房估知識點(diǎn)：房屋征收估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)

（一）比較法估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)

1.收集和測算類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格

收集與被征收房屋的區位、用途、權利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產(chǎn)。

類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格應當通過(guò)搜集價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，剔除偶然的和不正常的因素以后計算得出。類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格以真實(shí)成交、可以質(zhì)證或者房地產(chǎn)交易登記的實(shí)際成交價(jià)格為依據。

2.修正類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格

將被征收房屋與類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況的比較和修正，確定比較價(jià)格。

3.確定被征收房屋價(jià)格

根據類(lèi)似房地產(chǎn)比較價(jià)格，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權算術(shù)平均法確定被征收房屋最終估價(jià)價(jià)格。

（二）收益法估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)

當被征收房屋為商業(yè)用途時(shí)應當采用收益法，其技術(shù)路線(xiàn)是通過(guò)比較法測算被征收房屋的租金，進(jìn)而確定被征收房屋當前的凈收益并預測其未來(lái)的凈收益，然后將其折現來(lái)求取被征收房屋市場(chǎng)價(jià)值。

（三）成本法估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)

首先求取被征收房屋的土地重新購建價(jià)格、建筑物的重新購建價(jià)格和建筑物折舊，然后將土地和建筑物的重新購建價(jià)格減去建筑物折舊求取被征收房屋的價(jià)格。

（四）假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)

1.測算續建完成后的價(jià)值

首先根據在建工程規劃條件、現狀，利用市場(chǎng)法和長(cháng)期趨勢法測算續建完成后的價(jià)值。

2.測算續建成本和費用

根據在建工程建設進(jìn)度，測算后續建設成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、投資利息、續建利潤和購買(mǎi)在建工程的稅費。

3.測算在建工程價(jià)值

將續建完成后價(jià)值扣除續建成本和費用，確定在建工程價(jià)值。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！