建設項目操作流程：一般由前期策劃決策與實(shí)施兩部分組成，本圖將“設計任務(wù)書(shū)”環(huán)節從傳統的規劃設計部分中分離出來(lái)，意在強凋其介于策劃決策與實(shí)施之間的特殊地位，展開(kāi)本文的話(huà)題。

　　一、設計任務(wù)書(shū)是前期項目策劃的成果

　　“凡事預則立，不預則廢”。許多開(kāi)發(fā)商由于不熟悉市場(chǎng)經(jīng)濟體制下的項目運作方法，缺乏對項目的整體把握，市場(chǎng)定位不準，投資安排不周，建設進(jìn)度缺少計劃，項目實(shí)施帶有明顯的隨意性，往往遭至市場(chǎng)的摒棄。國內市場(chǎng)中之所以積壓著(zhù)大量的空置房，其中的重要原因，是由于發(fā)商的操作錯誤，即使在目前全國住宅市場(chǎng)穩定上升的情況下，這些樓盤(pán)由于總體布局、環(huán)境營(yíng)造、房型設計、配套設施等方面的先天不足，仍不可能受到市場(chǎng)的認可。

　　項目設計缺乏依據，是造成設計成果不為市場(chǎng)接納的主要原因。設計單位以技術(shù)工作見(jiàn)長(cháng)，而對市場(chǎng)掌握程度較弱，即使目前推行的招投標工作可以促進(jìn)優(yōu)秀的設計單位與設計方案脫穎而出，但由于業(yè)務(wù)角色和市場(chǎng)角色的原因，實(shí)際上無(wú)論是設計方還是評審專(zhuān)家的工作依據仍然是設計任務(wù)書(shū)。開(kāi)發(fā)商設計意圖不明確，往往會(huì )造成招投標工作的方面錯誤，即使選定中標單位，也會(huì )造成設計返工，時(shí)間、精力的浪費，挫傷設計人員的創(chuàng )作熱情，直接影響設計成果水平。

　　可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)前期的精心策劃，既可以減少開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)風(fēng)險，又為設計的順利進(jìn)行提供了保證。

　　住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程實(shí)際上是居住消費產(chǎn)品的生產(chǎn)：過(guò)程，適合一般產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)規律。依照菲利浦�？铺乩盏氖袌�(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理論，一般消費型產(chǎn)品的設計與生產(chǎn)獲得成功的關(guān)鍵在于正確確定目標市場(chǎng)的需要和欲望，并比競爭對手更有效地傳送目標市場(chǎng)所期望滿(mǎn)足的東西，企業(yè)要實(shí)現這一些目標，就需要在環(huán)境調查、分析的營(yíng)銷(xiāo)準備活動(dòng)中確定目標市場(chǎng)及其需求，并結合自身的條件進(jìn)行定位和產(chǎn)品設計。住宅開(kāi)發(fā)相對于一般產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)又具有自身的特殊性，表現在開(kāi)發(fā)載體——土地的缺乏性、特異性，區位效應特性，設計建設工作涉及的規范標準的龐雜性，建設周期長(cháng)、環(huán)節多的高風(fēng)險性，對產(chǎn)品需求的多層次性（居住享用，身份顯示，投資增值）與多變性等等方面。這些都增加了住宅開(kāi)發(fā)項目定位的復雜性。另一方面，準確的市場(chǎng)定位無(wú)疑可以使開(kāi)發(fā)者降低市場(chǎng)風(fēng)險，增加獲得收益的可能性。所以在項目的前期，重視發(fā)揮策劃工作的作用，通過(guò)詳細的調查分析，得出準確的市場(chǎng)定位至關(guān)重要，由此得出的設計任務(wù)書(shū)會(huì )減少設計工作修改甚至落空的可能性�？梢哉f(shuō)，設計任務(wù)書(shū)作為項目策劃的決策成果，為設計提供了市場(chǎng)定位依據。

　　二、開(kāi)發(fā)項目前期策劃的工作要點(diǎn)

　　企業(yè)開(kāi)發(fā)行為的根本目的是獲得經(jīng)濟利益，而這一目的實(shí)現，必須通過(guò)滿(mǎn)足市場(chǎng)的特定需求來(lái)完成，即“在適當的時(shí)間，適當的地方以適當的價(jià)格，適應的信息溝通和促銷(xiāo)手段，向適當的消費者提供適當的產(chǎn)品和服務(wù)”。由于住宅開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、環(huán)節多、市場(chǎng)潛在消費需求難以把握，要使開(kāi)發(fā)決策相對科學(xué)，則要求策劃工作具有系統性、超前性、可行性、應變性。

　　1、系統性的要求：住宅項目開(kāi)發(fā)一般由前期決策、規劃設計、施工建設、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、運營(yíng)管理及貫穿始終的財務(wù)運作等環(huán)節組成，而項目策劃階段的工作實(shí)際上是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的虛擬演示，要求盡可能地反映各階段可能遇到的問(wèn)題，故該階段工作的人員組成應包括業(yè)主、各方面的工程技術(shù)顧問(wèn)、市場(chǎng)調研員、營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)、財務(wù)融資顧問(wèn)、造價(jià)工程師、物業(yè)管理人員、規劃設計人員、有時(shí)還需有相關(guān)的政府人士等。

　　2、超前性的要求：由于開(kāi)發(fā)建設的周期長(cháng)，一旦建成，較長(cháng)時(shí)間難以改變，要求策劃工作根據社會(huì )發(fā)展、科技進(jìn)步的趨勢，借鑒國內外的先進(jìn)經(jīng)驗，盡可能地預測未來(lái)的變化程度，使項目定位具有合理的超前性。

　　3、可行性的要求：通過(guò)詳細的調研分析，結合自身的條件，鎖定未來(lái)的產(chǎn)品定位，制定出行之有效的包括融資、營(yíng)銷(xiāo)、形象塑造在內的實(shí)施措施，獲得最佳的經(jīng)濟收益，良好的社會(huì )、環(huán)境效益，是項目策劃的根本任務(wù)。

　　上述任務(wù)要通過(guò)下面的工作來(lái)完成：市場(chǎng)調研。了解國民經(jīng)濟走勢，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢及產(chǎn)業(yè)政策，金融政策等宏觀(guān)背景情況：區域市場(chǎng)調查分析。包括區域內供求關(guān)系分析，區域競爭個(gè)案分析，不同個(gè)案比較等消費群體分析、規劃前景及目前區位條件分析等等；用地現狀調查，包括地質(zhì)條件、配套設施條件、動(dòng)拆遷量等。行業(yè)法規分析：限高、容積率、公建配置等。 通過(guò)市場(chǎng)環(huán)境調研，擬定備選方案（包括初步規劃方案、銷(xiāo)售計劃），確定項目市場(chǎng)定位，及主要技術(shù)經(jīng)濟指標，擬定相關(guān)環(huán)節的初步計劃。

　　應變性要求：策劃階段應對影響開(kāi)發(fā)工作的各種因素充分考慮，對未來(lái)的不確定因素，有充分的估計，提早制定應變方案。

　　三、設計任務(wù)書(shū)的形成

　　設計任務(wù)書(shū)是對策劃工作要點(diǎn)，通過(guò)系統的分析，得出決策性的文件。作為開(kāi)發(fā)建設目標與規劃設計工作方向的主要信息傳遞手段，設計任務(wù)書(shū)應較全面準確地反映策劃結論的主要信息點(diǎn)，使設計成果同樣體現系統性、超前性、可行性和應變性的要求。

　　設計任務(wù)書(shū)中應包括如下的設計要求 （不含設計依據基礎資料、設計周期等程式內容）：

　　設計成果的定性要求。包括設計內容應滿(mǎn)足相關(guān)專(zhuān)業(yè)規范要求，材料設備選擇，建筑類(lèi)型要求，建筑風(fēng)格要求，設計成果應滿(mǎn)足目標市場(chǎng)的生活方式要求、市場(chǎng)定位要求等。

　　設計成果和定量要求。設計成果應符合上級對設計的要求及滿(mǎn)足任務(wù)書(shū)所提供的主要技術(shù)經(jīng)濟指標。如容積率指標、戶(hù)型面積指標、比例指標、公建面積指標、綠化率等。

　　對未來(lái)項目的管理要求。設計成果應充分考慮未來(lái)項目建成后的管理需求。如建材選擇及構造設計應便于維修的要求；智能化管理的要求；垃圾收集方式的要求。管理便利性的要求等等。

　　適應操作彈性的要求。設計工作應考慮建設項目分期開(kāi)發(fā)的要求，設計過(guò)程中對未來(lái)市場(chǎng)的變化可能引起的建筑種類(lèi)、戶(hù)型等的調整預先考慮。

　　適當超前的設計要求。鼓勵設計單位在滿(mǎn)足設計要求的前提下，發(fā)揮能動(dòng)性，力爭做到設計創(chuàng )新，技術(shù)創(chuàng )新，賦予目標產(chǎn)品高技術(shù)含量，提升市場(chǎng)附加值，營(yíng)造市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)。

　　以上諸點(diǎn)設計要求演化為住宅項目各組成部分的具體要求，即構成相對全面的設計任務(wù)書(shū)的具體內容，一份好的設計任務(wù)書(shū)，既可使設計單位得到明確的總體概念，又給設計單位留有充分的發(fā)揮空間。