房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運行規律（一）

　　一、大綱要求

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性、市場(chǎng)結構與描述指標、市場(chǎng)運行規律、政府干預房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段與方法等知識的掌握程度。

　　考試基本要求

　　掌握：房地產(chǎn)市場(chǎng)結構、細分方式，反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標。

　　熟悉：房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義，房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過(guò)熱問(wèn)題。

　　了解：房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行環(huán)境、影響因素和主要參與者，政府干預房地產(chǎn)市場(chǎng)的原則、手段和措施。

　　要點(diǎn)說(shuō)明

　　1.房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當等交易的活動(dòng)以及一切交易的途徑和形式。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中對房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，則是指當前潛在的房地產(chǎn)買(mǎi)者和賣(mài)者，以及當前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。

　　2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行環(huán)境

　　包括：社會(huì )環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法制環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境、國際環(huán)境。

　　3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素

　?。?）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì )經(jīng)濟因素；

　?。?）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉變的社會(huì )經(jīng)濟因素。

　　4.房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者

　　包括：土地所有者或當前的使用者、開(kāi)發(fā)商、政府及政府機構、金融機構、建筑承包商、專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)、消費者或買(mǎi)家。

　　5.房地產(chǎn)市場(chǎng)結構

　　包括總量結構、區域結構、產(chǎn)品結構、供求結構和投資結構。

　　6.房地產(chǎn)市場(chǎng)細分方式

　　從識別和掌握房地產(chǎn)宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類(lèi)型、增量存量、交易形式等標準，對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細分。

　　7.反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標

　?。?）供給指標

　　1）存量是指報告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數；在數值上，報告期存量＝上期存量+報告期新竣工量－報告期滅失量；可按物業(yè)類(lèi)型分別統計。

　　2）新竣工量是指報告期內新竣工房屋的數量，單位為建筑面積或套數，可按物業(yè)類(lèi)型分別統計。中國竣工量統計指標是竣工面積，指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到人住和使用條件，經(jīng)驗收合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。

　　3）滅失量是指房屋存量在報告期內由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。

　　4）空置量是指報告期期末房屋存量中沒(méi)有被占用的部分。中國目前空置量的統計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積。

　　5）空置率是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在實(shí)際應用中，可以根據房屋的類(lèi)型特征和空置特征分別進(jìn)行統計，包括不同類(lèi)型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

　　6）可供租售量是指報告期可供銷(xiāo)售或出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數?？晒┳馐哿浚缴掀诳晒┳馐蹟盗恳簧掀谖{量＋本期新竣工量；實(shí)際統計過(guò)程中，可按銷(xiāo)售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類(lèi)型等分別統計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時(shí)點(diǎn)的空置量通常大于該時(shí)點(diǎn)可供租售數量。

　　7）房屋施工面積是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開(kāi)工的面積和上期開(kāi)工跨入本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填為層建筑面積之和。

　　8）房屋新開(kāi)工面積是指在報告期內新開(kāi)工建設的房屋面積。不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。房屋的開(kāi)工應以房屋正式開(kāi)始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。

　　9）平均建設周期是指某種類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目從開(kāi)工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(cháng)度。在數值上，平均建設周期＝房屋施工面積／新竣工面積。

　　10）竣工房屋價(jià)值是指在報告期內竣工房屋本身的建造價(jià)值?？⒐し课莸膬r(jià)值一般按房屋設計和預算規定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備（如電梯、通風(fēng)設備等）的購置和安裝費用；不包括廠(chǎng)房?jì)鹊墓に囋O備、工藝管線(xiàn)的購置和安裝，工藝設備基礎的建造；辦公和生活用家具的購置等費用；購置土地的費用；遷移補償費和場(chǎng)地平整的費用及城市建設配套投資?？⒐し课輧r(jià)值一般按結算價(jià)格計算。