隨著(zhù)外圍經(jīng)濟繼續動(dòng)蕩，國內經(jīng)濟景氣度也不可避免的受到了一些影響，幾個(gè)月前，央行的重點(diǎn)還放在“控通脹”上，而近期連續兩次降息意味著(zhù)政府正將重心轉向“保增長(cháng)”，同時(shí)也標志我國已進(jìn)入降息周期。

　　降息對地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)是實(shí)質(zhì)性的利好，能夠降低地產(chǎn)公司的財務(wù)成本，也是放松銀根的表現，使地產(chǎn)公司更易獲得貸款，同時(shí)能夠降低購房者的負擔，有助于刺激住房消費等。

　　降息以及地方政府的救市措施對房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)都是實(shí)質(zhì)性的利好，我們不否認這一點(diǎn)，但我們認為此輪房地產(chǎn)調整的根源是房?jì)r(jià)過(guò)高，在房?jì)r(jià)剛開(kāi)始調整，還存在強烈降價(jià)預期的階段，目前這些措施尚不能解決這個(gè)根本性的問(wèn)題。

　　從地產(chǎn)股與市場(chǎng)的關(guān)系來(lái)看，市場(chǎng)基本面不變，地產(chǎn)股的長(cháng)期趨勢難改。

　　但在目前的淡市中，市場(chǎng)存在“預期帶來(lái)的階段性機會(huì )”。我們在四季度的策略報告中指出，若房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生較大調整，則對基本面已調整到位的預期會(huì )帶來(lái)一波較大行情。從目前的情況來(lái)看，行業(yè)還沒(méi)到這個(gè)階段。但在市場(chǎng)低迷以及宏觀(guān)經(jīng)濟減速的背景下，對政府調控政策或者相關(guān)宏觀(guān)政策變動(dòng)的預期也會(huì )帶來(lái)階段性的行情。

　　香港的情況表明：在政策預期的帶動(dòng)下，地產(chǎn)股在短期內存在跑贏(yíng)大盤(pán)的機會(huì )，但需大盤(pán)配合，逆勢而上的機會(huì )較少，而且一旦政策效應消失，預期發(fā)生反轉，其下跌的幅度相對大盤(pán)也將更大。因此，要把握波段行情，及時(shí)獲利了結是一個(gè)前提。

　　從日本的情況來(lái)看，由于缺乏具體的數據，無(wú)法考察短期內政策對股市的影響，但從長(cháng)期來(lái)看，持續的降息并未阻止地價(jià)的繼續下降，降息初期地產(chǎn)股跑贏(yíng)大盤(pán)也比較少。另外，考察其1975-1976和1990年的情況，無(wú)論行業(yè)處于調整還是崩盤(pán)時(shí)期，降息初期，行業(yè)最糟糕的時(shí)候都還沒(méi)有來(lái)，地產(chǎn)股也不具備跑贏(yíng)大盤(pán)的基礎。

　　行業(yè)還將繼續調整，經(jīng)濟下行風(fēng)險初露，無(wú)論是對行業(yè)調控政策放松的預期還是對諸如降息的宏觀(guān)政策預期還將存在，因此，階段性的機會(huì )依然會(huì )出現，淡市沒(méi)有盛宴，但不是沒(méi)有任何機會(huì )。