摘要： 2003年至2004年上半年可以說(shuō)是房地產(chǎn)年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設方興未艾，呈現一派欣欣向榮的景象。社會(huì )上有這么一句話(huà)：一不小心進(jìn)了房地產(chǎn)，一不小心就發(fā)了財。以致于很多人產(chǎn)生這樣的觀(guān)點(diǎn)——只要有資金有地塊，就必然能獲得高收益，于是房地產(chǎn)業(yè)成為了投資熱點(diǎn)，許多企業(yè)和社會(huì )資金進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)，造成了房地產(chǎn)企業(yè)“魚(yú)龍混雜”的現象。

　　關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 建筑企業(yè) 開(kāi)發(fā)

　　據統計，全國共有房地產(chǎn)企業(yè)2萬(wàn)多家，一級開(kāi)發(fā)資質(zhì)的僅有1.44％，二級資質(zhì)的12.9％，另有國外注資公司1200家左右，港、澳、臺公司3800個(gè)，合計5000個(gè)。本人所在地的縣級市就有38家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，只有三家房地產(chǎn)企業(yè)具有二級資質(zhì)，其余都是一些小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在經(jīng)濟宏觀(guān)調控、殘酷激烈的市場(chǎng)競爭下，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著(zhù)洗牌重組，擺在小型房地產(chǎn)企業(yè)面前的只有兩條路：一是自生自滅。有人曾預言，近10年以?xún)仁侵袊�房地產(chǎn)企業(yè)整合的最快時(shí)期，有將近二分之一的企業(yè)經(jīng)受不住經(jīng)濟市場(chǎng)的調整而自行倒閉。二是自強不息。這些企業(yè)不愿被淘汰出市場(chǎng)，就要首先求得生存，在生存中不斷發(fā)展壯大自己。這就對小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展思路提出了挑戰。面前國內的中小型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式過(guò)于單一，局限于拿地…造房…賣(mài)房…再拿地的粗放型經(jīng)營(yíng)模式，在生存壓力面前，小型房地產(chǎn)企業(yè)一定要有不同于大企業(yè)的開(kāi)發(fā)思路。

　　1、當前經(jīng)濟局勢和發(fā)展趨勢

　　房地產(chǎn)業(yè)對局勢和趨勢的認識極為重要，局勢是指國際、國內的政治經(jīng)濟大氣候、趨勢是指宏觀(guān)經(jīng)濟調控下的前景預測。再大的房地產(chǎn)企業(yè)，再有能力的開(kāi)發(fā)商，如果對這兩個(gè)“勢”認識錯誤的話(huà)，就意味著(zhù)滅亡不遠了。

　　當前國際、國內的政治大氣候是以和平與發(fā)展為主題，中國經(jīng)濟在持續高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，也將隨著(zhù)得到持續發(fā)展，這些都是人所共知的，在此就不做過(guò)多的敘述。

　　在宏觀(guān)經(jīng)濟方面，為了控制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱，2004年中央實(shí)施了以“管?chē)劳恋�，看緊信貸”為主的宏觀(guān)調控措施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大命脈……土地和資金均被納入了宏觀(guān)調控的范圍。進(jìn)入2005年，隨著(zhù)宏觀(guān)調控政策措施的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(cháng)勢頭得到一定的控制，但是由于市場(chǎng)需求偏大，一些地區住房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快，影響了經(jīng)濟和社會(huì )的穩定發(fā)展，國務(wù)院辦公廳于2005年3月27日發(fā)出了《關(guān)于切實(shí)穩定住房?jì)r(jià)格的通知》，建設部等七個(gè)部門(mén)于2005年4月30日發(fā)出了《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，要求各地區各部門(mén)要把解決房地產(chǎn)投資規模過(guò)大，價(jià)格上漲幅度過(guò)快等問(wèn)題，作為當前加強宏觀(guān)調控的一項重要任務(wù)，宏觀(guān)調控措施得到進(jìn)一步的細化。

　　對以上的措施分析可以看出，國家并不是想限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，只是要控制部分地區房地產(chǎn)投機的現象，產(chǎn)業(yè)政策的目標應是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續健康發(fā)展。隨著(zhù)人們生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)今后幾十年仍將以較快速度發(fā)展，這是住房社會(huì )需求強力拉動(dòng)的必然結果。

　　2、小企業(yè)的幾種開(kāi)發(fā)思路

　　2.1 避勢開(kāi)發(fā)

　　中小房地產(chǎn)企業(yè)的出路，不在那些競爭激烈的房地產(chǎn)一線(xiàn)或二線(xiàn)城市，無(wú)論該企業(yè)的管理水平有多高，所謂巧婦難為無(wú)米之炊，由于缺乏資金和土地，要避免與大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行直接的競爭。中國的基本國情是一個(gè)農業(yè)人口占絕的多數的農業(yè)大國，城市化進(jìn)程的加快得益于農村人口的減退。也就是說(shuō)，城市人口的大幅度增加，絕大多數來(lái)自于農村。農民進(jìn)城謀生的手段，一是打工，二是做生意。本人認為，中國房地產(chǎn)的處女地在那些經(jīng)濟條件比較好，有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的小城鎮。特別是沿海地區的農村正在向城鎮化發(fā)展，那些擺脫了土地的束縛，靠做生意而富裕起來(lái)的人們迫切希望改變自己的住房條件，這里就存在著(zhù)不小的商機。如果在進(jìn)行充分調查研究、做好可行性分析的基礎上，直接把大城市的項目開(kāi)發(fā)模式轉移到小城鎮，就有可能吃到頭口水，撈到第一桶金。

　　耀江房產(chǎn)在臨海市杜橋鎮開(kāi)發(fā)的金都花園住宅小區就是一個(gè)很好的例子。杜橋鎮是臨海市規模最大的一個(gè)鄉鎮，有全國最大的眼鏡批發(fā)市場(chǎng)，在2000年時(shí)鎮上還沒(méi)有一個(gè)上規模的住宅小區，耀江房產(chǎn)在調查研究的基礎上，按大城市小區的開(kāi)發(fā)規劃模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。在商品房預售的那天，出現了排隊購房的火爆場(chǎng)面，甚至出現了倒賣(mài)排隊號的情況，一期開(kāi)發(fā)的房子三天就基本售完。而象杜橋鎮這種經(jīng)濟發(fā)達的鄉鎮，在沿海地區還是很多的。

　　2.2 個(gè)性化開(kāi)發(fā)

　　城鄉地區文化存在差異，什么樣的人建什么樣的房。一段時(shí)間以來(lái)，樓盤(pán)中“同質(zhì)化”傾向嚴重，尤其是一些大樓盤(pán)之間，根本看不出兩個(gè)小區之間有什么明顯差別。隨著(zhù)中國改革開(kāi)發(fā)步伐的加快，中國人特別是年輕的一代，也越來(lái)越追求個(gè)性化，反映到住房上面，就是需求的多樣性，消費的合理性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應是住房消費的組織者、新型生活方式的引導者、開(kāi)發(fā)創(chuàng )新的參與者、個(gè)性追求的實(shí)踐者，而不是落在后面，被動(dòng)應付消費者日新月異變化著(zhù)的消費理念。

　　“個(gè)性化”的樓盤(pán)可以表現在很多方面。比如，樓盤(pán)的外觀(guān)造型上要體現城鄉地區的文化差異，要風(fēng)格各異。比如，在戶(hù)型設計方面，要根據當地消費者的需求“量體裁衣”�！皞�(gè)性化”的開(kāi)發(fā)來(lái)源于創(chuàng )新，其實(shí)質(zhì)是“以人為本”的服務(wù)意識，要設身處地為消費者著(zhù)想，才能設計開(kāi)發(fā)出有“個(gè)性”的住宅產(chǎn)品。本人認為，應堅持以中低收入人群為服務(wù)對象，戶(hù)型上應以小戶(hù)型為主、多戶(hù)型并存，并保持這種開(kāi)發(fā)理念的一貫性。而中小套型普通住房的開(kāi)發(fā)，正是這次七部委文件中鼓勵并享受優(yōu)惠政策的對象。

　　2.3 聯(lián)合開(kāi)發(fā)

　　隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)樓盤(pán)已呈郊區大盤(pán)化趨勢。這是因為郊區地價(jià)相對便宜，周?chē)�環(huán)境制約因素少，可以減少開(kāi)發(fā)成本；郊區環(huán)境好，適合人們居住。但在郊區居住最大的障礙是交通不方便，生活設施不配套，而大樓盤(pán)則可以較好地解決這一問(wèn)題。動(dòng)輒十幾萬(wàn)乃至上百萬(wàn)平方面積的開(kāi)發(fā)，從成本的均攤上有利于開(kāi)發(fā)商做好環(huán)境規劃，做好生活設施的配套工作。但小型房地產(chǎn)企業(yè)因為開(kāi)發(fā)資金實(shí)力的原因就做不到這些，眼看著(zhù)一些好的開(kāi)發(fā)項目及地塊被大型房地產(chǎn)企業(yè)拿走。

　　如果幾家或十幾家小型房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合起來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，“集各家之長(cháng)，合眾人之力”不就可以解決資金不足的問(wèn)題了嗎？大樓盤(pán)的優(yōu)勢在于“大而全”，講的是功能配套，如果小型公司將大樓盤(pán)應配的各項設施分而攤之，形成“小而聯(lián)，聯(lián)而全”的格局，不就仍可以和大公司對壘抗衡了嗎？

　　本人認為，可以由當地的房地產(chǎn)協(xié)會(huì )牽頭協(xié)調，在統一規劃，合理分工，有機配合的前提下，每一家公司負責其中的一項生活配套設施，有的做會(huì )所，有的做健身場(chǎng)所，有的做園林樓閣，做的精，做的細，合在一起就成了一個(gè)配套設施齊全的大型社區了。

　　2.4 借勢開(kāi)發(fā)

　　大型房地產(chǎn)公司有資金實(shí)力，有優(yōu)秀人才，有品牌戰略，動(dòng)不動(dòng)就幾十公頃的土地、幾十萬(wàn)平方米的樓盤(pán)，他們可以實(shí)施“大樓盤(pán)郊區化”戰略，開(kāi)發(fā)“多功能全方位”的現代化社區。而小型房地產(chǎn)企業(yè)因實(shí)力不如人，就不能有如此大的氣魄。宏觀(guān)調控后，各的銀行都加緊了貸款的審批，造成小企業(yè)融資困難，以前總投資一千萬(wàn)的項目，資本金有兩百萬(wàn)就可以運作，現在要求自有資金要達到三百五十萬(wàn)以上，項目沒(méi)有資金就很難運作，小企業(yè)就只能開(kāi)發(fā)一些小樓盤(pán)。

　　本人認為，大型房地產(chǎn)公司在郊區做多功能全方位配套的大樓盤(pán)，小型房地產(chǎn)公司可以在大樓盤(pán)周?chē)�做一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不屑于開(kāi)發(fā)的項目，做一些“迷你型”樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)。大樓盤(pán)在基礎設施、環(huán)境配套上下功夫，小樓盤(pán)可以在建筑質(zhì)量、戶(hù)型設計上花力氣；大樓盤(pán)有銷(xiāo)售策劃，可以在電視報紙上做廣告，搞文化品位時(shí)尚需求的概念炒作，小樓盤(pán)可以不動(dòng)聲色，以?xún)r(jià)格取勝。這樣就可以在當地的房地產(chǎn)市場(chǎng)中分得一杯羹。

　　3、結語(yǔ)

　　綜上所述，小型房地產(chǎn)公司在資金、實(shí)力、人力資源、經(jīng)驗等方面都沒(méi)有優(yōu)勢，不具備同大公司直接競爭的實(shí)力。在殘酷的市場(chǎng)競爭中，小型房地產(chǎn)企業(yè)應該發(fā)揮自己船小好調頭的長(cháng)處，不論是在大城市還是在小城市，要因時(shí)因地，找準項目投資的切入點(diǎn)，從項目前期策劃、工程施工、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等方面，根據市場(chǎng)的實(shí)際情況，走差異化發(fā)展的道路，所做的項目求精不求大，做出自己的特色，樹(shù)立自己的品牌。這樣就能開(kāi)發(fā)到一個(gè)城市就可以在一個(gè)城市站穩腳根，才能逐漸實(shí)現資本的原始積累，提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力，能保障開(kāi)發(fā)的持續性。同時(shí)小公司要務(wù)實(shí)，要多積累經(jīng)驗、多練內功，搞好企業(yè)的內部管理，培養和發(fā)掘房地產(chǎn)管理人才。隨著(zhù)時(shí)間的推移，那些發(fā)展思路正確、開(kāi)發(fā)模式靈活、人才搭配得當的小型房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì )因弱小而消亡。