【提問(wèn)】個(gè)別因素分析應包括什么，為什么估價(jià)結果報告中包括，教材中也找不到

　　【回答】學(xué)員JANE001LIN，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　區域因素修正的內容主要應包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀(guān)，公共配套設施完備程度，城市規劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。區域因素修正的具體內容應根據估價(jià)對象的用途確定。

　　土地方面的個(gè)別因素修正的內容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規劃管制條件，土地使用權年限等；

　　有關(guān)建筑物方面的個(gè)別因素修正的內容主要應包括：折舊程度，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結構，樓層，朝向等。

　　——您按照這個(gè)來(lái)

　　為什么估價(jià)結果報告中包括，教材中也找不到——這是以前估價(jià)報告的內容，以前的估價(jià)報告市場(chǎng)法因素調整包括：交易日期調整、交易狀況調整、區域因素調整、個(gè)別因素調整

　　現在的估價(jià)報告市場(chǎng)法因素調整的格式是：交易日期調整，交易狀況調整、房地產(chǎn)狀況調整（區位狀況調整、權益狀況調整、實(shí)物狀況調整）

　　【追問(wèn)】老師你好，根據你的解釋?zhuān)瑯菍雍统驊獙儆趥€(gè)別因素，但案例課中，老師每次再講個(gè)別因素時(shí)，把樓層和朝向都歸于區位因素這是什么原因來(lái)，是書(shū)上案例有誤還是老師講解有誤？

　　【回答】學(xué)員hzg2011，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　樓層和朝向屬于個(gè)別因素是估價(jià)規范的內容，不過(guò)估價(jià)規范比較老了（聽(tīng)說(shuō)要出新的），以前市場(chǎng)法修正因素分為：交易情況、交易日期、區域因素（注意是區域，跟區位略有不同）和個(gè)別因素。

　　我們教材和估價(jià)報告評審標準中的格式都變?yōu)椋航灰浊闆r、交易日期、房地產(chǎn)狀況修正（包含實(shí)物因素修正、權益因素修正和區位因素修正），其中樓層和朝向屬于區位因素。

　　這里先擱下，好像今年理論教材和案例都有變動(dòng)，我們按今年的考試教材來(lái)把握。

　　http://bbs.jianshe99.com/forum-5-197/topic-1350493.html

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析