真實(shí)成本難核實(shí)

　　除了對公布房?jì)r(jià)成本的做法產(chǎn)生的現實(shí)意義不看好外，核算房?jì)r(jià)成本的方法，也得到了相應質(zhì)疑。雖然福州方面表示測算商品房社會(huì )平均成本已不存在技術(shù)問(wèn)題，但是文林峰認為，復雜的成本構成，使房地產(chǎn)項目的真實(shí)成本很難核實(shí)。

　　她認為，“房?jì)r(jià)成本是一個(gè)非常復雜的集合體，項目間差異性也較大，同時(shí)還有軟資產(chǎn)、品牌等組成部分�，F在的商品房追求品質(zhì)功能完善以及個(gè)性化，使得成本構成越來(lái)越難以衡量�！蹦称放破髽I(yè)的房子，一般要高于同地段的商品房?jì)r(jià)格，其成本構成不僅包含多年精心打造的品牌成本，還包括后期使用過(guò)程中對物業(yè)管理費的補貼等等，她介紹。

　　“另外，現在很多城市雖然名義上是熟地出讓?zhuān)瑢?shí)際上地上物并沒(méi)有及時(shí)拆除，有些開(kāi)發(fā)商支付地價(jià)款幾年后還無(wú)法拿到七通一平的土地，這種資金成本也很難簡(jiǎn)單地以招拍掛價(jià)格進(jìn)行測算�！�

　　“開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本也很難核算，開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金部分中，有很大一部分是自籌資金，即除了向銀行貸款外，還有相關(guān)數量的資金，特別是交納土地出讓金的部分，是靠開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌，這部分融資承諾的利率一般要遠遠高于貸款利率，這部分成本開(kāi)發(fā)企業(yè)一般不愿意對外公開(kāi)，也就很難真實(shí)核算”，文林峰認為。

　　上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副主任陳則明也認為在地價(jià)、建安成本等各方面都存在著(zhù)難以準確量化房?jì)r(jià)的因素。顯然，按照地價(jià)、建安成本、配套建設費用以及運營(yíng)成本四部分進(jìn)行的粗略成本核算的做法并沒(méi)有得到贊同。

　　定期發(fā)布制度尚待時(shí)日

　　據記者了解，雖然此次福州市物價(jià)局已經(jīng)測算出了具體每一個(gè)樓盤(pán)的成本價(jià)格，但是因為缺少相關(guān)法律依據的支持并沒(méi)有公布。采訪(fǎng)中也有相關(guān)人士認為，公布商品房成本行為會(huì )涉及商業(yè)秘密。另外，政府的行政權限問(wèn)題也不容忽視。

　　對此朱光華呼吁建立商品房社會(huì )平均成本的定期發(fā)布制度。他表示，如果國家將商品房社會(huì )平均成本定期發(fā)布作為一種政策規定確定下來(lái)，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須定期提供成本信息給物價(jià)部門(mén)，由物價(jià)部門(mén)定期公布，則可以強化調控效果。

　　但另?yè)�了解，目前國土資源部還沒(méi)有真正把全國公開(kāi)房?jì)r(jià)成本清單事宜提到日常工作當中。相關(guān)負責人分析，如果真要在全國范圍內實(shí)施房?jì)r(jià)成本清單公開(kāi)，難度非常大，如何落到實(shí)處，有待進(jìn)一步研究。

　　文林峰則表示，“無(wú)論房地產(chǎn)企業(yè)還是其他企業(yè)，都會(huì )根據市場(chǎng)需求決定產(chǎn)品檔次，從而采取不同的價(jià)格策略，這是市場(chǎng)經(jīng)濟下企業(yè)的自主行為。而在這一過(guò)程中，政府應該做與其職能密切相關(guān)的事情�！彼�認為對于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，政府一方面應該促進(jìn)其市場(chǎng)化和商品化進(jìn)程，另一方面應加大對低收入家庭的住房保障力度。保障性的住房應由政府核定成本、公布指導價(jià)或限價(jià)銷(xiāo)售。

　　至于社會(huì )上普遍認為開(kāi)發(fā)商擁有高額利潤問(wèn)題，文林峰表示政府可以通過(guò)稅收手段進(jìn)行調節，利用經(jīng)濟手段進(jìn)行財富的再分配。

　　“這撬開(kāi)了房地產(chǎn)業(yè)內幕的冰山一角”，日前，《房?jì)r(jià)成本揭秘》的調查，引起有關(guān)部委的重視和社會(huì )輿論的關(guān)注———輿論積極評價(jià)福州市物價(jià)局公布商品房成本信息的做法。

　　而繼福州公布商品房成本信息之后，近期又傳出浙江房?jì)r(jià)成本清單也將公布的消息。媒體報道，11月1日浙江省將對三級國土部門(mén)政務(wù)信息的公開(kāi)狀況進(jìn)行檢查，其中樓盤(pán)土地價(jià)格以及房?jì)r(jià)成本清單作為一項新添內容赫然在列。

　　房?jì)r(jià)神秘的“面紗”，是否會(huì )被掀開(kāi)？

　　開(kāi)發(fā)商反對公布商業(yè)隱私

　　據了解，福州市物價(jià)局得出商品房的社會(huì )平均開(kāi)發(fā)成本在每平方米2019元至2305元的結論，是緣自對當地掛牌出讓的101塊地逐一進(jìn)行了成本核算。

　　福州市物價(jià)局局長(cháng)朱光華曾透露，整個(gè)測算工作分地段和等級進(jìn)行，一共對101塊合計2632畝地塊的地價(jià)、建安成本以及附屬公共配套設施費、公共基礎設施費的成本進(jìn)行了核算。為確保數據準確，他們還與多方部門(mén)進(jìn)行了數據驗證。

　　而從浙江省傳出的消息是，根據國土資源部的統一要求，浙江省11月1日也將開(kāi)始對三級國土部門(mén)的政務(wù)信息是否全部公開(kāi)進(jìn)行檢查。此次檢查內容除了包括土地利用計劃、建設用地審批、征用土地方案公告、征地補償安置方案、土地出讓方案、土地招拍掛信息公告、市區國有土地使用權租賃、轉讓、抵押等是否公開(kāi)之外，樓盤(pán)土地價(jià)格以及房?jì)r(jià)成本清單也將作為一項政務(wù)信息新內容向社會(huì )公開(kāi)。

　　同時(shí)據相關(guān)報道，浙江省此次政務(wù)信息公開(kāi)的檢查要求其實(shí)來(lái)于9月2日國土資源部辦公廳發(fā)出的《關(guān)于開(kāi)展2005年國土資源政務(wù)信息網(wǎng)上公開(kāi)執行情況檢查工作的通知》（國土資廳發(fā)[2005]106號）。但該《通知》要求并沒(méi)有提及要公布房?jì)r(jià)成本清單。

　　以上做法首先遭到了開(kāi)發(fā)商的一致反對。

　　浙江盡管還未真正進(jìn)入公布實(shí)施階段，但是先前的宣稱(chēng)已經(jīng)引起了當地開(kāi)發(fā)商的不滿(mǎn)。浙江南都房地產(chǎn)集團公司、浙江濱江房產(chǎn)集團有限公司、綠城集團的相關(guān)負責人紛紛表示，公布商品房成本的行為不盡妥當，他們的理由是這樣做涉及開(kāi)發(fā)商隱私、違背市場(chǎng)經(jīng)濟規律。

　　公布成本和信息透明化是兩碼事

　　事情的影響并非僅僅局限在當地，福州、浙江的做法，顯然對于全國的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)都是一個(gè)信號。事件受到了全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

　　國土資源部土地利用司的一位負責人表示，讓房?jì)r(jià)成本信息透明化，可以讓公眾了解開(kāi)發(fā)商各個(gè)環(huán)節的真實(shí)成本，解決信息不對稱(chēng)的問(wèn)題。國家發(fā)展改革委價(jià)格司非常關(guān)注福州市物價(jià)局公布商品房社會(huì )平均成本的做法，該部門(mén)一位負責人認為，物價(jià)部門(mén)有責任對包括房?jì)r(jià)在內的商品價(jià)格進(jìn)行監測，房地產(chǎn)信息透明化符合廣大群眾的利益。

　　房地產(chǎn)缺乏合理的定價(jià)機制，是引起公布事端的直接緣由。中國社會(huì )科學(xué)院研究員易憲容表示，現在房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)機制基本上由開(kāi)發(fā)商單方面自主確定，合理的市場(chǎng)定價(jià)機制并未形成。

　　然而，持相反意見(jiàn)的人則認為，公布開(kāi)發(fā)成本和信息透明化根本就是兩碼事，通過(guò)公布房?jì)r(jià)成本來(lái)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾的做法是不現實(shí)的。

　　建設部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)業(yè)研究處副研究員、副處長(cháng)文林峰也認為，公布房?jì)r(jià)成本與利潤率并不能達到什么目的，應該按照經(jīng)濟規律對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效調控。

　　中國建設報