關(guān)于修改《全國物業(yè)管理師執業(yè)資格考試大綱》的說(shuō)明

　　近兩年來(lái)，《物權法》、《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審辦法（試行）》相繼出臺，《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》也作了相應修改。為避免考試內容與現有法律法規脫節和沖突，經(jīng)住房和城鄉建設部、人力資源和社會(huì )保障部批準，現對2006年發(fā)布的《全國物業(yè)管理師執業(yè)資格建設工程教育網(wǎng)綱》中《物業(yè)管理基本制度與政策》部分的相關(guān)內容進(jìn)行了修改與補充，作為物業(yè)管理師資格考試的命題與備考依據。

全國物業(yè)管理師制度管理委員會(huì )
二〇〇八年八月二十六日

《物業(yè)管理基本制度與政策》考試大綱（補充修改內容）

　　第一章 物業(yè)管理

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　　本部分的考試目的是考察應試人員運用《物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）分析、處理物業(yè)管理工作中《條例》相關(guān)問(wèn)題的能力。

　�。ǘ�）考試基本要求

　　掌握：《條例》對物業(yè)管理的定位，《條例》的指導思想以及確立的基本法律關(guān)系。

　　熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會(huì )經(jīng)濟中的地位和作用，《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的主要問(wèn)題。

　　了解：物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革。

　�。ㄈ�）要點(diǎn)說(shuō)明

　　1.《條例》對物業(yè)管理的定位

　　2. 物業(yè)管理的特征

　　3. 物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征

　　4. 市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件

　　5. 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展

　　6. 我國改革開(kāi)放前城鎮住房制度的主要特征

　　7. 物業(yè)管理在社會(huì )經(jīng)濟中的地位和作用

　　8. 我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革

　　9. 政府在我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位

　　10.《條例》頒布前物業(yè)管理制度建設的主要特點(diǎn)

　　11.《城市新建住宅小區管理辦法》

　　12.《條例》頒布后物業(yè)管理制度建設的主要特點(diǎn)

　　13.《條例》的指導思想

　　14.《條例》創(chuàng )設的法律制度及其內容

　　15.《條例》的主要內容

　　16.《條例》法律責任的特點(diǎn)

　　17.《條例》確立的基本法律關(guān)系

　　第二章 物業(yè)管理服務(wù)

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　　本部分的考試目的是考察應試人員根據物業(yè)管理服務(wù)特點(diǎn)、內容，物業(yè)服務(wù)收費、物業(yè)使用和維護等有關(guān)政策，解決物業(yè)管理服務(wù)標準，物業(yè)服務(wù)收費，（前期）物業(yè)服務(wù)合同等業(yè)務(wù)的能力。

　�。ǘ�）考試基本要求

　　掌握：物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)、物業(yè)管理服務(wù)的內容、物業(yè)服務(wù)成本的構成、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審的原則、包干制和酬金制收費形式，（前期）物業(yè)服務(wù)合同的  主要內容、物業(yè)使用和維護的有關(guān)規定。

　　熟悉：普通住宅小區物業(yè)管理服務(wù)的標準，物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核的方法和標準，前期物業(yè)服務(wù)合同的特征和時(shí)效，物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護秩序的方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的法律義務(wù)。

　　了解：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范協(xié)助義務(wù)，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有關(guān)規定。

　�。ㄈ�）要點(diǎn)說(shuō)明

　　1. 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)

　　2. 物業(yè)管理服務(wù)的內容

　　3. 物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)

　　4. 物業(yè)管理服務(wù)標準

　　5. 物業(yè)服務(wù)收費的原則

　　6. 物業(yè)服務(wù)收費的定價(jià)形式

　　7. 物業(yè)服務(wù)費用的計費方式

　　8. 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審

　　9. 物業(yè)服務(wù)費用的成本構成

　　10. 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的原則和依據

　　11. 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核的方法和標準

　　12. 實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)

　　13. 物業(yè)服務(wù)費的繳納和督促

　　14. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交各項公用事業(yè)費用的規定

　　15. 物業(yè)服務(wù)合同的主要內容

　　16. 物業(yè)管理資料的移交

　　17. 前期物業(yè)服務(wù)合同的主要條款

　　18. 前期物業(yè)服務(wù)合同的特征

　　19. 前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效

　　20. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)

　　21. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任

　　22. 物業(yè)使用和維護的相關(guān)法律規范

　　23. 利用共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的相關(guān)規定

　　24. 業(yè)主裝飾裝修房屋的規范

　　第三章 物業(yè)管理的基本制度

　�。ㄒ唬┛荚嚹康�

　　本部分的考試目的是考察應試人員運用業(yè)主大會(huì )、管理規約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格和住宅專(zhuān)項維修資金等七項制度解決相關(guān)工作實(shí)際問(wèn)題的能力。

　�。ǘ�）考試基本要求

　　掌握：業(yè)主大會(huì )的職責和表決規則，業(yè)主委員會(huì )的職責，業(yè)主（臨時(shí)）公約的內容和法律效力，前期物業(yè)管理招投標的強制性規定，物業(yè)承接查驗制度的現實(shí)意義，各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件，物業(yè)管理師考試注冊規定，住宅專(zhuān)項維修資金的管理原則，住宅專(zhuān)項維修資金的交存與使用。

　　熟悉：業(yè)主的權利和義務(wù)，臨時(shí)管理規約應具備的主要條款，前期物業(yè)管理招投標的意義和原則，應移交的物業(yè)管理資料的范圍，物業(yè)保修的法律規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性，物業(yè)管理師應具備的執業(yè)能力，住宅共用部位、共用設施設備的范圍、住宅專(zhuān)項維修資金監管單位的義務(wù)，挪用住宅專(zhuān)項維修資金的法律責任。

　　了解：籌備成立業(yè)主大會(huì )的工作內容和程序，業(yè)主委員會(huì )委員的資格條件，物業(yè)管理招標文件的內容，物業(yè)管理招投標的評標規則，物業(yè)承接查驗的主要內容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的申報程序，物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德。

　�。ㄈ�）要點(diǎn)說(shuō)明

　　1. 業(yè)主的權利

　　2. 業(yè)主的義務(wù)

　　3. 業(yè)主大會(huì )的組成

　　4. 業(yè)主大會(huì )的性質(zhì)

　　5. 成立業(yè)主大會(huì )的限制和選擇

　　6. 業(yè)主大會(huì )的籌備

　　7. 籌備業(yè)主大會(huì )的工作要求

　　8. 業(yè)主大會(huì )的成立

　　9. 業(yè)主大會(huì )的職責

　　10. 召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的三種情況

　　11. 業(yè)主大會(huì )的表決規則

　　12. 業(yè)主委員會(huì )的性質(zhì)

　　13. 業(yè)主委員會(huì )的職責

　　14. 業(yè)主委員會(huì )的備案

　　15. 業(yè)主委員會(huì )委員的資格條件

　　16. 業(yè)主委員會(huì )委員的資格終止

　　17. 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的規范

　　18. 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的限制性要求

　　19. 管理規約的性質(zhì)

　　20. 管理規約的主要內容

　　21. 管理規約的特殊作用

　　22. 管理規約的法律效力

　　23. 臨時(shí)管理規約的特殊主體

　　24. 臨時(shí)管理規約的內容

　　25. 臨時(shí)管理規約的違約責任

　　26. 《條例》關(guān)于臨時(shí)管理規約的規定

　　27. 業(yè)主使用物業(yè)應當遵守的規則

　　28. 前期物業(yè)管理招投標的原則

　　29. 前期物業(yè)管理招投標的特殊性

　　30. 前期物業(yè)管理招投標的強制性規定

　　31. 前期物業(yè)管理招標文件的內容

　　32. 物業(yè)管理招標的備案

　　33. 物業(yè)管理投標文件的內容

　　34. 物業(yè)管理招標程序規則

　　35. 物業(yè)管理評標專(zhuān)家名冊

　　36. 物業(yè)管理評標委員會(huì )

　　37. 物業(yè)管理招投標的中標和備案

　　38. 違反前期物業(yè)管理招投標規定的法律責任

　　39. 我國實(shí)行物業(yè)承接查驗制度的現實(shí)性

　　40. 物業(yè)承接查驗的內容

　　41. 建設單位應當移交的物業(yè)管理資料

　　42. 物業(yè)的保修責任

　　43. 房屋的保修范圍和期限

　　44. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性

　　45. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級

　　46. 《條例》關(guān)于不同資質(zhì)等級企業(yè)承接項目的規定

　　47. 資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理

　　48. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的核定

　　49. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規行為的行政處罰

　　50. 物業(yè)管理職業(yè)道德的主要內容

　　51. 建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度的現實(shí)性

　　52. 物業(yè)管理師的注冊

　　53. 物業(yè)管理師的繼續教育

　　54. 物業(yè)管理師的執業(yè)能力

　　55. 物業(yè)管理師的執業(yè)范圍

　　56. 住宅專(zhuān)項維修資金的使用

　　57. 住宅共用部位共用設施設備的范圍

　　58. 住宅專(zhuān)項維修資金的管理原則

　　59. 住宅專(zhuān)項維修資金的交存主體

　　60. 住宅專(zhuān)項維修資金的交存金額

　　61. 住宅專(zhuān)項維修資金的交存方式

　　62. 住宅專(zhuān)項維修資金管理

　　63. 住宅專(zhuān)項維修資金使用范圍和原則

　　64. 住宅專(zhuān)項維修資金的分攤規則

　　65. 住宅專(zhuān)項維修資金使用程序

　　66. 住宅專(zhuān)項維修資金使用禁止

　　67. 住宅專(zhuān)項維修資金使用的其他規定

　　68. 住宅專(zhuān)項維修資金的監督管理

　　69. 住宅專(zhuān)項維修資金相關(guān)主體的法律責任

　　第四章 業(yè)主的建筑物區分所有權

　�。ㄒ唬┛荚嚹康�

　　本部分考試目的是考察應試人員運用《物權法》第六章“業(yè)主的建筑物區分所有權”相關(guān)法律規定處理業(yè)務(wù)工作的能力。

　�。ǘ�）考試基本要求

　　掌握：建筑物區分所有權的構成，行使專(zhuān)有部分所有權的限制，行使共有部分所有權的規定，業(yè)主共同決定事項的表決規則，業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的處置權，建筑物及附屬設施的管理形式，業(yè)主的訴訟權利。

　　熟悉：住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的條件，建筑區劃內道路、綠地、物業(yè)管理用房的歸屬，建筑區劃內車(chē)位、車(chē)庫的歸屬；業(yè)主共同決定事項的范圍；建筑物及附屬設施維修資金的所有權與使用，管理費用分攤與收益分配；業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇權和監督權。

　　了解：《物權法》的立法背景和現實(shí)意義；建筑物區分所有權的概念。

　�。ㄈ�）要點(diǎn)說(shuō)明

　　1. 建筑物區分所有權的作用

　　2. 建筑物區分所有權的構成

　　3. 行使專(zhuān)有部分所有權的相關(guān)規定

　　4. 住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的條件

　　5. 行使共有部分所有權的相關(guān)規定

　　6. 道路、綠地、物業(yè)管理用房等所有權歸屬

　　7. 車(chē)位、車(chē)庫的所有權歸屬

　　8. 業(yè)主共同決定事項的范圍

　　9. 業(yè)主共同決定事項的表決規則

　　10. 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的設立

　　11. 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的決定效力

　　12. 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的處置權

　　13. 建筑物及其附屬設施維修資金的所有權歸屬與使用

　　14. 管理費用分攤與收益分配

　　15. 建筑物及其附屬設施的管理形式

　　16. 業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督權

　　17. 業(yè)主的訴訟權利

　　第五章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策

　�。ㄒ唬┛荚嚹康�

　　本部分考試目的是考察應試人員在物業(yè)管理工作中處理房地產(chǎn)事務(wù)相關(guān)工作的能力。

　�。ǘ�）考試基本要求

　　掌握：房地產(chǎn)領(lǐng)域的現行法規體系，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的要求和主要內容，商品房預售和現售的條件，商品房銷(xiāo)售合同的主要內容，房屋租賃合同的主要條款，房地產(chǎn)中介服務(wù)的內容，房地產(chǎn)抵押的程序，房地產(chǎn)權屬登記的種類(lèi)。

　　熟悉：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的規劃設計管理，工程竣工驗收備案制度，房地產(chǎn)項目轉讓條件和程序，房屋租賃登記，房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的內容，房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)權屬登記程序，城市異產(chǎn)毗連房屋管理的規定。

　　了解：施工許可證制度，禁止轉讓房地產(chǎn)的規定，商品房銷(xiāo)售爭議的解決規則，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構的管理、抵押房地產(chǎn)的處分原則，公有住宅售后維修養護管理的規定。

　�。ㄈ�）要點(diǎn)說(shuō)明

　　1. 房地產(chǎn)領(lǐng)域的現行法規體系

　　2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的規劃設計管理

　　3. 城市規劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的關(guān)系

　　4. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理應遵循的制度

　　5. 建筑工程質(zhì)量管理制度

　　6. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的施工許可證制度

　　7. 工程竣工驗收備案制度

　　8. 房地產(chǎn)項目轉讓的條件

　　9. 房地產(chǎn)項目轉讓的程序

　　10. 禁止房地產(chǎn)轉讓的規定

　　11. 商品房預售的條件

　　12. 商品房現售的條件

　　13. 商品房銷(xiāo)售合同的主要內容

　　14. 《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的要求和主要內容

　　15. 《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的要求和主要內容

　　16. 房屋租賃合同的主要條款

　　17. 禁止房屋租賃的規定

　　18. 房屋租賃登記備案

　　19. 設立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構應具備的條件

　　20. 房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的主要內容

　　21. 房地產(chǎn)中介活動(dòng)中禁止的行為

　　22. 房地產(chǎn)抵押程序

　　23. 不得設定抵押權的房地產(chǎn)

　　24. 房地產(chǎn)抵押合同

　　25. 房地產(chǎn)抵押登記

　　26. 房地產(chǎn)權屬登記的種類(lèi)

　　27. 房地產(chǎn)權屬登記的要求

　　28. 房地產(chǎn)權屬登記管理制度的種類(lèi)

　　29. 房地產(chǎn)權屬登記的特殊性

　　30. 房屋權屬證書(shū)的種類(lèi)

　　31. 房屋權屬登記程序

　　32. 異產(chǎn)毗連房屋及其使用規則

　　33. 危險房屋造成損害事故的法律責任

　　34. 公有住宅售后的維修養護責任