房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃：

　　以房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及擬開(kāi)發(fā)項目分析為基礎，就可以形成一個(gè)項目的策劃方案，用以指導后續開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃方案，通常包括如下內容。

　?。ㄒ唬﹨^位分析與選擇

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的區位分析與選擇，包括地域分析與選擇和具體地點(diǎn)的分析與選擇。地域分析與選擇是戰略性選擇，是對項目宏觀(guān)區位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區的政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件等因素。具體地點(diǎn)的分析與選擇，是對項目坐落地點(diǎn)和周?chē)h(huán)境、基礎設施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點(diǎn)的交通、城鄉規劃、土地取得代價(jià)、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。

　?。ǘ╅_(kāi)發(fā)內容和規模的分析與選擇

　　房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)內容和規模的分析與選擇，應在符合城鄉規劃的前提下按照最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開(kāi)發(fā)規模，包括建筑總面積、建設和裝修檔次、平面布置等。此外，還可以考慮僅將生地或毛地開(kāi)發(fā)成為可進(jìn)行房屋建設的熟地后租售的情況。

　?。ㄈ╅_(kāi)發(fā)時(shí)機的分析與選擇

　　房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)時(shí)機的分析與選擇，應考慮開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)前景，再倒推出應獲取開(kāi)發(fā)場(chǎng)地和開(kāi)始建設的時(shí)機，并充分估計辦理前期手續和征地拆遷的難度等因素對開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可考慮分批開(kāi)發(fā)（滾動(dòng)開(kāi)發(fā)）。

　?。ㄋ模┖献鞣绞降姆治雠c選擇

　　房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)合作方式的分析與選擇，主要應考慮開(kāi)發(fā)商自身在土地、資金、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)長(cháng)、經(jīng)驗和社會(huì )關(guān)系等方面的實(shí)力或優(yōu)勢程度，并從分散風(fēng)險的角度出發(fā)，對獨資、合資、合作（包括合建）、委托開(kāi)發(fā)等開(kāi)發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。

　?。ㄎ澹┤谫Y方式與資金結構的分析與選擇

　　房地產(chǎn)項目融資方式與資金結構的分析與選擇，主要是結合項目開(kāi)發(fā)合作方式設計資金結構，確定合作各方在項目資本金中所占的份額，并通過(guò)分析可能的資金來(lái)源和經(jīng)營(yíng)方式，對項目所需的短期和長(cháng)期資金的籌措做出合理的安排。

　?。┊a(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長(cháng)遠利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營(yíng)能力以及市場(chǎng)的接受程度等，對出售（包括預售）、出租（包括預租、短租或長(cháng)租）、自營(yíng)等經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行選擇。