摘要： 作者通過(guò)調查濟南市住宅小區的整體情況，對濟南市住宅小區的現狀作了一個(gè)全面、科學(xué)的闡述和分析，對其發(fā)展進(jìn)行了科學(xué)的預測，并對今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出建議。

    關(guān)鍵詞： 濟南市住宅小區 整體情況 調查結果 現狀及前景 建議

    一。整體情況

    （一）濟南的區位優(yōu)勢

    濟南市作為中國東部沿海經(jīng)濟大�。�山東省的省會(huì )，是全省政治、經(jīng)濟、文化中心，也是國家批準的副省級城市和沿海開(kāi)放城市，經(jīng)濟實(shí)力雄厚，發(fā)展速度快，房地產(chǎn)市場(chǎng)具備了騰飛的先決條件。濟南也是東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海地區的中心城市之一，是聯(lián)系京津和滬杭的主要城市之一，在全國經(jīng)濟中的地位顯著(zhù)。濟南的對外交通四通八達，道路網(wǎng)遍及全國，是國內交通樞紐城市之一。山東省的城鎮體系戰略將以濟南、青島為中心，以交通干線(xiàn)為軸線(xiàn)，形成東西部相互協(xié)作，共同發(fā)展的整體格局。在濟南今后的發(fā)展中，與北京、上海的聯(lián)系將持續加強，在跨省域的更大范圍內發(fā)揮更加重要的區域中心城市的作用。

    （二）2004年1-3季度濟南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要特點(diǎn)分析

    完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資68.3億元，同比增長(cháng)9.1%.其中，住宅建設投資59.5億元，增長(cháng)17.1%；辦公樓投資1.4億元，下降54.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資5.2億元，下降5.5%；其他投資2.1億元，下降36.4%.

    （1）投資結構向適合市場(chǎng)需要的方向調整。商品住宅仍是房地產(chǎn)投資重點(diǎn)。全市住宅空置面積29.3萬(wàn)平方米，同比下降38.2萬(wàn)平方米；辦公樓空置面積5.5萬(wàn)平方米，增長(cháng)71.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積2.9萬(wàn)平方米，增長(cháng)70.6%.
    （2）新開(kāi)工面積與土地開(kāi)發(fā)面積均呈下降態(tài)勢。我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積700.3萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)7.2%；新開(kāi)工面積205.2萬(wàn)平方米，下降19.5%.施工面積中，住宅施工584.9萬(wàn)平方米，增長(cháng)10.1%；新開(kāi)工面積178.7萬(wàn)平方米，下降18.1%.土地開(kāi)發(fā)投資額0.8億元，下降90.9%；土地開(kāi)發(fā)面積31.3萬(wàn)平方米，下降 72.1%.
    （3）商品房銷(xiāo)售勢頭良好。我市商品房屋銷(xiāo)售面積140.8萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)16.1%；其中銷(xiāo)售給個(gè)人134.2萬(wàn)平方米，增長(cháng)22.0%.住宅銷(xiāo)售面積130.3萬(wàn)平方米，其中銷(xiāo)售給個(gè)人126.7萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)10.2%和17.9%.
    （4）房屋的品質(zhì)、科技含量、生態(tài)環(huán)境和人文價(jià)值等大為改善，房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的中介服務(wù)及售后的物業(yè)管理等也上了一個(gè)新臺階，完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系基本形成。
    （5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較去年同期減少20個(gè)。針對房地產(chǎn)投資增速下降的原因，有關(guān)專(zhuān)家分析認為，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已開(kāi)發(fā)項目基本完工后，目前正處于市場(chǎng)調查和項目決算階段，完成投資相對較少。其次，新開(kāi)工面積和土地開(kāi)發(fā)面積等先行指標的下滑也是一個(gè)原因。據了解，截至9月底，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積為205.2萬(wàn)平方米，同比下降19.5%；而住宅新開(kāi)工面積也比上年同期下降了9.8個(gè)百分點(diǎn)。

    （三）濟南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展火爆

    近年來(lái)，山東濟南的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了前所未有的火爆局面。據相關(guān)部門(mén)統計，濟南市目前正在開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的樓盤(pán)80％都已售出，在過(guò)去的一年里，濟南市的房?jì)r(jià)平均漲幅達到每平方米400元左右。2003年住房銷(xiāo)售額55.5億元。比上年增長(cháng)44.2％，其中個(gè)人購買(mǎi) 52.5億元，增長(cháng)55.8％，全部房屋銷(xiāo)售額59.5億元，比上年增長(cháng)45.5％，其中個(gè)人購買(mǎi)54億增長(cháng)57.7％。市場(chǎng)形勢的驟然升溫，除房改等政策的影響外，主要是政府舊城改造規劃的拉動(dòng)作用。濟南市計劃利用5年的時(shí)間，完成二環(huán)以?xún)戎攸c(diǎn)項目的改造，建設一批規劃合理、設計新穎、配套齊全的大型住宅社區，因此也吸引了大批投資者。大量投資者的進(jìn)入拉開(kāi)了市場(chǎng)競爭的架式。與北京、上海深圳等特大城市的飽和狀態(tài)相比，濟南的住宅檔次及規模有很大的提升空間。

    二。調查結果

    （一）  濟南市區域房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)

    （1）北部地區——曙光初見(jiàn)的地方

    北部地區指濟濼路以東，東二環(huán)路以西，經(jīng)二路及大明湖以北的廣闊地區，本地區基礎設施及環(huán)境條件一般，老式住宅及工廠(chǎng)較多。傳統觀(guān)念上這里不是非常適于居住的地區。但隨著(zhù)近年開(kāi)發(fā)量的加大，環(huán)境已有相當大的改觀(guān)。

    本地集中了高中低各類(lèi)檔次項目，大明湖北部是中高檔住宅區，往北則是中低檔的經(jīng)濟適用房和舊村改造項目區。大明湖周?chē)�的兩個(gè)項目，大明翠庭和金冠花園由高層和小高層住宅組成，是本地區檔次最高的項目，也是濟南市借助大明湖景色提高項目形象最多的兩個(gè)項目。應該說(shuō)兩項目在景觀(guān)、視野、配套及環(huán)境綠化方面均非常有特色，是濟南市不可多得的高檔高層住宅項目。但從市場(chǎng)反映來(lái)看，效果不是很好，雖然原因是多方面的，但價(jià)格定位與產(chǎn)品定位的錯差及策劃者對于市場(chǎng)把握的不準確是顯而易見(jiàn)的。北部的湖濱苑、荷花園、泉星小區、龍岱花園應屬中檔項目。尤其新建項目泉星小區，總規劃建筑面積27 萬(wàn)平方米，以泉為主線(xiàn)展現各個(gè)社區單元，以植物為分隔線(xiàn)形成相對獨立的居住環(huán)境，融現代設計、生態(tài)環(huán)境、物業(yè)管理和配套設施為一體，是北部新建項目中規模最大的一個(gè)，也是濟南市屈指可數的規模社區之一。其他項目如水晶花園、建工柳苑、柳云小區、水屯小區、水園小區、芙蓉花園、石橋小區、華洋新苑、板橋小區、南全福莊改造區、福鑫園等均屬經(jīng)濟適用住宅。雖然單個(gè)項目的規模比較有限，但總體規模卻非�？捎^(guān)，在濟南市經(jīng)濟適用房市場(chǎng)中占有一席之地。

    本地區客戶(hù)群以當地為主，借助較低的價(jià)位和較便利的交通，吸引了西北部、東北部和其他地區的大量客戶(hù)。但北部在市民中的傳統的環(huán)境不好的形象并沒(méi)有得到根本的改觀(guān)，因此，價(jià)位較高的項目在吸引其他地區的較高消費能力的客戶(hù)時(shí)，具有一定的難度。所以北部的小型項目做好自己的環(huán)境和產(chǎn)品就顯得非常重要。本地區多開(kāi)發(fā)一些價(jià)位適中，小而精，品質(zhì)優(yōu)良和中小戶(hù)型的房子，在市場(chǎng)上是會(huì )被廣泛歡迎的。要注意不要完全的模仿和抄襲，要在適合大眾需要的基礎上，有所創(chuàng )新，并能在將來(lái)社會(huì )發(fā)展的情況下，產(chǎn)品不顯得落伍，為消費者考慮周全。

    （2）濟南西部樓市日益升溫

    由于歷史原因，長(cháng)期以來(lái)濟南市區東西經(jīng)濟發(fā)展不平衡。有人曾說(shuō)，跨過(guò)大緯二路往西，就像到了濟南的“第三世界”。隨著(zhù)政府對西部城區的整體規劃和建設，及一些大盤(pán)、新盤(pán)的出現，如今西部新城區的雛形已逐漸形成。

    西部片區的典型住宅樣本項目是陽(yáng)光100國際新城、外海。西子城市花園。

    西部片區的市場(chǎng)特點(diǎn)是：
    （1）高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)增多。以前西部的普通住宅以中低檔樓盤(pán)居多，平均價(jià)格約為2000元／平方米。近兩年來(lái)，西部陸續出現了一些檔次高，價(jià)格合理的高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)。如外海。西子城市花園均價(jià)為2200元／平方米，陽(yáng)光100國際新城均價(jià)為3000元／平方米。
    （2）客戶(hù)以工薪階層為主。中檔樓盤(pán)的購買(mǎi)者以科技公司的高層和大專(zhuān)院校的教師為主，他們主要看中的是陽(yáng)光100國際新城、外海。西子城市花園優(yōu)美的環(huán)境和優(yōu)良的品質(zhì)，但這部分客戶(hù)所占比率比較低。西部片區大部分樓盤(pán)價(jià)格并不高，購買(mǎi)者以工薪階層為主，他們主要看重住宅的實(shí)惠。
    （3）開(kāi)發(fā)商擁有產(chǎn)品創(chuàng )新能力。2001年，陽(yáng)光100國際新城的出現，為西部城區的發(fā)展注入了鮮活的力量。從大盤(pán)風(fēng)采到國際大師的傾情打造，從火爆熱銷(xiāo)到頻繁出新的推廣宣傳，都給西部乃至整個(gè)濟南樓市帶來(lái)不小的震撼。而外海。西子城市花園以倡導“江南民居文化”而標新立異，獨具一格，與現在充斥市場(chǎng)的“歐陸風(fēng)”形成鮮明的對比。

    （3）東部房?jì)r(jià)上漲

    目前東部商品房?jì)r(jià)格一路攀升，幾乎一天一個(gè)價(jià)，一個(gè)月的平均漲幅在20% —40%.楓潤山居和三慶都市新城是東部地區為數不多的經(jīng)濟型商品房。去年楓潤山居銷(xiāo)售的平均價(jià)格為2100元／平方米左右，如今已漲到3000多元／平方米左右，增幅超過(guò)40%.除此之外，地處經(jīng)十東路旁邊的中潤世紀城，是省城東部地區數一數二的大樓盤(pán)。去年年初該樓盤(pán)進(jìn)行內部認購時(shí)，房屋均價(jià)為每平方米３０００元左右，但現在銷(xiāo)售人員對外報價(jià)起價(jià)一律在每平方米4000元以上。而緊靠齊魯軟件園的雅居園、大學(xué)科技園、黃金時(shí)代等樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況也是一路飄紅。二環(huán)路以東尤其從花園路以南至經(jīng)十東路以北這一區域，商品房漲幅均在20%以上，個(gè)別規模大、配套好的樓盤(pán)漲幅更大。許多開(kāi)發(fā)商看到這個(gè)難得的市場(chǎng)商機，有的干脆不賣(mài)期房，只賣(mài)現房。

    （二）“普通商品住房”供需兩旺

    在我市商品住房交易件數、面積、金額三項指標保持34% ～57%的高增長(cháng)情況下，“普通商品住房”成交件數尚能達到88.8%，足以證明我市2004年“普通商品住房”供應基本滿(mǎn)足了市場(chǎng)需求，這是其一。其二，從成交商品住房的戶(hù)型來(lái)看，不超過(guò)130㎡的中小戶(hù)型占商品住房成交總件數的72.5%；其中70～130㎡之間的戶(hù)型最為市場(chǎng)所認可，占 64.3%.從這個(gè)意義上說(shuō)，適合普通居民改善居住條件的戶(hù)型也基本滿(mǎn)足了市場(chǎng)需求。另外，從購房抵押情況來(lái)看，居民在購買(mǎi)商品房時(shí)，大部分是采用貸款購買(mǎi)的方式，這其中雖然有居民購房觀(guān)念在逐步改變因素的影響，但也說(shuō)明目前市場(chǎng)上供應的“普通商品住房”戶(hù)型面積偏大，居民的經(jīng)濟承受能力還達不到購買(mǎi)大戶(hù)型的條件，市場(chǎng)還是應該以70～130㎡左右的"普通商品住房"為主。

    （三）  多層占據市場(chǎng)主導地位，高層、小高層成倍增長(cháng)

    在濟南市商品住房市場(chǎng)上，多層、高層和小高層樓房的銷(xiāo)售量比例出現變化。2004 年，我市銷(xiāo)售的多層樓房所占商品住房銷(xiāo)售總件數的比重為66.70%；高層、小高層商品住房同比增長(cháng)3.5倍；占商品住房成交總量的33.3%.但是，買(mǎi)一套高端高層住房的平均價(jià)格是多層住房的兩倍多，不是一般居民家庭所能承受的。多層與高層、小高層兩者價(jià)格與銷(xiāo)售量上形成的對比，從一個(gè)側面反映出我市住房市場(chǎng)各類(lèi)住房有效需求的“質(zhì)”“量”辯證關(guān)系。

    三�，F狀及前景

    （一）樓市全面盤(pán)活，房?jì)r(jià)整體上升

    2002 年的概念多，新事物多：國際化生活、水景住宅、小戶(hù)型、IBO等；2003年的利好多，產(chǎn)品線(xiàn)完整：新興商業(yè)模式，酒店式公寓、省直房上市等。的確， 2003年不僅各種概念依然轟市，營(yíng)銷(xiāo)手段有了可喜的變化，而且多元產(chǎn)品的完整、市場(chǎng)業(yè)態(tài)的融合，使得濟南樓市的開(kāi)放和發(fā)展具有真正的意義。2004年，整個(gè)樓市全面激活，各類(lèi)交易熱潮不間斷，由此也必將促使房?jì)r(jià)整體上揚。

    （二）  投訴上升的不可避免

    大量的無(wú)證房已說(shuō)明整個(gè)市場(chǎng)的規范化程度。計劃經(jīng)濟、專(zhuān)營(yíng)權的痕跡附身在無(wú)證房上，包括一些產(chǎn)品質(zhì)量有問(wèn)題，承諾配套不到位的開(kāi)發(fā)商，投訴難免，糾紛難逃。2005年，對政府，對開(kāi)發(fā)商，對媒體，住宅消費的投訴糾紛都是無(wú)法回避的問(wèn)題，是繞不過(guò)的坎。

    （三）  新盤(pán)不多，還是大盤(pán)唱主角

    2002年一批大盤(pán)上市，陽(yáng)光100、中潤世紀城、外海西子花園等，這些外來(lái)者開(kāi)始改寫(xiě)濟南房地產(chǎn)歷史；2003年偉東新都、三箭吉祥苑等大盤(pán)開(kāi)唱，與2002年的排頭兵們共舞，齊做主角；2004年的新盤(pán)不多，大盤(pán)們的二期、三期依然繼續，2005年它們依然是主流。

    （四）  中小戶(hù)型受寵，個(gè)性化產(chǎn)品受寵

    2003 年的黃金時(shí)代推出的小戶(hù)型，雖是期房，卻大受市場(chǎng)追捧，認購涌躍，開(kāi)心了開(kāi)發(fā)商和代理商。而放眼整個(gè)樓市，中小戶(hù)型的樓宇卻非常少，數碼港、鋒尚 SOHO，青年居易悄然而立。但據調查，大量的單身族需要房子，單身公寓、青年群體住宅是市場(chǎng)的期待；而約70％的拆遷及購房戶(hù)并不需要120平方米以上的房子，一般的家庭（一家三四口人）90平方米足亦！

    2004 年，80～120平方米是主力面積，2005年還是主力。而50～70平方米的個(gè)性化樓宇能彌補市場(chǎng)的空白，而受市場(chǎng)的寵愛(ài)。2005年，同樣被寵愛(ài)的還有個(gè)性化的中小樓盤(pán)。泉印蘭亭的小橋流水，不僅是做概念，還身體力行，它的熱銷(xiāo)成了濟南個(gè)性化樓房的典型。關(guān)注產(chǎn)品的個(gè)性化，關(guān)心消費者需求是中小盤(pán)的出路。個(gè)性化不能僅成為產(chǎn)品的一件漂亮外衣，還要內容的個(gè)性化。

    （五）  高檔住宅樓不寂寞

    前些年，由于面積大、總房款上升，高檔住宅樓不受市場(chǎng)的歡迎，但是市場(chǎng)永遠在變，需求才是最真。2005年的高檔住宅樓市不會(huì )寂寞。別墅、小高層等高檔住宅項目將會(huì )令人刮目，無(wú)論是名稱(chēng)，建筑外形，還是產(chǎn)品品質(zhì)都有一個(gè)大的提升，并且少數產(chǎn)品完全可與一類(lèi)地產(chǎn)市場(chǎng)的中高檔產(chǎn)品媲美。

    （六）  西北部樓市后來(lái)居上

    2004 年，東、西兩大板塊競相比靚，輝映整個(gè)樓市�？v觀(guān)之，兩個(gè)特征明顯：南部樓盤(pán)以千佛山、英雄山、燕子山等山景文化和清新空氣為道具；東部樓盤(pán)以山大、山師、高新技術(shù)等學(xué)府和教育為道具，并形成強大依托。據調查，幾乎百分百的購房者都持著(zhù)住東不住西，住南不住北的觀(guān)點(diǎn)。雖是老觀(guān)念，卻也是事實(shí)。雖然 2002年西部有陽(yáng)光100、外海西子，新世界陽(yáng)光等大盤(pán)托市；2003年，信萊艾菲爾以鋼結構、齊魯花園以大獎驚市，西部樓勢還是遜于東南區塊，其實(shí)缺的還是歷史文化的積淀，以及商業(yè)大氛圍；北部樓市主力軍是天建系列樓盤(pán)，安扎在無(wú)影山一帶，聲勢更弱。主要原因還是如此。與西部相比，北部的營(yíng)銷(xiāo)乏力，還有地段火候的把握不力。

    2005年，西北部力量蘊積，除原有大盤(pán)，以現代城市花園為代表的高品質(zhì)樓和文化盤(pán)將浮出水面。質(zhì)高價(jià)不高是市場(chǎng)的最?lèi)?ài)。西北版塊必然與東、南樓群平起平坐。

    （七）  大戶(hù)型和無(wú)證房空置嚴重

    2005年的消費者將更成熟。產(chǎn)品的質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商的品牌實(shí)力，企業(yè)的行為規范都是關(guān)注的要素，挑選的余地多了，見(jiàn)識長(cháng)了，自然就理性。2005，大戶(hù)型和無(wú)證房的空置不是一個(gè)小數。

    （八）  品牌塑造年，拍賣(mài)聲不斷

    濟南的土地拍賣(mài)自2003 年開(kāi)始。第一次拍賣(mài)，信萊房產(chǎn)震動(dòng)了樓市；第二次拍賣(mài)在12月23日落下槌聲，拍賣(mài)成交的企業(yè)中第一次出現外地開(kāi)發(fā)商的身影。2005年國土拍賣(mài)聲將不間斷，高手也不斷涌現。拍賣(mài)是市場(chǎng)化的產(chǎn)物，也成為開(kāi)發(fā)商實(shí)力較真的一種手段和作派；品牌也是市場(chǎng)化的產(chǎn)物，是企業(yè)實(shí)力的另一種表現，但更具有殺傷力。以國土拍賣(mài)和住交會(huì )齊魯軍團的表現為分水嶺，濟南地產(chǎn)開(kāi)始走向市場(chǎng)化，2005年，應是開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌塑造年，品牌地產(chǎn)企業(yè)亦將現身于齊魯大地。

    （九）  開(kāi)發(fā)樓盤(pán)中引進(jìn)中水處理技術(shù)

    這種技術(shù)雖然先進(jìn)，但過(guò)去由于認識上的問(wèn)題，濟南很多先進(jìn)的住宅小區并沒(méi)有采用，中水處理可以說(shuō)在濟南幾乎是一個(gè)空白。這次濟南大幅度調高水價(jià)，使更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)認識到利用這項技術(shù)的重要性。在一片水漲聲中，濟南已經(jīng)有更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始在樓盤(pán)重引進(jìn)中水處理技術(shù)�？梢灶A見(jiàn)，中水技術(shù)設備將成為今后濟南住宅小區建設必不可少的一項科技投資。

    四。我們的建議

    我們的建議是采取措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展。

    （一）對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，應該進(jìn)行可行性研究，避免盲目上項目；降低對開(kāi)發(fā)利潤的過(guò)高期望；做好售后服務(wù)和物業(yè)管理。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在面對市場(chǎng)競爭時(shí)的綜合素質(zhì)有待提高。如開(kāi)發(fā)商與消費者的溝通能力和溝通方式，開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)的預見(jiàn)性等方面都應該提高。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)和設計前多搞市場(chǎng)調查，聽(tīng)聽(tīng)消費者的意見(jiàn)，特別在進(jìn)入裝修階段后，可針對客戶(hù)要求實(shí)施區別化的裝修形式或由消費者參與設計。另外，開(kāi)發(fā)商也應該多利用現代科技以節約原材料，搞規模建設以降低成本，開(kāi)發(fā)商應向消費者公布成本和利潤表，最終讓消費者受益。

    （二）對于政府而言，要加快住房及相關(guān)制度改革；加大力度培育個(gè)人住房消費市場(chǎng)；應加大宏觀(guān)調控力度，對亂收費，亂攤派現象加以有效制止；拓寬融資渠道，多方籌集資金，解決資金不足問(wèn)題；大力推行安居工程，使建造經(jīng)濟適用房漸成氣候；健全和完善房地產(chǎn)法律體系，加大管理力度。

    消費者 對政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面期望值較高。特別表現在要求政策和法規的透明度更高一些；監督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量，定價(jià)和銷(xiāo)售，促使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入微利時(shí)代；組建由政府出面的一條龍售房服務(wù)機構和相關(guān)措施，以保護消費者的利益。