投資與成本：

　?。ㄒ唬?/p>

　　1.投資

　　廣義的投資是指人們有目的的經(jīng)濟行為，即將一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗或其他資源。

　　2.成本

　　成本是指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。就工業(yè)投資項目而言，其投產(chǎn)后便開(kāi)始了產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷(xiāo)售伴隨著(zhù)活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)的消耗，產(chǎn)品的成本就是這種勞動(dòng)消耗的貨幣表現。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資分析中的投資與成本

　　對于“開(kāi)發(fā)-持有出租-出售”模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目而言，開(kāi)發(fā)商所投入的開(kāi)發(fā)建設投資在開(kāi)發(fā)項目竣工投入使用后轉為固定資產(chǎn)投資，接下來(lái)的出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)又會(huì )產(chǎn)生營(yíng)業(yè)成本和運營(yíng)費用（含維修保養費用），并通過(guò)房地產(chǎn)租賃收入得以回收。

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資如果屬于增值型投資即采用“購買(mǎi)一更新改造一出售”模式時(shí)，其投資與成本特點(diǎn)與“開(kāi)發(fā)一銷(xiāo)售”模式相似。如果采用“購買(mǎi)一持有出租”或“購買(mǎi)一裝修改造一持有出租出售”模式時(shí)，其投資與成本特點(diǎn)與“開(kāi)發(fā)持有出租一出售”模式相似。

　　1.開(kāi)發(fā)項目總投資

　　開(kāi)發(fā)項目總投資包括開(kāi)發(fā)建設投資和經(jīng)營(yíng)資金。開(kāi)發(fā)建設投資是指在開(kāi)發(fā)期內完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)所需投入的各項費用；經(jīng)營(yíng)資金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉資金。

　　2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本

　　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建成時(shí)，按照國家有關(guān)財務(wù)和會(huì )計制度，轉入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設投資。

　　3.營(yíng)業(yè)成本

　　營(yíng)業(yè)成本又稱(chēng)經(jīng)營(yíng)成本，是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會(huì )計制度結轉的成本。

　　4.期間費用

　　開(kāi)發(fā)投資項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的銷(xiāo)售費用、管理費用和財務(wù)費用。

　　5.運營(yíng)費用

　　運營(yíng)費用是指用于出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本費用支出，包括期間費用（銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用）、營(yíng)業(yè)稅金及附加、城鎮土地使用稅和房產(chǎn)稅、物業(yè)服務(wù)費、大修基金等。