隨著(zhù)房屋建成和業(yè)主入住的增加，物業(yè)管理的糾紛將逐漸代替交房糾紛而成為社會(huì )關(guān)注的焦點(diǎn)，要從根本上解決物業(yè)管理問(wèn)題，首先要走出思想上的誤區：

　　誤區一：物業(yè)公司冤枉，大部分問(wèn)題是代開(kāi)發(fā)商受過(guò)如果物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商有著(zhù)裙帶關(guān)系，在物業(yè)管理的開(kāi)始利用和開(kāi)發(fā)商的特殊關(guān)系（比如拿著(zhù)本應開(kāi)發(fā)商直接交給業(yè)主的鑰匙）強迫業(yè)主做某些事情，就不能責怪業(yè)主把對開(kāi)發(fā)商的不滿(mǎn)，發(fā)泄到物業(yè)公司身上，物業(yè)公司收了開(kāi)發(fā)商的錢(qián)，代開(kāi)發(fā)商承擔保修工作，房子出了問(wèn)題，業(yè)主找物業(yè)公司，就不能說(shuō)物業(yè)公司是代開(kāi)發(fā)商受過(guò)。物業(yè)公司接受了開(kāi)發(fā)商的委托，事先就有責任驗收自己要管理的房屋和設備，也就有保證這些房屋和設備正常使用和運轉的責任，如果物業(yè)公司是受業(yè)主委員會(huì )委托接管小區物業(yè)管理的，難道出了問(wèn)題，業(yè)主找物業(yè)公司，能說(shuō)物業(yè)公司是代業(yè)主委員會(huì )受過(guò)？

　　要想解決這個(gè)問(wèn)題，不能指望業(yè)主自己去分清開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的關(guān)系，而是物業(yè)公司要自己和開(kāi)發(fā)商劃清界線(xiàn)，不要在和業(yè)主打交道的開(kāi)始，先給業(yè)主一個(gè)開(kāi)發(fā)商代言人的形象，同時(shí)對接受開(kāi)發(fā)商委托管理的項目先做好驗收。

　　誤區二：業(yè)主不繳物業(yè)管理費，是因為業(yè)主的消費觀(guān)念沒(méi)有轉變任何新生事物，人們都有一個(gè)認識過(guò)程，從住公房到住私房確實(shí)也有消費觀(guān)念轉變的過(guò)程。但人們對物業(yè)管理消費觀(guān)念的轉變有賴(lài)于對物業(yè)管理重要性的認識。而目前一些物業(yè)公司只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)卻恰恰影響了人們在這方面的思想轉變。

　　物業(yè)公司雖然到處訴苦，說(shuō)自己虧損嚴重，但卻又不肯按政府要求定期向業(yè)主公布賬目，在業(yè)主委員會(huì )決定更換物業(yè)公司后賴(lài)著(zhù)不走，致使業(yè)主懷疑物業(yè)公司的誠信和繳納的管理費是否真正用于自己物業(yè)的管理。

　　誤區三：買(mǎi)房人在買(mǎi)房時(shí)只重視房屋本身的價(jià)格，對物業(yè)管理的問(wèn)題往往覺(jué)得等到入住以后再說(shuō)，這為物業(yè)管理糾紛埋下了隱患這是一種顛倒是非的說(shuō)法。目前絕大多數買(mǎi)房人對入住后的物業(yè)管理和要繳納的費用都非常重視，而是開(kāi)發(fā)商不肯在簽合同時(shí)向業(yè)主出示《物業(yè)管理使用、管理、維修公約》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公約”）。

　　雖然北京市房地局早在1998年就已要求房地產(chǎn)商領(lǐng)取預售許可證前先要通過(guò)“公約”的審查，并在簽購房合同時(shí)與購房人對“公約”進(jìn)行約定，可這個(gè)規定至今不少開(kāi)發(fā)商仍然拒不執行。

　　物業(yè)公司在接受房地產(chǎn)商委托物業(yè)管理時(shí)，不是要求開(kāi)發(fā)商提供業(yè)主簽署的“公約”才接手管理，而是用本應開(kāi)發(fā)商直接交給業(yè)主的鑰匙，脅迫業(yè)主接受自己的管理、繳納房地產(chǎn)商和自己私下約定的物業(yè)管理收費標準。

　　試想一個(gè)在脅迫情況下簽訂的協(xié)議本身就是無(wú)效協(xié)議，物業(yè)公司又如何使用這種無(wú)效協(xié)議要求買(mǎi)房人履行協(xié)議呢？物業(yè)管理的隱患不是買(mǎi)房人種下的，而是開(kāi)發(fā)商種下的，是物業(yè)公司自己種下的。

　　買(mǎi)房人就交鑰匙問(wèn)題多次向有關(guān)部門(mén)反映，卻長(cháng)期得不到解決，政府也應徹底檢查一下有關(guān)規定為什么長(cháng)期得不到貫徹執行，執行部門(mén)是否負有管理不善的責任。

　　誤區四：強調業(yè)主自治，并不是說(shuō)這個(gè)小區里業(yè)主說(shuō)了算對這種論調，筆者首先想反問(wèn)一下在小區里究竟誰(shuí)說(shuō)了算呢？

　　開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算？如果開(kāi)發(fā)商已把房屋的產(chǎn)權轉給了業(yè)主，他們在小區內連“說(shuō)”的權力都沒(méi)有了，何來(lái)“算”呢！

　　物業(yè)公司說(shuō)了算？物業(yè)公司不是政府派出部門(mén)，在小區內沒(méi)有任何產(chǎn)權，只是業(yè)主共同聘請來(lái)的“管家”，顯然他們也沒(méi)有說(shuō)了算的本錢(qián)！

　　政府本身就是人民意志的代表，在商品房小區里就是業(yè)主意志的代表，在不影響其它小區合法權益時(shí)，政府對具體小區的任何指導和監督都應以該小區業(yè)主的共同利益為依歸。

　　因此，在小區里，只能業(yè)主說(shuō)了算（這里的業(yè)主是指業(yè)主的群體，而不是業(yè)主的個(gè)體），這是憲法賦予業(yè)主的權力，任何人無(wú)法改變。物業(yè)公司可以不接受某個(gè)小區業(yè)主委員會(huì )的委托，但接受委托后，只能以業(yè)主的意志為轉移、而不能以自己的意志為轉移，物業(yè)公司的管理只能是業(yè)主委托中“說(shuō)”的執行，而不是自己想怎么“說(shuō)”就怎么“說(shuō)”，物業(yè)公司和業(yè)主的平等關(guān)系反映在雙方選擇權上，而非“說(shuō)了算”上，任何地方只能有一個(gè)中心，只能一方說(shuō)了算。

　　目前，物業(yè)管理問(wèn)題的根源就在于一些人的觀(guān)念在這個(gè)問(wèn)題上還停留于“房管所”年代，造成物業(yè)公司自認為自己的管理代表著(zhù)政府，擺不正自己的位置，引發(fā)了和業(yè)主的沖突。

　　誤區五：物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)低技術(shù)、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，需要企業(yè)的培訓，逐步提高，業(yè)主不應對物業(yè)公司要求過(guò)高這種論點(diǎn)的前提雖然正確，但決不意味著(zhù)因此可以原諒一些物業(yè)公司的服務(wù)不到位，業(yè)主繳的物業(yè)管理費不是給物業(yè)公司培訓工作人員，提高服務(wù)質(zhì)量用的，物業(yè)公司只有具備與收費相應的水平時(shí)才能承擔物業(yè)管理工作，正如人們常說(shuō)的“沒(méi)有金剛鉆，別攬瓷器活兒”。

　　目前物業(yè)管理的糾紛和業(yè)主的不繳費，其中一個(gè)直接原因就是有為數不少的物業(yè)公司既無(wú)自有資金，又缺少有質(zhì)素的物業(yè)管理人員而臨時(shí)拼湊的。目前，社會(huì )上靠別人給啟動(dòng)資金、完全靠服務(wù)對象預繳費運營(yíng)的公司恐怕除物業(yè)管理行業(yè)再難找到第二個(gè)行業(yè)。

　　由于目前商品房的數量在社會(huì )上所占的比例有限，商品房的業(yè)主對承擔物業(yè)管理費和停車(chē)費的橫向比較，不可避免地認為自己繳納的費用過(guò)高。因此，商品房小區的服務(wù)收費雖理論上不能稱(chēng)做公共服務(wù)收費，屬于私人性質(zhì)，但這個(gè)觀(guān)念不是一朝一夕能夠轉變的，有待社會(huì )大環(huán)境的轉變。在這個(gè)轉變完成之前，政府有關(guān)部門(mén)也應該對住宅小區的各種收費進(jìn)行指導和監管�！�

劉宏誠