經(jīng)濟學(xué)理論認為，每個(gè)市場(chǎng)主體的經(jīng)濟行為都是根據一定預期做出的。而當這個(gè)預期存在一定的錯誤時(shí)，市場(chǎng)風(fēng)險就會(huì )不斷積累。王小廣在2004年宏觀(guān)經(jīng)濟政策取向與行業(yè)發(fā)展趨勢研討會(huì )上提出，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險仍在群集。前不久中國人民銀行行長(cháng)周小川在一次行業(yè)論壇上也指出，房地產(chǎn)存在價(jià)格風(fēng)險，銀行要避免陷入某種泡沫里邊，以避免在未來(lái)產(chǎn)生更大的風(fēng)險。筆者認為，目前市場(chǎng)上存在著(zhù)四個(gè)失誤的預期，其不合理性在深層次影響了整個(gè)市場(chǎng)供需的合理化發(fā)展，想必是風(fēng)險群集的一個(gè)原因。

　　一是政府過(guò)份信任房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟的帶動(dòng)。這是一個(gè)只顧其利不思其弊的不全面的預期。政府在城市經(jīng)營(yíng)理念的支配下，其行為經(jīng)營(yíng)行為也有一個(gè)預期在支配，這就是政府過(guò)份信任或者依賴(lài)房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟的帶動(dòng)作用。在這種預期下，地方政府不僅在金融和土地政策上全面支持房地產(chǎn)發(fā)展，而且在面臨問(wèn)題時(shí)還顯出了“庇護”的傾向。這種傾向就是王小廣提出的各城市“托市”行為相當明顯，具體表現就是今年在中央有關(guān)文件指出房地產(chǎn)市場(chǎng)出現局部過(guò)熱的情況下，各城市在都不承認各自區域內出現過(guò)熱，首先上海不承認，北京不承認，杭州也不承認。甚至還有城市下發(fā)文件，不允許在新聞媒體當中出現“泡沫”這個(gè)詞。此外，每一個(gè)城市都在不同程度上強調自己的房地產(chǎn)發(fā)展和增值潛力非常大。北京55％的投資依賴(lài)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)對GDP增長(cháng)的貢獻率達到50％甚至是60％，上海也有四分之一強投資投進(jìn)了房地產(chǎn)。廣州、浙江等地房地產(chǎn)更是成為政府眼中新的支柱型的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)對于地區經(jīng)濟有較強的拉動(dòng)作用是事實(shí)，但由于其對土地等資源消耗高、資金密集風(fēng)險大等特殊性，發(fā)展不適當對經(jīng)濟的破壞作用也是巨大的。而目前各地方政府在一腔熱情發(fā)展房地產(chǎn)，對于由此而引起的土地問(wèn)題、銀行信貸風(fēng)險問(wèn)題重視不夠，所積累的風(fēng)險也就蔚為可觀(guān)了。

　　二是房地產(chǎn)商對土地保值增值的預期過(guò)高，所以國內土地市場(chǎng)上“天價(jià)地”屢屢出現。近日在北京市大興區一塊4020公頃的地塊拍賣(mài)，最后以9個(gè)多億成交，大概每平米是2200元。市郊區的土地拍出了這個(gè)價(jià)，王小廣形容其是一種瘋狂的做法。

　　“天價(jià)地”的背后是房地產(chǎn)商對土地保值增值持有大膽樂(lè )觀(guān)的預期，這種預期來(lái)自城市經(jīng)營(yíng)理念的擴張。因為大家都認為，經(jīng)營(yíng)城市就是怎么把土地經(jīng)營(yíng)好，吸引開(kāi)發(fā)商投資，把價(jià)格抬上去。而土地價(jià)格的不斷上升強化了開(kāi)發(fā)商土地升值的預期，大膽地在土地上下注，結果形成了互動(dòng)螺旋式的地價(jià)攀升。實(shí)際上不少人士指出，現在房子都貴在地價(jià)上了。這當中就存著(zhù)非常令人擔憂(yōu)的土地風(fēng)險。

　　三是以投資或投機為目的買(mǎi)家對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展搏弈性的預期。據了解，每個(gè)城市都有不少房屋炒手，也有一部分人肯于貸款買(mǎi)高價(jià)房或者在城里工作到郊區購房，其心理就是覺(jué)得房子會(huì )繼續升值或是郊區的房子也終會(huì )象城里一樣值錢(qián)如有人月薪5千就肯付月供2—3千貸款買(mǎi)房就是認為其房子會(huì )升值。再如大興的土地能拍出“天價(jià)”，就會(huì )蓋出高價(jià)房子，有人買(mǎi)高價(jià)房子就是希望它會(huì )繼續升值。目前各城市投資性購房在房市中都占有一定比例，如上海這一比例已達16％，而在單價(jià)7000元以上的商品房中，投資性購房已占39％。而理論上這一比例達20％，風(fēng)險就不容小視。

　　一切投資或投機心理都是相似的，即買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，在市場(chǎng)價(jià)格上升的過(guò)程，投資（機）者總是預期房?jì)r(jià)還會(huì )漲，結果形成追隨者越多、越漲價(jià)、追隨者就越多的循環(huán)。價(jià)格過(guò)快上漲實(shí)際上透支了日后的購買(mǎi)力，這給不僅給金融帶來(lái)風(fēng)險，還會(huì )給市場(chǎng)以虛假的需求信號，架空市場(chǎng)形成了風(fēng)險。

　　四是房地產(chǎn)部分過(guò)熱表象所引起的相聯(lián)行業(yè)失誤的預期。如鋼材、電解鋁以及水泥等材料根據房地產(chǎn)過(guò)熱表象會(huì )過(guò)度投產(chǎn)。而這些過(guò)度的投產(chǎn)由于多是靠貸款支持，又會(huì )在金融等領(lǐng)域擴大房地產(chǎn)所帶來(lái)的風(fēng)險。

　　建筑時(shí)報·蕭納