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    2016房估《理論與方法》知識點(diǎn):統一財產(chǎn)范圍

    2016-10-14 16:45 來(lái)源:建設工程教育網(wǎng)
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    可比實(shí)例與估價(jià)對象的財產(chǎn)范圍進(jìn)行對比,并應消除因財產(chǎn)范圍不相同造成的價(jià)格差異,對于某些估價(jià)對象,有時(shí)難以直接選到與其財產(chǎn)范圍完全相同的交易實(shí)例作為可比實(shí)例,只能選取“主干”部分相同的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。

    財產(chǎn)范圍不同,是指“有”與“無(wú)”的差別,而不是大家都有的情況下彼此之間“好壞”或“優(yōu)劣”、“新舊”的差別。因此,統一財產(chǎn)范圍是進(jìn)行“有無(wú)對比”,并消除由此造成的價(jià)格差異。

    財產(chǎn)范圍不同主要有以下3種情況:①含有非房地產(chǎn)成分。②帶有債權債務(wù)的房地產(chǎn)。③房地產(chǎn)的實(shí)物范圍不同。

    統一財產(chǎn)范圍一般是統一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍,并利用下列公式對價(jià)格進(jìn)行換算處理:

    房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格—非房地產(chǎn)成分的價(jià)值

    (估價(jià)對象)(可比實(shí)例)

    如果是估價(jià)對象含有非房地產(chǎn)成分的,則一般是在比較法最后步驟求出了不含非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)值后,再加上非房地產(chǎn)成分的價(jià)值,就可以得到估價(jià)對象的價(jià)值。

    在帶有債權債務(wù)關(guān)系時(shí),統一財產(chǎn)范圍一般是統一到不帶債權債務(wù)的房地產(chǎn)范圍,并利用下列公式對價(jià)格進(jìn)行換算處理;

    不帶債權債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格=帶有債權債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格-債權+債務(wù)

    記憶竅門(mén):

    估價(jià)對象不含非房地產(chǎn)成分,不含債權債務(wù),而可比實(shí)例含,則采用“剝離”法,用減法;

    估價(jià)對象含非房地產(chǎn)成分,含債權債務(wù),而可比實(shí)例不含,則采用“還原”法,用加法。

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