㈠廣義投資與成本的概念

1.投資

廣義投資：指人們的一種有目的的經(jīng)濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現某種預定的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標而預先墊支的資金。

一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金兩部分。固定資產(chǎn)投資價(jià)值以折舊的形式計入成品成本，并通過(guò)成品銷(xiāo)售以貨幣形式回到投資者手中。流動(dòng)資金在每個(gè)生產(chǎn)周期完成一次周轉，在整個(gè)項目壽命周期內始終被占用，直到項目壽命周期末，全部流動(dòng)資金才能退出生產(chǎn)與流通，以貨幣資金形式被收回。

2.成本

含義：指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。包括生產(chǎn)成本和銷(xiāo)售費用，生產(chǎn)成本加上相應的銷(xiāo)售費用稱(chēng)為產(chǎn)品銷(xiāo)售成本（亦稱(chēng)完全成本）。

投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務(wù)會(huì )計中使用的成本概念不完全相同。表現在兩個(gè)方面：①財務(wù)會(huì )計中的成本是對生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)際發(fā)生費用的記錄，各種影響因素的作用是確定的，所得到的成本數據是唯一的，而投資分析中使用的成本有許多是對擬實(shí)施項目未來(lái)將要發(fā)生的費用的預測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實(shí)施方案會(huì )有不同的成本數據；②在投資分析中，根據分析計算的需要還要列入一些財務(wù)會(huì )計中沒(méi)有的成本概念（如機會(huì )成本、沉沒(méi)成本、不可預見(jiàn)費用等），這些成本的經(jīng)濟含義及成本中所包含的內容與財務(wù)會(huì )計中的成本不完全一樣。

㈡房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有較大差異。

開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式下的開(kāi)發(fā)項目：kfs所投入的開(kāi)發(fā)建設資金均屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)。置業(yè)投資或開(kāi)發(fā)建設完成后出租樓宇或自行經(jīng)營(yíng)，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項目投資和成本的概念相同。

1.開(kāi)發(fā)項目總投資——開(kāi)發(fā)建設投資和經(jīng)營(yíng)資金

開(kāi)發(fā)建設投資在開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中形成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本和固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。構成如下：土地費用、勘察設計和前期工程費用、建筑工程安裝費用、基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、其他工程費、開(kāi)發(fā)期間稅費、管理費用、銷(xiāo)售費用、財務(wù)費用、不可預見(jiàn)費用。

2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本

含義：指項目建成時(shí)，按照財務(wù)和會(huì )計制度，轉入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設投資。當開(kāi)發(fā)項目有多種產(chǎn)品時(shí)，可通過(guò)開(kāi)發(fā)建設投資的合理分攤，分別估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。

3.經(jīng)營(yíng)成本

含義：指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照財務(wù)和會(huì )計制度結轉的成本。包括：土地轉讓成本、商品房銷(xiāo)售成本、配套設施銷(xiāo)售成本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本。分期收款的房地產(chǎn)項目：房地產(chǎn)銷(xiāo)售成本和出租經(jīng)營(yíng)成本通常按當期銷(xiāo)售或出租收入占全部銷(xiāo)售收入和出租收人的比率，計算本期應結轉的經(jīng)營(yíng)成本。

4.期間費用

含義：指為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的經(jīng)營(yíng)費用、管理費用和財務(wù)費用。開(kāi)發(fā)項目用于銷(xiāo)售時(shí)，期間費用計入開(kāi)發(fā)建設投資中的管理、財務(wù)和銷(xiāo)售費用，不另行計算；用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費用計入開(kāi)發(fā)建設投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費用計為運營(yíng)費用；置業(yè)投資項目的期間費用計為運營(yíng)費用。