上海市人民政府令第24號

一九九二年十一月一日

　　第一條 為了加強本市農村個(gè)人住房建設管理，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》和《上海市城市建設規劃管理條例》，結合本市農村實(shí)際情況，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱(chēng)農村個(gè)人住房建設（以下簡(jiǎn)稱(chēng)農村個(gè)人建房）是指本市農村范圍內（含國營(yíng)農場(chǎng)、國營(yíng)林場(chǎng)、國營(yíng)牧場(chǎng)、國營(yíng)漁場(chǎng)以及農村集鎮等）居民自行新建、遷建、擴建、改建和翻建住房。

　　第三條 上海市土地管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市土地局）和縣（區）土地管理部門(mén)是市和縣（區）行政區域內農村個(gè)人建房用地的主管機關(guān)。

　　上海市城市規劃管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市規劃局）和縣（區）規劃管理部門(mén)是市和縣（區）行政區域內農村個(gè)人住房規劃建設的主管機關(guān)。

　　鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村個(gè)人建房的管理工作。

　　第四條 農村個(gè)人建房應根據鄉（鎮）和村莊建設規劃統籌安排。

　　第五條 農村個(gè)人建設應使用原宅基地和其他非耕地，嚴格控制使用耕地。

　　農村個(gè)人建房所使用的土地屬于國家或集體所有，個(gè)人只有使用權。根據國家建設或鄉（鎮）、村莊建設規劃，農村個(gè)人建房需要調整宅基地、承包地、自留地、竹園地時(shí)，原土地使用人應當服從。

　　第六條 農村個(gè)人建房用地應根據市計劃委員會(huì )和市土地局下達的年度用地計劃指標，由縣（區）土地管理部門(mén)分解落實(shí)到鄉（鎮）人民政府。

　　第七條 農村個(gè)人建房用地實(shí)行有償使用制度。

　　第八條 農村個(gè)人建房審批實(shí)行公開(kāi)辦事制度。鄉（鎮）人民政府應將建房用地戶(hù)數、用地計劃指標、宅基地面積、建房占地面積、建筑面積等情況定期張榜公布，接受群眾監督。

　　第九條 有下列情況之一的農村居民戶(hù)，可以申請建房用地：

　�。ㄒ唬�墾區移民戶(hù)和因國家建設或鄉（鎮）村集體建設拆遷的居民戶(hù)；

　�。ǘ�）低于本辦法第二十七條規定的建房用地標準的居民戶(hù)；

　�。ㄈ�）同戶(hù)居住人口中有兩個(gè)以上（含兩個(gè)）未婚者，其中一人已達到結婚年齡，要求分戶(hù)建房的居民戶(hù)；

　�。ㄋ模┛h（區）人民政府規定可以申請建房用地的其他居民戶(hù)。

　　第十條 農村個(gè)人建房用地應向常住戶(hù)口所在地的村民委員會(huì )提出書(shū)面申請，并填寫(xiě)《農村個(gè)人建房申請表》。

　　第十一條 村民委員會(huì )接到建房申請后，應征求村民小組的意見(jiàn)，經(jīng)集體討論并在《農村個(gè)人建房申請表》上簽署意見(jiàn)后，連同建房申請人書(shū)面申請報送鄉（鎮）人民政府。

　　第十二條 鄉（鎮）人民政府在接到村民委員會(huì )報送的《農村個(gè)人建房申請表》和建房申請人書(shū)面申請后，應對用地面積、建房位置、建筑面積標準以及房屋的層數、高度等進(jìn)行審核，并按下列規定辦理審批手續：

　�。ㄒ唬┺r村個(gè)人建房使用原宅基地、其他非耕地，以及不需要申請用地的房屋加層、房屋翻建、建造圍墻等，由鄉（鎮）人民政府在一個(gè)月內審批。

　�。ǘ�）農村個(gè)人建房使用耕地（包括自留地，下同）或者國有土地的，鄉（鎮）人民政府應在一個(gè)月內征求縣（區）規劃管理部門(mén)的選址定點(diǎn)意見(jiàn)，并報縣（區）人民政府審批。

　�。ㄈ�）農村個(gè)人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地、國有土地的，以及在集鎮范圍內申請建房用地的，按前項規定辦理。

　　農村個(gè)人建房用地經(jīng)批準后，由批準用地機關(guān)發(fā)給農村個(gè)人住房建設用地批準文件；由鄉（鎮）人民政府發(fā)給《農村個(gè)人住房建設工程許可證》。

　　第十三條 市屬的國營(yíng)農場(chǎng)、國營(yíng)林場(chǎng)、國營(yíng)牧場(chǎng)、國營(yíng)漁場(chǎng)職工申請建房用地的，由所在國營(yíng)農場(chǎng)、國營(yíng)林場(chǎng)、國營(yíng)牧場(chǎng)、國營(yíng)漁場(chǎng)報送其主管部門(mén)審核后，移送市土地局按規定的審批權限報批。

　　縣（區）屬的國營(yíng)農場(chǎng)、國營(yíng)林場(chǎng)、國營(yíng)牧場(chǎng)、國營(yíng)漁場(chǎng)職工申請建房用地的，由當地縣（區）人民政府審批。

　　第十四條 經(jīng)審核不同意農村個(gè)人建房用地申請的，由審批建房用地的機關(guān)以書(shū)面形式通知建房申請人。

　　第十五條 不需要申請用地的房屋加層、房屋翻建、建造圍墻等，應向鄉（鎮）人民政府申請領(lǐng)取《農村個(gè)人住房建設工程許可證》。

　　第十六條 農村個(gè)人建房應按規定繳納有關(guān)稅、費。農村個(gè)人建房用地還應繳納建房用地保證金。建房用地保證金收取標準由各縣（區）人民政府制定。

　　第十七條 農村個(gè)人建房應在取得《農村個(gè)人住房建設工程許可證》之日起一年內竣工。因特殊原因無(wú)法按期竣工的，經(jīng)鄉（鎮）人民政府同意，可延長(cháng)竣工期；延長(cháng)期限由鄉（鎮）人民政府決定，但最長(cháng)不得超過(guò)一年。

　　第十八條 農村個(gè)人建房應在開(kāi)工前報告鄉（鎮）人民政府，并嚴格按照農村個(gè)人住房建設用地批準文件和《農村個(gè)人住房建設工程許可證》規定的宅基地面積、建房占地面積、建筑面積、房屋的位置以及層數、高度等進(jìn)行施工。

　　鄉（鎮）人民政府接到開(kāi)工日期報告后，應到現場(chǎng)進(jìn)行查驗。住房竣工后經(jīng)檢查符合本辦法的，由縣（區）人民政府發(fā)給《上海市農村宅基地使用證》，退還建房用地保證金。

　　第十九條 現有宅基地面積在規定標準之內且符合村鎮建設規劃要求的農村個(gè)人建房戶(hù)，應在原址建設，不得移地遷建。

　　第二十條 移地遷建住房的農村個(gè)人建房戶(hù)，應在新建房屋竣工后三個(gè)月內，拆除原有住房，退還宅基地。

　　第二十一條 符合農村個(gè)人建房用地條件的農村居民戶(hù)，可向鄉（鎮）人民政府申請購買(mǎi)本集體經(jīng)濟組織內的他人房屋。經(jīng)批準后，買(mǎi)賣(mài)雙方應在兩個(gè)月內辦理宅基地使用權變更手續和房屋買(mǎi)賣(mài)交易手續。

　　第二十二條 因全部或部分出賣(mài)、出租自住房屋造成居住困難或將原居住房屋改為其他用途的農村居民戶(hù)，不得申請建房用地，也不得申請房屋擴建或加層。

　　無(wú)本村民小組戶(hù)口的農村房屋不得擴建。

　　第二十三條 農村個(gè)人建造兩層以上的（不含兩層）住房的，應有設計單位設計或審核過(guò)的設計圖紙。

　　第二十四條 農村個(gè)人建房按不同的地區、戶(hù)型和人口計算宅基地總面積。宅基地總面積包括建筑占地面積和屋前屋后占地面積。

　　建筑占地面積系指居室、灶間、衛生間、樓梯、陽(yáng)臺等占地面積；屋前屋后占地面積系指建筑占地面積以外的副業(yè)棚舍、曬場(chǎng)、沼氣池、化糞池、圍墻等占地面積。

　　建筑占地不得超過(guò)批準的面積標準；屋前、屋后占地面積不得擅自調整使用。

　　第二十五條 建筑占地面積按下列規定計算：

　�。ㄒ唬┳》�、獨立的灶間、獨立的衛生間等建筑占地面積，按外墻勒腳的外圍水平面積計算；

　�。ǘ�）室外有頂蓋、有立柱的走廊的建筑占地面積，按立柱外邊線(xiàn)水平面積計算；

　�。ㄈ�）有立柱的陽(yáng)臺、內陽(yáng)臺、平臺的建筑占地面積，按立柱外邊線(xiàn)或墻體外邊線(xiàn)水平面積計算；

　　無(wú)立柱、無(wú)頂蓋的室外走道和無(wú)立柱的陽(yáng)臺不計建筑占地面積，但不得超過(guò)批準的宅基地范圍；

　　有圍墻的住宅按圍墻外邊線(xiàn)水平面積計算宅基地面積；無(wú)圍墻的住宅按實(shí)際占用面積計算宅基地面積。

　　第二十六條 農村個(gè)人建房戶(hù)可申請建房用地的人數按常住戶(hù)口計算，其中領(lǐng)取本市獨生子女證的獨生子女建房用地按兩人計算。下列非常住戶(hù)口人員，可計入用地人數：

　�。ㄒ唬┘彝コ蓡T中的現役軍人、在校學(xué)生；

　�。ǘ�）在城鎮工作，但未分配住房的配偶；

　�。ㄈ�）要求與子女同住的居住他處的老人（同住子女以后不得與老人分戶(hù)建房，老人戶(hù)口不得重復計算建房用地人數或分攤給其他子女）；

　�。ㄋ模┓祷剞r村原籍定居的港、澳、臺同胞；

　�。ㄎ澹┛h（區）人民政府規定可予計算的其他人員。

　　第二十七條 蔬菜區（包括國營(yíng)農場(chǎng)、國營(yíng)林場(chǎng)、國營(yíng)牧場(chǎng)、國營(yíng)漁場(chǎng)）農村個(gè)人建房戶(hù)的建房用地按下列標準執行：

　�。ㄒ唬┧娜艘韵聭�(hù)（含四人）的宅基地總面積不得超過(guò)一百五十平方米，其中建筑占地面積不得超過(guò)八十平方米。不符合分戶(hù)條件的五人戶(hù)可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

　�。ǘ�）六人戶(hù)的宅基地總面積不得超過(guò)一百六十平方米，其中建筑占地面積不得超過(guò)九十平方米。不符合分戶(hù)條件的六人以上戶(hù)可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

　　糧棉區農村個(gè)人建房戶(hù)的建房用地按下列標準執行：

　�。ㄒ唬┧娜艘韵聭�(hù)（含四人）的宅基地總面積不得超過(guò)一百八十平方米，其中建筑占地面積不得超過(guò)九十平方米。不符合分戶(hù)條件的五人戶(hù)可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

　�。ǘ�）六人戶(hù)的宅基地總面積不得超過(guò)二百平方米，其中建筑占地面積不得超過(guò)一百平方米。不符合分戶(hù)條件的六人以上戶(hù)，可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

　　農村集鎮個(gè)人建房戶(hù)用地以建筑占地面積為準。四人以下（含四人）建房戶(hù)的建筑占地面積不得超過(guò)四十四平方米；不符合分戶(hù)條件的四人以上建房戶(hù)可增加建筑面積，但不增加建筑占地面積。

　　不符合分戶(hù)條件的建房戶(hù)增加建筑面積的標準，由縣（區）人民政府規定。

　　第二十八條 需原地翻建或按規劃移地遷建住房的，應辦理用地手續，并按前條規定的建房用地標準執行。

　　第二十九條 圍墾不滿(mǎn)五年的墾區，移民房屋宅基地總面積不得超過(guò)二百五十平方米，其中建筑占地不得超過(guò)一百二十五平方米。

　　圍墾滿(mǎn)五年的墾區，按糧棉區標準執行。

　　第三十條 經(jīng)批準買(mǎi)房或建新房時(shí)保留原住房的宅基地面積和建筑占地面積合并為一戶(hù)計算。

　　第三十一條 農村個(gè)人建房朝向為南北向或朝南偏東（西）向的房屋間距，為南側建筑高度的一點(diǎn)四至一點(diǎn)六倍；朝向為東西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的一點(diǎn)二倍。

　　集鎮、老宅基地按前款標準改建確有困難的，經(jīng)鄉（鎮）人民政府批準，房屋間距可適當縮小。朝向為南北向或朝南偏東（西）向的房屋間距，不得小于南側建筑高度的一點(diǎn)二倍；朝向為東西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的一倍。

　　集鎮建房的建筑間距用地屬于公用土地，不得擅自占用。

　　第三十二條 農村個(gè)人建房每層的高度不得超過(guò)三點(diǎn)三米。相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距一般為一點(diǎn)五米，最多不得超過(guò)二米。

　　第三十三條 農村個(gè)人建房確需建圍墻的，不得妨礙公共通道，不得影響四鄰通風(fēng)采光，不得將自留地、竹園地、承包地等農業(yè)用地圈進(jìn)圍墻，不得超過(guò)批準的宅基地范圍。

　　第三十四條 農村居民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準、非法占用土地建房的，責令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒(méi)收在非法占用的土地上新建的房屋和其他設施；對非法占地建房的干部，還應由其所在單位或上級機關(guān)給予行政處分。

　　農村個(gè)人建房占用土地超過(guò)批準的用地面積標準的，多占的土地按照非法占地處理。

　　第三十五條 無(wú)權批準或越權批準建房用地的單位和個(gè)人，非法批準的建房用地文件無(wú)效。非法批準占用的土地按非法占地處理。對非法批準建房用地的單位主管人員或者個(gè)人，由其所在單位或上級機關(guān)給予行政處分，收受賄賂構成犯罪的，依照《刑法》有關(guān)規定追究刑事責任。

　　第三十六條 農村居民未經(jīng)批準以買(mǎi)賣(mài)房屋或其他形式非法轉讓宅基地使用權的，沒(méi)收在非法占用土地上的房屋和其他設施，或者責令限期改正，并處以二百元至五百元的罰款。

　　第三十七條 新建房屋竣工后，不按規定拆除原有房屋、退還宅基地的，按非法占地處理，并沒(méi)收百分之五十的建房用地保證金。

　　第三十八條 農村個(gè)人建房逾期未竣工，且未申請延長(cháng)竣工期，或經(jīng)批準買(mǎi)賣(mài)房屋未辦理土地使用權變更手續的，按超過(guò)竣工期每月一百元處以罰款。

　　第三十九條 農村個(gè)人建房戶(hù)未取得《農村個(gè)人住房建設工程許可證》擅自建房、嚴重影響鄉（鎮）和村莊建設規劃的，責令停止建房，限期拆除或者沒(méi)收違章建筑；影響鄉（鎮）和村莊建設規劃、尚可采取改正措施的，責令限期改正，補辦《農村個(gè)人住房建設工程許可證》，并處以土建工程造價(jià)百分之五至百分之十的罰款。

　　第四十條 農村個(gè)人建房戶(hù)違反《農村個(gè)人住房建設許可證》的規定，擅自擴大建筑占地面積、移位建房、超過(guò)層數等嚴重影響鄉（鎮）和村莊規劃的，責令停止建房，限期拆除或者沒(méi)收違章建筑物；影響鄉（鎮）和村莊建設規劃、尚可采取改正措施的，責令限期改正，沒(méi)收百分之三十建房用地保證金，并處以超占建筑面積每平方米二百元至三百元的罰款。

　　房屋層高或室內地坪標高超過(guò)規定標準的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五百元至一千元的罰款，并沒(méi)收百分之三十建房用地保護金。

　　第四十一條 修建圍墻占用公用通道或妨礙公共交通的，責令限期拆除。

　　第四十二條 對責令限期拆除房屋或違章建筑的農村居民，逾期不拆除的，鄉（鎮）人民政府可組織有關(guān)部門(mén)強制拆除，所需費用由違法當事人承擔。

　　第四十三條 本辦法規定的行政處罰可以由鄉（鎮）人民政府決定�？h（區）土地管理部門(mén)和規劃管理部門(mén)認為應由縣（區）土地管理部門(mén)和規劃管理部門(mén)給予行政處罰的，有權直接作出處罰決定。

　　第四十四條 當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定之日起十五日內，向作出行政處罰決定的上一級主管機關(guān)申請復議；對復議決定不服的，可在接到復議決定通知之日起十五日內，向人民法院起訴。當事人也可以在接到處罰決定書(shū)之日起三個(gè)月內，直接向當地人民法院起訴。

　　當事人期滿(mǎn)不申請復議、不起訴又不履行的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執行。

　　第四十五條 拒絕、阻礙鄉（鎮）人民政府以及主管部門(mén)工作人員依法執行公務(wù)的，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的有關(guān)規定予以處罰。構成犯罪的，依照《刑法》有關(guān)規定追究刑事責任。

　　第四十六條 農村專(zhuān)業(yè)戶(hù)、個(gè)體工商戶(hù)建造生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房屋和農村集體經(jīng)濟組織成片建設居民新村（包括商品房或集資建房）應按有關(guān)規定執行，不適用本辦法。

　　第四十七條 本辦法實(shí)施前根據市人民政府有關(guān)規定編制的農村居民點(diǎn)建設規劃繼續施行。本辦法實(shí)施后重新編制、調整、修改的農村居民點(diǎn)建設規劃，有關(guān)個(gè)人住房建設的標準均按本辦法執行。

　　第四十八條 本辦法由上海市建設委員會(huì )負責解釋。

　　第四十九條 本辦法自一九九二年十一月一日起施行，一九八三年十月七日市人民政府公布的《上海市村鎮建房用地管理實(shí)施細則（試行）》同時(shí)廢止。