?、豳Y料申報。

  15、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示內容:營(yíng)業(yè)執照、執業(yè)資格證、收費標準、其他。

  16、經(jīng)紀機構信經(jīng)紀人應在與委托人簽訂經(jīng)紀合同之前,將其在當時(shí)根據慣常經(jīng)驗所能預測到的情況和風(fēng)險如實(shí)地告知委托人。

  17、經(jīng)紀人在經(jīng)紀活動(dòng)中下列情況應當回避:

 ?、倥c委托人有直接利害關(guān)系的

 ?、谖挟斒氯艘蠡乇艿?。

  18、合同的當事人有:委托人和經(jīng)紀機構。

  19、傭金標準遵循以下原則:

 ?、儆幸幎ǖ脑谝幎藴史秶鷥葏f(xié)商收取

 ?、跓o(wú)規定的按合同約定協(xié)商收取

 ?、奂葻o(wú)規定又無(wú)約定的,按當地當時(shí)提供的同類(lèi)服務(wù)的平均水平收取。

  20、在執行經(jīng)紀業(yè)務(wù)時(shí),經(jīng)紀人員有權要求委托人支付因開(kāi)展經(jīng)紀活動(dòng)而發(fā)生的成本費用。

  21、有下列情形之一者,經(jīng)紀機構與委托人可以變更或解除合同:

 ?、俜戏?、法規規定或合同約定的

 ?、诓豢煽沽χ率购贤荒苈男械?/P>

 ?、蹍f(xié)商一致的。

  22、房地產(chǎn)經(jīng)紀人的權利:

 ?、僖婪◤臉I(yè)

 ?、谑鹈?,獲取報酬

 ?、垡笪腥颂峁┵Y料

 ?、芫芙^違法指令

 ?、荼Wo勞動(dòng)成果和知識產(chǎn)權

 ?、藿邮芘嘤?/P>

 ?、咂渌?。

  23、房地產(chǎn)經(jīng)紀人的義務(wù):

 ?、俨辉綑鄰臉I(yè)

 ?、诰S護委托人的合法權益

 ?、郾J厣虡I(yè)秘密

 ?、芙邮鼙O督

 ?、輩⒓优嘤枹奁渌?。

  24、禁止行為的種類(lèi):

 ?、購氖路?、法規禁止流通的房屋和服務(wù)項目的經(jīng)紀活動(dòng)

 ?、陔[瞞重要事實(shí),虛構交易機會(huì ),提供不實(shí)信息,廣告虛假

 ?、蹛阂獯?、脅迫、欺詐、賄賂等不正當手段

 ?、芡ㄋ鬃x物他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)

 ?、萜渌?。

  25、經(jīng)紀人執業(yè)中常見(jiàn)的違規****作:

 ?、儋嵢〔徽敳顑r(jià)

 ?、陔[瞞重要的交易信息

 ?、鄄划敵兄Z與不當誘導

 ?、懿划斒杖蚪?/P>

 ?、莶划敶?。

  26、經(jīng)紀人承擔的法律責任有:民事責任、行政責任、刑事責任。

  27、根據民事違法行為所侵害的權利的不同,民事責任主要可以分為:違約責任和侵權責任。這種區分是民事責任最根本的區分。

  28、違約責任:當事人因違反合同義務(wù)而應承擔的民事責任。違約責任是以有效合同為提前。

  29、違約責任的構成要件:一是必須有違約行為,二是無(wú)免責事由。

  30、違約行為包括:履行不能、履行遲延、履行不當和履行拒絕。

 ?、俾牟荒苁侵咐Э蓺w于債務(wù)人的事由致合同不能履行,亦稱(chēng)合同不履行

 ?、诼男羞t延是指履行期滿(mǎn)而能履行的債務(wù),因可歸債務(wù)人的事由未履行所發(fā)生的延遲。這是時(shí)間上的不完全履行

 ?、勐男胁划斒侵競鶆?wù)人沒(méi)有完全按合同內容所為的履行,也稱(chēng)瑕疵履行。如履行數量不足、地點(diǎn)不妥、方法不當等

 ?、苈男芯芙^是指債務(wù)人在債成立后履行期屆滿(mǎn)前,能履行而明示不履行的意思表示。

  31、當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的情況,成為預期違約。如,甲委托乙出賣(mài)房產(chǎn),而在合同期內甲私自將房產(chǎn)出售于丙,此行為表示甲將不同志履行與乙的合同,此時(shí)甲即為預期違約。

  32、免責事由包括:

 ?、俨豢煽沽?。

 ?、谧约河羞^(guò)失。違約行為發(fā)生后相對人應采限措施防止損失擴大,如未采限措施導致擴大的損失,不得就擴大部分的損失請求賠償。

 ?、?約定免責事由。但根據合同法規定造成對人身傷害,及因故意或重大過(guò)失造成的對方財產(chǎn)損失的免責條款為無(wú)效。

  33、承擔違約責任的方式主要:

 ?、?強制實(shí)際履行

 ?、谶`約金,約定的數額應與損失大致相當

 ?、?損害賠償。在違約人繼續履行或采限補救措施后,相對人還有損失的,可請求損害賠償。

  34、我國對于違約行為,采取以繼續履行為主賠償為輔的救濟原則。

  35、對于因履行遲延、履行不當或履行拒絕的行為,原則上均可請求繼續履行或補充履行。除金錢(qián)外,債務(wù)發(fā)生履行不能,以及債務(wù)標的不適宜強制履行,或債權人在合理期限內未請求履行債務(wù)已超過(guò)訴訟時(shí)效的,不得請求強制履行。

  36、因遲延履行給付違約金后,不免除違約人的合同義務(wù),仍應繼續履行。

  37、賠償的范圍包括實(shí)際損失和預見(jiàn)期利益不得超過(guò)違約人締約時(shí)預見(jiàn)到的或可能預見(jiàn)到違約可能造成損失。

  38、在當事人違約行為為侵害對方人身或財產(chǎn)的,對方有請求違約損害賠償或侵權賠償的選擇權。例如承租人損毀租賃房屋,既是違約行為,又是侵害他人財產(chǎn)所有權的行為,因而發(fā)生兩個(gè)損害賠償請求權的競合,出租人可擇一行使。

  39、在合同未成立或成立后無(wú)效、被撤銷(xiāo),無(wú)法請求違約責任的情況下,在合同成立以前締約上有過(guò)失的一方應承擔締約過(guò)失責任。

  40、締約過(guò)失責任雖不屬于違約責任,屬于合同責任。

  41、締約過(guò)失責任的條件是:

 ?、佼斒氯艘环竭`反先合同義務(wù)

 ?、诋斒氯艘环接羞^(guò)失

 ?、哿硪环接袚p失。

  42、締約過(guò)失責任的賠償范圍以實(shí)際損失為原則。

  43、侵權責任:是指侵犯債權之外的基他權利而應承擔的民事責任。包括一般侵權行為和特殊侵權行為。

  44、侵權責任的構成要件:一是有侵權行為,二是無(wú)免責事由。

  45、侵權行為的構成要件有:

 ?、傩袨檫`法

 ?、谟袚p害事實(shí)

 ?、圻`法行為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系

 ?、?主觀(guān)過(guò)錯(故意和過(guò)失)。

  46、違法行為包括作為和不作為。

  47、作為是指法律規范規定或約定了當事人禁止某種行為,而為此種行為,造成損害結果。

  48、不作為是指法律規范規定或約定當事人有特定義務(wù),而不履行義務(wù),放任損害結果的發(fā)生。

  49、損害包括財產(chǎn)損害和人身?yè)p害。財產(chǎn)損害又包括積極損害和消極損害。

  50、積極的財產(chǎn)損害指財產(chǎn)的毀損滅失、財產(chǎn)權利的消或財產(chǎn)價(jià)值的減少;

  51、消極的財產(chǎn)損害指本可以取得的財產(chǎn)利益卻因他人的妨礙而沒(méi)有取得。過(guò)錯包括故意和過(guò)失。

  52、免責事由包括:

 ?、?阻卻違法性事由,包括正當防衛和緊急避險

 ?、诓豢煽沽?/P>

 ?、凼芎θ说倪^(guò)錯。

  53、承擔侵權責任的主要方式有:

 ?、?停止侵害

 ?、谂懦赖K

 ?、巯kU

 ?、芊颠€財產(chǎn)

 ?、?恢復原狀

 ?、?賠償損失

 ?、?消除影響、恢復名譽(yù)

 ?、噘r禮道歉

  54、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的基本形式:行政管理、行業(yè)管理、共同管理。

  55、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的手段:法律、行政、經(jīng)濟、輿論。

  56、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的內容:

 ?、僮缘怯浐蛡浒?/P>

 ?、谀隀z和驗證管理

 ?、蹐谭z查與投訴受理

 ?、芊?wù)費管理。

  57、房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會(huì )是自律性組織,是社團法人。

  58、全國和地方協(xié)會(huì )之間不是上下級隸屬關(guān)系。

  59、行業(yè)規則是公約,是平等民事主體之間的一種約定。

  60、職業(yè)道德調整的關(guān)系:

 ?、僬{整同一職業(yè)內部人員之間的關(guān)系

 ?、谡{整職業(yè)與職業(yè)之外對象之間的關(guān)系

建設工程教育網(wǎng)2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀人新課已開(kāi)通,網(wǎng)??偨Y多年輔導經(jīng)驗,從學(xué)員實(shí)際需求出發(fā),結合房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試重點(diǎn)、難點(diǎn),融入先進(jìn)的教學(xué)理念,為幫助考生高效備戰2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試,打造全新課程套餐!立即查看>>

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