通貨膨脹的影響：

　　對通貨膨脹或通貨緊縮程度的預期，影響投資者對未來(lái)投資收益的預測和適當收入或收益率的選擇。在通貨膨脹的情況下，現金的購買(mǎi)力肯定會(huì )下降，因此投資者往往提高對名義投資回報率（或收益率，下同）的預期，以補償購買(mǎi)力的損失。也就是說(shuō)，投資者要提高期望投資回報率以抵消通貨膨脹的影響，因為投資者所希望獲得的始終是一個(gè)實(shí)際的投資回報率。

　　從理論上來(lái)說(shuō)，全部期望投資回報率應該包含所有預期通貨膨脹率的影響。因此，預期收益率通常隨著(zhù)對通貨膨脹率預測的變化而變化。當折現率不包含對通貨膨脹的補償時(shí)，房地產(chǎn)投資收入現金流的折現值才是一個(gè)常數。

　　由于通貨膨脹率和收益率經(jīng)常是同時(shí)變動(dòng)，因此很難找到一個(gè)特定的折現率來(lái)準確反映當前的市場(chǎng)狀態(tài)，盡管人們一直在追求這樣一個(gè)目標，以使得該折現率的選擇與對市場(chǎng)的預期、通貨膨脹率、收益率相協(xié)調。應該注意的是，房地產(chǎn)投資分析人員進(jìn)行投資分析工作的關(guān)鍵是模擬典型投資者對未來(lái)市場(chǎng)的預期，而沒(méi)必要花很多精力去尋找準確可靠的收益率和通貨膨脹率。

　　還應該說(shuō)明，通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是兩回事。通貨膨脹往往首先導致資金和信用規模以及總體價(jià)格水平的上升，并進(jìn)一步導致購買(mǎi)力下降。而房地產(chǎn)的增值往往是由需求超過(guò)供給從而導致房地產(chǎn)價(jià)值上升造成的。通貨膨脹和增值對未來(lái)的錢(qián)來(lái)說(shuō)有類(lèi)似的影響，但對折現率的影響不同。通貨膨脹導致折現率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來(lái)的價(jià)值損失；增值則不影響折現率，除非與物業(yè)投資有關(guān)的風(fēng)險因素發(fā)生變化。

　　在實(shí)際投資分析工作中，考慮到通貨膨脹的可能影響，在估計未來(lái)收益現金流時(shí)，可以允許未來(lái)年份營(yíng)業(yè)收入以及運營(yíng)成本隨著(zhù)通貨膨脹分別有所增加，這樣就可以消除通貨膨脹因素對分析結果準確性的部分影響，使分析結果更加接近真實(shí)。如果在收益現金流估算過(guò)程中沒(méi)有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現率時(shí)適當考慮（適當調低折現率估計）。