1.單宗交易規模較小，但市場(chǎng)交易量十分巨大居住房地產(chǎn)主要以滿(mǎn)足自用為目的，也有部分作為投資，出租給租客使用。由于居住房地產(chǎn)往往以居民個(gè)人購買(mǎi)行為為主，因此，其單宗交易規模較小，但市場(chǎng)交易頻繁、交易量巨大。

　　2.具有較強的相似性、可比性居住房地產(chǎn)之間的相似性、可比性比其他房地產(chǎn)多，在一個(gè)居住小區中，往往有很多幢相似的居住房地產(chǎn)，即這些居住房地產(chǎn)處于同一區位，具有相似的建筑設計、相似的戶(hù)型及功能等；在同一幢居住房地產(chǎn)樓內，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的各套住宅也基本沒(méi)有什么區別。此外，由于居住房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易量巨大，所以比較容易獲得足夠數量的可比實(shí)例。市場(chǎng)法是居住房地產(chǎn)首選方法之一。

　　3.不同類(lèi)型住房?jì)r(jià)格內涵差異明顯由于我國住房政策階段性、導向性差異的原因，我國居住房地產(chǎn)存在著(zhù)商品房、房改房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房和集資房等，這些住房的權屬性質(zhì)存在差異。

　　從住房保障角度看，分社會(huì )保障住房和非社會(huì )保障住房。社會(huì )保障住房有經(jīng)濟適用住房、廉租住房、政策性租賃房、限價(jià)商品房；非社會(huì )保障住房有商品房、集資住房。

　　根據住房的產(chǎn)權形式分：商品房具有完全產(chǎn)權，即擁有一定期限的國有土地使用權和地上建筑物的所有權；房改房、經(jīng)濟適用住房只擁有地上建筑物所有權，不擁有或部分擁有土地使用權（有限產(chǎn)權），其土地使用權既有劃撥的，也有出讓的；廉租住房屬于政府，公共租賃房屬于政府或政府委托機構，使用者只擁有建筑物的使用權。

　　由于現階段住房權屬性質(zhì)的不同，必然導致其價(jià)格構成內涵上的差異，因此其估價(jià)也具有各自的特殊性。商品房?jì)r(jià)格既包含建筑價(jià)格也包含土地價(jià)格，房改房、經(jīng)濟適用住房在考慮包含建筑價(jià)格的同時(shí)，還應分析是否包含土地價(jià)格，如果是劃撥性質(zhì)的，還應扣除出讓金。

　　房改房中的部分產(chǎn)權房屋可按完全產(chǎn)權估價(jià)，然后按房屋產(chǎn)權人的權屬比例確定其最終的市場(chǎng)價(jià)值。對廉租租房和公共租賃住房估算其市場(chǎng)價(jià)值或承租人權益價(jià)值沒(méi)有意義。

　　綜上，對居住房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)應了解部分類(lèi)型住宅的特殊性。（最早幾年往?？键c(diǎn)經(jīng)濟適用房估價(jià)扣除土地出讓金問(wèn)題）