摘要： 如今，上海的小戶(hù)型公寓大多是當年的爛尾樓改建而成的，由于受到其原有建筑結構和造型的局限，就必然導致小戶(hù)型物業(yè)產(chǎn)品的諸多先天不足和種種缺陷。當此類(lèi)產(chǎn)品在總體供應緊缺而需求旺盛的情況下，其產(chǎn)品本身的這些問(wèn)題便會(huì )"一俊遮百丑"地被人們所忽略。而當市場(chǎng)供應日漸增多，人們對小戶(hù)型有更多選擇時(shí)，此類(lèi)問(wèn)題便會(huì )逐漸顯露，其產(chǎn)品也就逐漸會(huì )被市場(chǎng)所淘汰。

    關(guān)鍵詞： 住宅設計 公寓 問(wèn)題

    在當前小戶(hù)型物業(yè)一哄而上，高唱凱歌之時(shí)，更有必要對這類(lèi)產(chǎn)品問(wèn)題及其如何解決的對策做一理性剖析和冷靜思考，以便在下一輪小戶(hù)型的開(kāi)發(fā)中能引以為鑒，有所突破。

    一、當前小戶(hù)型存在的問(wèn)題

    目前市場(chǎng)上的小戶(hù)型物業(yè)主要有以下幾類(lèi)問(wèn)題：

    1、房型不合理，居住功能差

    現在，小戶(hù)型公寓中大多是賓館標房式的一室戶(hù)房型，無(wú)獨立廚房、無(wú)日常起居的活動(dòng)空間，往往只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。這類(lèi)標房式房型，實(shí)際上就降低了作為居住物業(yè)的使用價(jià)值，因為即使是酒店式公寓，其畢竟還是供人居住生活的“公寓”，而非“酒店”。

    除了這些標房式房型外，小戶(hù)型中還有不少三角形、斜邊形、不規則多邊形的怪異房型，且只有一面能采光，一旦分隔，便形成暗室暗間，無(wú)任何自然通風(fēng)采光，這種不合理是顯而易見(jiàn)的。這也是原先爛尾樓改建的無(wú)奈之舉。嚴格地說(shuō)，這類(lèi)小戶(hù)型房型可謂是市場(chǎng)的無(wú)效供應，是社會(huì )資源的浪費。

    有些小戶(hù)型中一房一廳的房型，雖說(shuō)比上述房型好些，但總體來(lái)說(shuō)也不如常規住宅中與二房、三房組合在一起的一房設計。小戶(hù)型公寓中的一房一廳大多是直套型的類(lèi)似于傳統公房中一室半戶(hù)的房型。這種房型，客廳采光不足，而臥室卻過(guò)于明亮，兩者恰好相反。因根據居住功能區隔的使用要求，客廳的采光應勝于臥室，應更充足。

    此外，小戶(hù)型中儲存空間的嚴重不足，也是一大通病，房型設計與裝修設計時(shí)，未能充分利用有限的空間，未能做到“麻雀雖小、五臟俱全”的小而全、小而精。這同樣影響到小戶(hù)型的居住功能。

    2、得房率低，走道過(guò)長(cháng)

    如今，小戶(hù)型公寓的得房率普遍遠低于常規住宅，大多在70％左右，有的甚至只有60％，如“金銀匯”60％，“SOHO時(shí)代”64％，“巴黎時(shí)韻”68％等。這與通常新建住宅80％以上的得房率相比，實(shí)在是相差懸殊。對于日趨理性與精明的購房者來(lái)說(shuō)，這一過(guò)低的得房率，顯然會(huì )影響他們購房的抉擇（尤其是當市場(chǎng)上出現了更高得房率的小戶(hù)型時(shí)）。

    過(guò)低的得房率，實(shí)際上就縮小了套內的使用面積，或者說(shuō)實(shí)際上增加了套內使用面積的折合單價(jià)，其不實(shí)惠、不合算是不言而喻的。

    造成得房率低的一個(gè)重要因素，便是其點(diǎn)式高層，一梯幾十戶(hù)走道過(guò)長(cháng)的陳舊設計�，F在的小戶(hù)型樓，往往都是中間一條窄長(cháng)走道，兩側一長(cháng)排住戶(hù)，如同魚(yú)骨狀的平面布局；或者中間繞電梯一圈走道，四面為住戶(hù)的回環(huán)狀布局，形成整個(gè)層面幾十戶(hù)一貫通的大一統空間格局。

    這一設計的不合理也是顯然的，既會(huì )造成人聲嘈雜、彼此干擾，又不利于辨別方位和人員的疏導，且又造成過(guò)多的分攤面積，降低得房率。從而，也就削弱了其物業(yè)產(chǎn)品未來(lái)的市場(chǎng)競爭力，以及其保值增值的功能。

    3、識別性差。存在安全隱患

    由于小戶(hù)型公寓設計的陳舊，一個(gè)層面幾十戶(hù)，魚(yú)骨狀、回環(huán)狀一貫通的平面布局，便必然導致各家各戶(hù)識別性差的弊端。進(jìn)入走道，除非辨認門(mén)牌室號，幾乎無(wú)其他可識別的不同空間格局的標志，往往使人不辨東西，失去方位感。有的甚至七拐八彎，仿佛進(jìn)入了迷宮，一旦有火警便難以迅速疏散。且外人闖入也難以覺(jué)察，不象一梯兩戶(hù)、兩梯三戶(hù)那樣的容易分辨。這便會(huì )給不法之徒留下可乘之機。

    4、一梯幾十戶(hù)，上下不便

    現有小戶(hù)型公寓，大多都是一梯幾十戶(hù)的集中式的電梯設置。如“金銀匯”的32 層三梯54戶(hù)，“自由自宅”的6層2梯40戶(hù)，“奔騰新干線(xiàn)”的32層三梯20戶(hù)，“藍朝部落”的32層四梯24戶(hù)等。平均每部電梯每天要承載一百多戶(hù)至二百多戶(hù)的上下運量，有的小戶(hù)型甚至平均一部電梯要超過(guò)三百戶(hù)的運量。就算每戶(hù)只有一人居住，那么每天幾百人上下進(jìn)出，其擁擠狀況、久等狀況也是可想而知的。而且小戶(hù)型業(yè)主又大多是年輕人，充滿(mǎn)青春活力，其每天的上下出入比中老年人更為頻繁，這就更會(huì )加重電梯的運載頻率和運載量。常年累月居住于此，顯然相當不便，一旦遇有急事或急診病人，更是只能干著(zhù)急。甚至還會(huì )因電梯的供不應求而發(fā)生鄰里糾紛，如同當年上海居住因擠公交車(chē)而發(fā)生各類(lèi)口角摩擦那樣。

    5、面積不當�？們r(jià)失控

    現在小戶(hù)型公寓中標房式的一室戶(hù)房型建筑面積，不少都在40 -50平方米，如“SOHO時(shí)代”、“國際金融家”、“東方時(shí)空”等，對一室戶(hù)而言，顯然偏大。這一面積完全可設計成緊湊的小一室一廳。而小戶(hù)型中的一室一廳也同樣偏大，大多在70平方米左右，有的甚至超過(guò)80平方米建筑面積。這就失去了小戶(hù)型的本來(lái)意義。小戶(hù)型就應體現其“小”，以符合特定的市場(chǎng)需求。這一面積的不當也就直接導致了總價(jià)的上揚，使小戶(hù)型原有的低總價(jià)優(yōu)勢逐漸消失。

    總價(jià)失控還表現在單價(jià)的跳空高漲。今年便有3個(gè)小戶(hù)型公寓突破萬(wàn)元大關(guān)�！皣�際金融家”10000-15000元／平方米，“巴黎時(shí)韻”12000-20000元/平方米，“東方時(shí)空”均價(jià)11300元／平方米。這就使這些小戶(hù)型公寓的總價(jià)都在50-110多萬(wàn)元／套之間。這類(lèi)“雙高”（高單價(jià)、高總價(jià)）小戶(hù)型，實(shí)際已遠遠超出了小戶(hù)型目標群體的購買(mǎi)力，使小戶(hù)型市場(chǎng)發(fā)生了供需錯位的結構性失衡。

    此外，如此“雙高”的小戶(hù)型，其未來(lái)的預期租金也必須隨之高漲，這就又與租賃市場(chǎng)實(shí)際的需求結構相矛盾、相背離，導致今后此類(lèi)小戶(hù)型的難以出租與變現，甚至引發(fā)一系列的市場(chǎng)問(wèn)題。其實(shí)這也反映出發(fā)展商對小戶(hù)型市場(chǎng)定位的失誤。

    上述五大缺陷，也是當今小戶(hù)型市場(chǎng)不成熟的表現。如何解決這些缺陷與不足，如何優(yōu)化乃至細化小戶(hù)型產(chǎn)品，提高對特定居住使用者的適應性（包括價(jià)位），這是今后小戶(hù)型開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，也是小戶(hù)型市場(chǎng)進(jìn)一步良性發(fā)展的保證。

    本文不妨在這方面作一探討，以?huà)伌u引玉，集思廣益。

    二、小戶(hù)型產(chǎn)品的優(yōu)化與對策

    1、改點(diǎn)式為板式，創(chuàng )新平面布局

    改變整體建筑造型，將點(diǎn)式塔樓改為板式結構，并將通常一梯二戶(hù)或二梯三戶(hù)的板式住宅，每戶(hù)再一分為二，形成一梯四戶(hù)、一梯六戶(hù)的小戶(hù)型。這就既能減少走道面積，提高得房率，又能增加各戶(hù)采光，并能有效避免一梯幾十戶(hù)，中間通廊式的諸多弊端，增加安全保障。

    2、改直套為橫套，縮短進(jìn)深

    現有的小戶(hù)型往往進(jìn)深過(guò)長(cháng)，大都只能形成直套型的一房一廳，以及暗衛、暗廚。且客廳要么無(wú)直接采光，要么采光不足，不如臥室明亮。如果能將其改為并列式的橫套，同時(shí)縮短進(jìn)深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯，凹進(jìn)一塊，形成曲折階梯狀布局，這就既能有效控制總面積，又能開(kāi)設更多的窗戶(hù)，做到廳、臥、廚、衛全明，增強居室自然通風(fēng)采光的生態(tài)性能。同時(shí)又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現，強化其造型美感。

    3、細化功能區隔，合理面積配比

    小戶(hù)型不應以犧牲居室功能為代價(jià)來(lái)一味求小，而應在細化功能區隔，合理各功能區域的面積配比，以及充分利用空間的基礎上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影響使用。

    對于1-2人居住的一房一廳來(lái)說(shuō)，其各功能區域的面積，當然要比常規住宅的二房、三房要小得多。但又不能太小，應以符合人體工程學(xué)的基本空間尺度為限。如臥室不能小于10平方米，客廳不應小于12平方米，衛生間不宜小于4平方米等，否則就會(huì )影響使用，使空間過(guò)于局促、逼仄。其它功能空間的面積也應有合理配比，如儲藏室、壁櫥、小陽(yáng)臺、玄關(guān)以及冰箱、洗衣機等的專(zhuān)用放置空間等。各功能空間面積的恰當配比，各空間尺度的適宜準確，既能滿(mǎn)足需要，又無(wú)面積損失，這是“螺絲殼里做道場(chǎng)”，細化小空間功能區隔的關(guān)鍵一環(huán)。

    面積配比的一房一廳，居家的基本功能空間一應俱全，且套內面積也僅40 平方米左右，即使按78％的得房率計，建筑面積也僅50平方米／套左右，可謂緊湊實(shí)用。一室戶(hù)適合于20多歲的單身青年（包括外來(lái)小白領(lǐng)），或作為中青年的第二居所、備用房，以供不時(shí)之需。也更適合投資置業(yè)（因其面積小，總價(jià)更低）。且這一面積配比也能滿(mǎn)足單身生活的基本需求。

    4、變化局部隔斷，增加儲存空間

    為了充分利用空間，“借空不借地”，可采用類(lèi)似“S” 形、“弓”形和“工”形，以及勺子形、“山”字形等多種形式的隔斷，以形成大小不同、厚薄不一的各類(lèi)壁櫥空間，既能增加分門(mén)別類(lèi)的多種儲存空間，又能節省占地，提高空間利用率。且又能保持分隔墻面的平整和完整，提高隱蔽性。雖說(shuō)相似的隔斷在常規房型的二房、三房中已有運用，但尚未普及，而在小戶(hù)型的設計中，卻幾乎絕跡。如能更好地、因地制宜地采用這類(lèi)隔斷，則小戶(hù)型的設計便能有所突破。其實(shí)用性、功能性將隨之陡增，且又能有效控制面積。

    5、房型設計與裝修設計同步結合，相得益彰

    在裝修設計中，常會(huì )因房型的局限和空間區隔的不合理而給裝修帶來(lái)麻煩和尷尬。如果能在房型設計時(shí)，事先考慮到裝修的需要，將兩者結合起來(lái)，形成互補互動(dòng)的效應，建立相輔相成的關(guān)系，那么便能使相當有限的小戶(hù)型空間，發(fā)揮更大的效用，真正做到小而全、小而精。并通過(guò)裝修增強居室的實(shí)用性、功能性，同時(shí)也增強視覺(jué)美感，擴大和延伸視覺(jué)空間，使小空間不覺(jué)其小，產(chǎn)生以小見(jiàn)大的空間感受。如各類(lèi)吊柜、壁櫥、壁龕的設計，鏡面墻的運用，全透或半透的玻璃隔斷，似斷非斷的半隔斷，兩用或多用的空間處理和家具設計等。亦即房型設計應為裝修設計創(chuàng )造條件，留有余地；裝修設計則應強化房型設計的創(chuàng )意，提高空間的利用率，增強房型的實(shí)用性和功能性，以突出房型設計的優(yōu)點(diǎn)。兩者的緊密結合，是優(yōu)化小戶(hù)型設計的又一重要的不可或缺的環(huán)節，相對常規住宅，兩者相輔相成的關(guān)系應更為密切。

    如何巧妙構思，在上述幾方面取得突破，有所創(chuàng )新，這是小戶(hù)型設計的一大難題。但也是小戶(hù)型市場(chǎng)的需要和呼喚，是當今和未來(lái)市場(chǎng)的一大機遇。在此領(lǐng)域，誰(shuí)能捷足先登，誰(shuí)就能制勝市場(chǎng)。因為，以創(chuàng )新產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng)，在各行各業(yè)已屢見(jiàn)不鮮，無(wú)論是第一、第二產(chǎn)業(yè)，還是第三產(chǎn)業(yè)，概莫能外。