房估知識點(diǎn)：房地產(chǎn)抵押價(jià)值內涵及估價(jià)實(shí)質(zhì)

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務(wù)履行擔保的行為。抵押人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價(jià)或者有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。也就是說(shuō)，貸款的取得是以具有足夠抵押價(jià)值的房地產(chǎn)設定抵押為前提。

抵押房地產(chǎn)包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)抵押價(jià)值是假設債務(wù)履行期屆滿(mǎn)債務(wù)人不能履行債務(wù)，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償的款額后的余額。

根據《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標準》，房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場(chǎng)價(jià)值減去注冊房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。

法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優(yōu)先受償款。（請結合《理論與方法》教材進(jìn)行學(xué)習）

將法定優(yōu)先受償款額的范圍界定為發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔保債權數額、其它法定優(yōu)先受償款等，但不包括強制執行費用。

房地產(chǎn)抵押凈值是抵押價(jià)值減去預期實(shí)現抵押權的費用和稅金后的價(jià)值。

房地產(chǎn)抵押估價(jià)，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據，對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)包括抵押貸款前估價(jià)和抵押貸款后重估。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！