房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試輔導——經(jīng)紀概論(一)
房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試輔導——經(jīng)紀概論
第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀概述
第一節 經(jīng)紀與經(jīng)紀人
一、經(jīng)紀的內涵
二、經(jīng)紀的作用
三、經(jīng)紀的活動(dòng)特點(diǎn)
四、經(jīng)紀活動(dòng)的方式
五、經(jīng)紀收入
六、經(jīng)紀人的基本涵義
七、經(jīng)紀人的特點(diǎn)
八、經(jīng)紀人的權利和義務(wù)
第二節 房地產(chǎn)經(jīng)紀與房地產(chǎn)經(jīng)紀人
一、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性
二、房地產(chǎn)經(jīng)紀的服務(wù)性
三、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)的基本類(lèi)型
四、房地產(chǎn)經(jīng)紀人
第三節 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展及其意義
1、經(jīng)紀:促成市場(chǎng)交易的有償中介服務(wù)行為。
2、經(jīng)紀的作用:
?、賯鞑ソ?jīng)濟信息
?、诩铀偕唐妨魍?/P>
?、蹆?yōu)化資源配置
?、芡苿?dòng)市場(chǎng)規范完善
?、荽龠M(jìn)社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展。
3、經(jīng)紀最基本的作用是:溝通供需雙方,發(fā)揮信息傳播作用4、推動(dòng)市場(chǎng)規范完善:
?、俳?jīng)紀業(yè)務(wù)的展開(kāi)和發(fā)展,有助于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。
?、诮?jīng)紀業(yè)務(wù)的展開(kāi)和發(fā)展,推動(dòng)了市場(chǎng)硬件和軟件的現代化。
?、劢?jīng)紀人可以積累大量的交易經(jīng)驗,能夠把握交易的規律性特點(diǎn),通過(guò)企業(yè)的委托業(yè)務(wù),影響企業(yè)在競爭中的行為從不規范轉向規范。
5、經(jīng)紀活動(dòng)的特點(diǎn):
?、倩顒?dòng)范圍的廣泛性
?、诨顒?dòng)內容的服務(wù)性
?、刍顒?dòng)地位的屬向性
?、芑顒?dòng)目的的有償性
?、莼顒?dòng)責任的確定性
?、藁顒?dòng)的非繼續性。
6、經(jīng)紀公司的自營(yíng)買(mǎi)賣(mài)不屬于經(jīng)紀行為。
7、第三主體是經(jīng)紀活動(dòng)中發(fā)生委托行為的必要前提。接受不存在第三主體的委托事項不屬經(jīng)紀服務(wù)。
8、傭金是經(jīng)紀人應得的合法收入,它是交易的達成為前提的。
9、大多數經(jīng)紀人與委托人之間無(wú)長(cháng)期固定的合作關(guān)系。
10、經(jīng)紀活動(dòng)最主要的方式是:居間、代理、行紀。
11、居間:是最基本的經(jīng)紀行為。通過(guò)訂立合同、撮合交易、吸取報酬(可從雙方收?。?。經(jīng)紀人與委托人之間沒(méi)有長(cháng)期固定的合作關(guān)系。
12、代理:以委托人的名義與第三方進(jìn)行交易,委托人承擔相應的法律責任。經(jīng)紀人只收取委托人的擁金。經(jīng)紀人與委托人之間有長(cháng)期固定的合作關(guān)系。
13、行紀:以自己的名義與第三方交易,承擔規定的法律責任。經(jīng)紀人與委托人之間有長(cháng)期固定的合作關(guān)系。
14、傭金是經(jīng)紀收入的基本來(lái)源。其性質(zhì)是勞動(dòng)收入、經(jīng)營(yíng)收入和風(fēng)險收入的綜合體。傭金分為法定傭金和自由傭金。法定傭金具有強制效力,當事人雙方都必須接受,不得高于或低于法定傭金。自由傭金一經(jīng)確定并定入合同,同樣具有法律效力。
15、經(jīng)紀人在簽訂合同時(shí),應將傭金的數量、支付方式、支付期限及中介不成功時(shí)的中介費用的負擔等明確寫(xiě)入合同。經(jīng)紀人與委托人之間是雇與傭的關(guān)系。
16、傭金是合法收入,回扣屬于違法違規行為。
17、傭金以經(jīng)紀合同為依據,由委托人支付給經(jīng)紀公司。
18、信息費是出賣(mài)信息商品的收入。
19、經(jīng)紀人與委托人之間是平等的民事法律關(guān)系。
20、經(jīng)紀人的特點(diǎn):
?、俳?jīng)紀人以信息資源
?、诮?jīng)紀人與客戶(hù)之間無(wú)連續性的關(guān)系
?、劢?jīng)紀人應具有良好的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和良好的聲譽(yù)。
21、經(jīng)紀人的權利:
?、俸戏ń?jīng)營(yíng)
?、谟袃敺?wù)
?、郯l(fā)現有欺詐行為時(shí),有權拒絕服務(wù)。
?、芪腥藷o(wú)履約能力時(shí),有權終止服務(wù)。
22、經(jīng)紀人的義務(wù):
?、偃鐚?shí)介紹
?、?保守機密
?、郾9軜悠?/P>
?、苤谱魑臅?shū)
?、莶凰魅☆~外給付
?、薏粡氖逻`禁商品的經(jīng)紀活動(dòng)
?、咭婪{稅、接受監督。
23、當前,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于培育和發(fā)展階段。
24、房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性:
?、俜康禺a(chǎn)價(jià)值高大性,決定房地產(chǎn)不宜通過(guò)經(jīng)銷(xiāo)商出售
?、诜康禺a(chǎn)的不可移動(dòng)性,直接經(jīng)銷(xiāo)不經(jīng)濟,經(jīng)紀人可以提供專(zhuān)業(yè)化銷(xiāo)售服務(wù)。
?、鄯康禺a(chǎn)交易的復雜性,要求懂法律、財務(wù)、估計知識復合型人才服務(wù)。
25、服務(wù)具有的特點(diǎn):
?、俜菍?shí)物性
?、谏a(chǎn)與消費的同時(shí)性
?、鄄豢蓛Υ嫘?.
26、服務(wù)業(yè)的迅猛發(fā)展是現代經(jīng)濟的一個(gè)重要特點(diǎn)。
27、服務(wù)質(zhì)量的高低取決于:
?、俜?wù)過(guò)程是否快捷
?、诮?jīng)紀人員的服務(wù)態(tài)度
?、巯M者的心理感受。
28、商品房銷(xiāo)售代理是中國目前房地產(chǎn)代理活動(dòng)的主要形式。
29、行紀:如房地產(chǎn)經(jīng)紀機構收購開(kāi)發(fā)商的空置商品房,在未將產(chǎn)權過(guò)戶(hù)到自己的名下的情況下,以自己的名義向市場(chǎng)出售。
30、房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須以其注冊的經(jīng)紀機構從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)。
31、房地產(chǎn)交易中最敏感、最關(guān)鍵的因素是價(jià)格。
32、房地產(chǎn)業(yè)對國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策以及其他產(chǎn)業(yè)政策反應比較敏感。
33、房地產(chǎn)經(jīng)紀人的工作內容:
?、贋橘I(mǎi)者代買(mǎi)或為賣(mài)者代賣(mài)房地產(chǎn)
?、跒橛玫卣邔ふ业卦?,促成土地使用權出讓或轉讓。
?、蹚氖路康禺a(chǎn)抵押業(yè)務(wù),為產(chǎn)權人申請抵押貸款,辦理相關(guān)手續。
?、軓氖路课葑赓U的代理和居間活動(dòng)。
?、荽俪煞康禺a(chǎn)企業(yè)合資以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等項目活動(dòng)的工作。
34、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的意義:
?、儆兄诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的活躍和興旺
?、谟欣诜康禺a(chǎn)行業(yè)穩定的持續發(fā)展
?、塾兄谧》恐贫雀母锏睦^續深化
?、苣艽龠M(jìn)人民居住生活水平的提高
?、菽艽龠M(jìn)國民經(jīng)濟發(fā)展,適應在房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域建立社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的要求。
35、當前,中國城鎮住房制度改革的方向是實(shí)現住宅商品化。
第二章 房地產(chǎn)經(jīng)紀制度
第一節 房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格
一、資格種類(lèi)
二、資格考試
三、注冊
四、與經(jīng)紀機構之間的關(guān)系
第二節 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的設立
一、機構類(lèi)型
二、機構的設立
三、分支機構
四、注銷(xiāo)
第三節 房地產(chǎn)經(jīng)紀執業(yè)規范
一、經(jīng)紀活動(dòng)的原則
二、基本執業(yè)規
三、經(jīng)紀人與經(jīng)紀機構在執業(yè)活動(dòng)中的權利和義務(wù)
四、爭議的處理
五、執業(yè)中的禁止行為
六、違規執業(yè)的法律責任
第四節 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理
一、管理模式和手段
二、管理的內容
三、行業(yè)協(xié)會(huì )
1、房地產(chǎn)經(jīng)紀人按業(yè)務(wù)范圍分:房地產(chǎn)經(jīng)紀人執業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格。
2、越權執業(yè):幾個(gè)經(jīng)紀人協(xié)理在無(wú)經(jīng)紀人指導下聯(lián)合進(jìn)行經(jīng)紀活動(dòng)。屬于違規行為。
3、取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)關(guān)鍵崗位和發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的必備條件;取得經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格,是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)的基本條件。
4、《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執業(yè)資格證書(shū)》、《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書(shū)》是房地產(chǎn)經(jīng)紀人進(jìn)行職業(yè)活動(dòng)的法律憑證。
5、申請經(jīng)紀人注冊必須同時(shí)具備下列條件:
?、偃〉媒?jīng)紀人執業(yè)資格證書(shū)
?、跓o(wú)犯罪記錄
?、凵眢w健康
?、芙?jīng)所在經(jīng)紀機構考核合格。
6、經(jīng)紀人注冊有效期為三年。屆滿(mǎn)前三個(gè)月申請續期。
7、經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人之間的關(guān)系有:
?、賵虡I(yè)關(guān)系
?、诜韶熑侮P(guān)系
?、劢?jīng)濟關(guān)系
8、經(jīng)紀人與經(jīng)紀機構之間的執業(yè)關(guān)系:經(jīng)紀人必須以經(jīng)紀機構的名義從事經(jīng)紀活動(dòng);由經(jīng)紀機構統一承接業(yè)務(wù),簽訂合同。
9、經(jīng)紀人在執業(yè)過(guò)程中由于故意或過(guò)失給委托人造成損失的,由經(jīng)紀機構統一承擔責任。經(jīng)紀機構有權向經(jīng)紀人追償。
10、委托人故意或過(guò)失給經(jīng)紀機構或經(jīng)紀人造成損失的,由經(jīng)紀機構向委托人提出賠償請求,委托人向經(jīng)紀機構賠償后,再由經(jīng)紀機構向經(jīng)紀人進(jìn)行補償。
11、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的類(lèi)型:
?、俜康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司(有限責任)
?、诤匣镏平?jīng)紀機構(無(wú)限連帶責任)
?、蹅€(gè)人獨資房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(無(wú)限連帶責任)
?、芫硟确康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構在境內設立的分支機構
?、菥惩夥康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構在境內設立的分支機構
?、蘧硟确康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構在境外設立的分支機構
12、分支機構能獨立開(kāi)展經(jīng)紀業(yè)務(wù),但不具法人資格。分支機構以其全部財產(chǎn)對外承擔責任,不足部分由設立該分公司的經(jīng)紀機構承擔清償責任。
13、經(jīng)紀機構注銷(xiāo)時(shí),未完成的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)應與委托人協(xié)商處理,可以轉由他人代為完成,可以終止合同,賠償損失。
14、房地產(chǎn)經(jīng)紀基本執業(yè)規范:
?、俳?jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示
?、趫虡I(yè)告知
?、蹐虡I(yè)限制
?、軋虡I(yè)回避
?、莺炗喓贤?/P>
?、迗虡I(yè)署名
?、邆蚪?/P>
?、嘟獬贤?/P>
?、豳Y料申報。
15、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示內容:營(yíng)業(yè)執照、執業(yè)資格證、收費標準、其他。
16、經(jīng)紀機構信經(jīng)紀人應在與委托人簽訂經(jīng)紀合同之前,將其在當時(shí)根據慣常經(jīng)驗所能預測到的情況和風(fēng)險如實(shí)地告知委托人。
17、經(jīng)紀人在經(jīng)紀活動(dòng)中下列情況應當回避:
?、倥c委托人有直接利害關(guān)系的
?、谖挟斒氯艘蠡乇艿?。
18、合同的當事人有:委托人和經(jīng)紀機構。
19、傭金標準遵循以下原則:
?、儆幸幎ǖ脑谝幎藴史秶鷥葏f(xié)商收取
?、跓o(wú)規定的按合同約定協(xié)商收取
?、奂葻o(wú)規定又無(wú)約定的,按當地當時(shí)提供的同類(lèi)服務(wù)的平均水平收取。
20、在執行經(jīng)紀業(yè)務(wù)時(shí),經(jīng)紀人員有權要求委托人支付因開(kāi)展經(jīng)紀活動(dòng)而發(fā)生的成本費用。
21、有下列情形之一者,經(jīng)紀機構與委托人可以變更或解除合同:
?、俜戏?、法規規定或合同約定的
?、诓豢煽沽χ率购贤荒苈男械?/P>
?、蹍f(xié)商一致的。
22、房地產(chǎn)經(jīng)紀人的權利:
?、僖婪◤臉I(yè)
?、谑鹈?,獲取報酬
?、垡笪腥颂峁┵Y料
?、芫芙^違法指令
?、荼Wo勞動(dòng)成果和知識產(chǎn)權
?、藿邮芘嘤?/P>
?、咂渌?。
23、房地產(chǎn)經(jīng)紀人的義務(wù):
?、俨辉綑鄰臉I(yè)
?、诰S護委托人的合法權益
?、郾J厣虡I(yè)秘密
?、芙邮鼙O督
?、輩⒓优嘤枹奁渌?。
24、禁止行為的種類(lèi):
?、購氖路?、法規禁止流通的房屋和服務(wù)項目的經(jīng)紀活動(dòng)
?、陔[瞞重要事實(shí),虛構交易機會(huì ),提供不實(shí)信息,廣告虛假
?、蹛阂獯?、脅迫、欺詐、賄賂等不正當手段
?、芡ㄋ鬃x物他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)
?、萜渌?。
25、經(jīng)紀人執業(yè)中常見(jiàn)的違規****作:
?、儋嵢〔徽敳顑r(jià)
?、陔[瞞重要的交易信息
?、鄄划敵兄Z與不當誘導
?、懿划斒杖蚪?/P>
?、莶划敶?。
26、經(jīng)紀人承擔的法律責任有:民事責任、行政責任、刑事責任。
27、根據民事違法行為所侵害的權利的不同,民事責任主要可以分為:違約責任和侵權責任。這種區分是民事責任最根本的區分。
28、違約責任:當事人因違反合同義務(wù)而應承擔的民事責任。違約責任是以有效合同為提前。
29、違約責任的構成要件:一是必須有違約行為,二是無(wú)免責事由。
30、違約行為包括:履行不能、履行遲延、履行不當和履行拒絕。
?、俾牟荒苁侵咐Э蓺w于債務(wù)人的事由致合同不能履行,亦稱(chēng)合同不履行
?、诼男羞t延是指履行期滿(mǎn)而能履行的債務(wù),因可歸債務(wù)人的事由未履行所發(fā)生的延遲。這是時(shí)間上的不完全履行
?、勐男胁划斒侵競鶆?wù)人沒(méi)有完全按合同內容所為的履行,也稱(chēng)瑕疵履行。如履行數量不足、地點(diǎn)不妥、方法不當等
?、苈男芯芙^是指債務(wù)人在債成立后履行期屆滿(mǎn)前,能履行而明示不履行的意思表示。
31、當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的情況,成為預期違約。如,甲委托乙出賣(mài)房產(chǎn),而在合同期內甲私自將房產(chǎn)出售于丙,此行為表示甲將不同志履行與乙的合同,此時(shí)甲即為預期違約。
32、免責事由包括:
?、俨豢煽沽?。
?、谧约河羞^(guò)失。違約行為發(fā)生后相對人應采限措施防止損失擴大,如未采限措施導致擴大的損失,不得就擴大部分的損失請求賠償。
?、?約定免責事由。但根據合同法規定造成對人身傷害,及因故意或重大過(guò)失造成的對方財產(chǎn)損失的免責條款為無(wú)效。
33、承擔違約責任的方式主要:
?、?強制實(shí)際履行
?、谶`約金,約定的數額應與損失大致相當
?、?損害賠償。在違約人繼續履行或采限補救措施后,相對人還有損失的,可請求損害賠償。
34、我國對于違約行為,采取以繼續履行為主賠償為輔的救濟原則。
35、對于因履行遲延、履行不當或履行拒絕的行為,原則上均可請求繼續履行或補充履行。除金錢(qián)外,債務(wù)發(fā)生履行不能,以及債務(wù)標的不適宜強制履行,或債權人在合理期限內未請求履行債務(wù)已超過(guò)訴訟時(shí)效的,不得請求強制履行。
36、因遲延履行給付違約金后,不免除違約人的合同義務(wù),仍應繼續履行。
37、賠償的范圍包括實(shí)際損失和預見(jiàn)期利益不得超過(guò)違約人締約時(shí)預見(jiàn)到的或可能預見(jiàn)到違約可能造成損失。
38、在當事人違約行為為侵害對方人身或財產(chǎn)的,對方有請求違約損害賠償或侵權賠償的選擇權。例如承租人損毀租賃房屋,既是違約行為,又是侵害他人財產(chǎn)所有權的行為,因而發(fā)生兩個(gè)損害賠償請求權的競合,出租人可擇一行使。
39、在合同未成立或成立后無(wú)效、被撤銷(xiāo),無(wú)法請求違約責任的情況下,在合同成立以前締約上有過(guò)失的一方應承擔締約過(guò)失責任。
40、締約過(guò)失責任雖不屬于違約責任,屬于合同責任。
41、締約過(guò)失責任的條件是:
?、佼斒氯艘环竭`反先合同義務(wù)
?、诋斒氯艘环接羞^(guò)失
?、哿硪环接袚p失。
42、締約過(guò)失責任的賠償范圍以實(shí)際損失為原則。
43、侵權責任:是指侵犯債權之外的基他權利而應承擔的民事責任。包括一般侵權行為和特殊侵權行為。
44、侵權責任的構成要件:一是有侵權行為,二是無(wú)免責事由。
45、侵權行為的構成要件有:
?、傩袨檫`法
?、谟袚p害事實(shí)
?、圻`法行為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系
?、?主觀(guān)過(guò)錯(故意和過(guò)失)。
46、違法行為包括作為和不作為。
47、作為是指法律規范規定或約定了當事人禁止某種行為,而為此種行為,造成損害結果。
48、不作為是指法律規范規定或約定當事人有特定義務(wù),而不履行義務(wù),放任損害結果的發(fā)生。
49、損害包括財產(chǎn)損害和人身?yè)p害。財產(chǎn)損害又包括積極損害和消極損害。
50、積極的財產(chǎn)損害指財產(chǎn)的毀損滅失、財產(chǎn)權利的消或財產(chǎn)價(jià)值的減少;
51、消極的財產(chǎn)損害指本可以取得的財產(chǎn)利益卻因他人的妨礙而沒(méi)有取得。過(guò)錯包括故意和過(guò)失。
52、免責事由包括:
?、?阻卻違法性事由,包括正當防衛和緊急避險
?、诓豢煽沽?/P>
?、凼芎θ说倪^(guò)錯。
53、承擔侵權責任的主要方式有:
?、?停止侵害
?、谂懦赖K
?、巯kU
?、芊颠€財產(chǎn)
?、?恢復原狀
?、?賠償損失
?、?消除影響、恢復名譽(yù)
?、噘r禮道歉
54、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的基本形式:行政管理、行業(yè)管理、共同管理。
55、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的手段:法律、行政、經(jīng)濟、輿論。
56、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的內容:
?、僮缘怯浐蛡浒?/P>
?、谀隀z和驗證管理
?、蹐谭z查與投訴受理
?、芊?wù)費管理。
57、房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會(huì )是自律性組織,是社團法人。
58、全國和地方協(xié)會(huì )之間不是上下級隸屬關(guān)系。
59、行業(yè)規則是公約,是平等民事主體之間的一種約定。
60、職業(yè)道德調整的關(guān)系:
?、僬{整同一職業(yè)內部人員之間的關(guān)系
?、谡{整職業(yè)與職業(yè)之外對象之間的關(guān)系
建設工程教育網(wǎng)2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀人新課已開(kāi)通,網(wǎng)??偨Y多年輔導經(jīng)驗,從學(xué)員實(shí)際需求出發(fā),結合房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試重點(diǎn)、難點(diǎn),融入先進(jìn)的教學(xué)理念,為幫助考生高效備戰2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試,打造全新課程套餐!立即查看>>
