風(fēng)險分析的一般過(guò)程和方法：

　　對一個(gè)房地產(chǎn)項目進(jìn)行風(fēng)險分析的過(guò)程，可以分為風(fēng)險辨識、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價(jià)三個(gè)階段

　?。ㄒ唬╋L(fēng)險辨識

　　由于每一個(gè)項目本身就是一個(gè)復雜的系統，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險因素所引起的后果的嚴重程度也不相同。

　　風(fēng)險辨識就是從系統的觀(guān)點(diǎn)出發(fā)，橫觀(guān)項目所涉及的各個(gè)方面，縱觀(guān)項目建設的發(fā)展過(guò)程，將引起風(fēng)險的極其復雜的事物分解成比較簡(jiǎn)單的、容易被認識的基本單元。在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起投資效果變化的嚴重程度。常用方法有專(zhuān)家調查法（其中代表性的有專(zhuān)家個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴

　　法、德?tīng)柗品ǎ?、故障?shù)分析法、幕景分析法以及篩選-監測-診斷技術(shù)。

　　如本書(shū)第一章所述，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中所面臨的風(fēng)險，包括系統風(fēng)險和非系統風(fēng)險兩類(lèi)。房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險分析，主要是針對可判斷其變動(dòng)可能性的風(fēng)險因素。這些風(fēng)險因素通過(guò)直接影響項目的成本和收入，對項目的財務(wù)評價(jià)結果產(chǎn)生影響。

　?。ǘ╋L(fēng)險估計與評價(jià)常用方法

　　風(fēng)險估計與評價(jià)是指應用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結合的方式，最終定量地估計風(fēng)險大小，并評價(jià)風(fēng)險的可能影響，以此為依據對風(fēng)險采取相應的對策。常用的風(fēng)險評價(jià)的方法有以下幾種。

　　1.調查和專(zhuān)家打分法

　　該方法主要適用于項目決策前期，這個(gè)時(shí)期往往缺乏具體的數據資料，主要依據資深專(zhuān)家的經(jīng)驗和決策者的意向，得出的結論也只是一種大致的程度值，它只能作為進(jìn)一步分析參考的基礎。

　　2.解析方法

　　解析方法是在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險辨識與估計的基礎上，將風(fēng)險分析與反映開(kāi)發(fā)項目特征的收入和支出流結合起來(lái)，在綜合考慮主要風(fēng)險因素影響的情況下，對隨機收入、支出流的概率分布進(jìn)行估計，并對各個(gè)收入、支出流之間的各種關(guān)系進(jìn)行探討，用項目預期收入、成本及凈效益的現值的平均離散程度來(lái)度量風(fēng)險，進(jìn)而得到表示風(fēng)險程度的凈效益的概率分析。

　　3.蒙特卡洛模擬法

　　它是一種通過(guò)對隨機變量的統計試驗、隨機模擬求解物理、數學(xué)、工程技術(shù)問(wèn)題近似解的數學(xué)方法。其特點(diǎn)是用數學(xué)方法在計算機上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統計處理。