【提問(wèn)】某店的建筑面積為1000㎡，其經(jīng)濟壽命為40年，土地使用年限為50年。從2002年10月1日起計。2004年10月1日某公司與該商店所有權人簽訂了租賃合同，租期20年，月租金為150元/㎡，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時(shí)間為第2年末，市場(chǎng)上類(lèi)似商店目前正常的月租金為200元/㎡，支付方式為每年年末一次性支付，預計類(lèi)似商店正常月租金每年遞增5%，一般租賃經(jīng)營(yíng)的運營(yíng)費用率為租金收入的30%，房地產(chǎn)的報酬率為8%.則該公司2008年10月1日承租人的權益價(jià)值為（　 ）萬(wàn)元。

　　A．198．65

　　B．583．75

　　C．678．36

　　D．959．52

　　請老師列一下計算步驟，主要是租約期內的年凈收益如何求取不會(huì )做，謝謝！

　　【回答】學(xué)員18980111703，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　參考這個(gè)題

　　某商店的建筑面積為1000㎡，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計。2002年10月1日某公司與該商店所有權人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/㎡，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時(shí)間為第2年年末。市場(chǎng)上類(lèi)似商店目前正常的月租金為200元/㎡，支付方式為每年年末一次性支付，預計類(lèi)似商店正常月租金每年遞增5％，一般租賃經(jīng)營(yíng)的運營(yíng)費用率為租金收入的30％。試求該公司2006年10月1曰的承租人權益價(jià)值（房地產(chǎn)報酬率取8％）。（2006年試題）

　　【正確答案】A1=150×12×2×1000×0.70=252萬(wàn)元i1=（1+8％）2-1=16.64％租約內的以約定租金下的價(jià)值=252/16.64%*（1-1/（1+16.64%）^8） =1072.38（萬(wàn)元）；市場(chǎng)租金現值：每年末支付，每年遞增5％，A2=200*12*1000*0.7=168萬(wàn) 租約內市場(chǎng)租金下的現值=168/（0.08-0.05）*（1-（1.05/1.08）＾16）=2031.90（萬(wàn)元），所以承租人的權益價(jià)值=2031.90-1072.38=959.52（萬(wàn)元）

　　【追問(wèn)】謝謝老師！ 可我不明白報酬率為什么要這樣計算？i1=（1+8％）2-1=16.64％

　　【回答】學(xué)員18980111703，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　我給您推導一下：

　　1、假設租金為200元/兩年年利率是8%

　　那么：租金的折現值＝200/（1+8%）2+200/（1+8%）4+200/（1+8%）6+200/（1+8%）8+……

　　我們把它變形一下：

　　得到：200/【（1+8%）2】1+200/【（1+8%）2】2+200/【（1+8%）2】3+200/【（1+8%）2】4……

　　您看一下：假設把（1+8%）2＝（1+r）

　　那么：上面的列式就是年金現值公式：P＝200×（P/A，r，4）

　?。?+8%）2＝（1+r）

　　得到：r＝16.64%即兩年期的利率16.64%

　　【追問(wèn)】老題，你好，還是這個(gè)是題，如果每3年或4年支付一交，這個(gè)公式（1+r）n  這個(gè)公式可以用嗎，如是3年或是4年，是（1+8%）3和（1+8%）4，這么套用，可以嗎

　　【回答】學(xué)員lwq166166，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　可以這樣套用的三年的折現率就是（1+8%）3－1

　　四年的折現率就是（1+8%）4－1

　　【追問(wèn)】A2=200*12*1000*0.7=168萬(wàn) 租約內市場(chǎng)租金下的現值=168/（0.08-0.05）*（1-（1.05/1.08）＾16）=2031.90（萬(wàn)元），是否應將168萬(wàn)折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)？

　　【回答】學(xué)員djhhyl，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　此處運用的是等比遞增公式計算收益現值，168萬(wàn)的支付時(shí)點(diǎn)在第一期末，符合公式的要求。

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法