房估知識點(diǎn)：合同的履行

以出讓方式取得土地使用權進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照建設用地使用權出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限、土地用途、固定資產(chǎn)投資規模和強度開(kāi)發(fā)土地。

（1）超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為，或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。

【例題】《城市房地產(chǎn)管理法》規定，以出讓方式取得土地使用權進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金的（ ）以下的土地閑置費。

A.10% B.15%

C.20% D.25%

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓合同及其管理。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。參見(jiàn)教材P33。

（2）用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政管理部門(mén)的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價(jià)款。

（3）項目固定資產(chǎn)總投資、投資強度和開(kāi)發(fā)投資總額應達到合同約定標準。未達到約定的標準，出讓人可以按照實(shí)際差額部分占約定投資總額和投資強度指標的比例，要求用地單位支付相當于同比例國有建設用地使用權出讓價(jià)款的違約金，并可要求用地單位繼續履約。

注：關(guān)于改變土地用途處置法律、法規依據

1.《物權法》第一百四十條 建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)批準。

2.《土地管理法》第五十六條 建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經(jīng)有關(guān)城市規劃行政主管部門(mén)同意。

3.《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用出讓金。

4.《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規劃部門(mén)批準，依照本章的有關(guān)規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

5.《協(xié)議出讓國有土地使用權規定》第十六條 以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門(mén)的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。

【例題】甲公司負責城市市區危改地塊A的土地一級開(kāi)發(fā)工作，甲公司委托乙公司承擔拆遷業(yè)務(wù)。土地一級開(kāi)發(fā)后收歸市土地儲備中心所有，并以住宅用地性質(zhì)進(jìn)行國有土地使用權拍賣(mài)。該地塊的使用權由丙公司竟買(mǎi)得到。半年后，丙公司將該地塊轉讓給丁公司，丁公司欲在該地塊開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，而不建設住宅。

1.《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，居住用地出讓的最高年限為（ ）年。

A.40

B.50

C.60

D.70

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓年限?！冻擎倗型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行條例》規定的出讓最高年限如下：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化衛生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地40年；（5）綜合或其他用地50年。參見(jiàn)教材P31。

2.丁公司欲改變土地使用性質(zhì)，須辦理的手續和程序為（ ）。

A.取得土地出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門(mén)的同意

B.簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同

C.將該地塊重新進(jìn)行拍賣(mài)

D.調整土地使用權出讓金

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓合同及其管理。用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政管理部門(mén)的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價(jià)款。參見(jiàn)教材P33。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！