【提問(wèn)】因為答案看不清楚，請老師把答案在列式一下，謝謝!
　　【回答】學(xué)員ljw962，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　面積為1000m2，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計。2002年10月1日某公司與該商店所有權人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時(shí)間為第2年年末。市場(chǎng)上類(lèi)似商店目前正常的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預計類(lèi)似商店正常月租金每年遞增5％，一般租賃經(jīng)營(yíng)的運營(yíng)費用率為租金收入的30％。試求該公司2006年10月1曰的承租人權益價(jià)值（房地產(chǎn)報酬率取8％）。
　　承租人權益=租約內市場(chǎng)租金下的價(jià)值-租約內約定租金下的價(jià)值，解題過(guò)程為：

　　有租約租期內的價(jià)值=1000×12×150×2=360(萬(wàn)元/兩年)
　　兩年期的折現率i=(1+8%)2-1=16.64%
　　租期內有租約的權益價(jià)值=360/16.64%×[1-1/(1+16.64%)8]=1531.967738 (萬(wàn)元）
　　無(wú)租約的價(jià)值=12×1000×200=240萬(wàn)元
　　租期內無(wú)租約的權益價(jià)值=240/(8%-5%)×[1-(1+5%)16/(1+8%)16]=2902.717726 萬(wàn)元
　　2006年10月1曰的承租人權益價(jià)值=2902.717726 -1531.967738 =1370.749988

　　【追問(wèn)】2006年10月1曰至2020年10月1日應該是14年不是16年?
　　【回答】學(xué)員ljw962，您好！您的問(wèn)題答復如下：2002年10月1日某公司與該商店所有權人簽訂了租賃合同，租期為20年
　　【追問(wèn)】另解租約內約定租金下的價(jià)值：
　　每2年末支付的租金換算成年金=150*2*12*8%/[（1+8%）^2-1]=1730.88（元）
　　租約內約定租金下的價(jià)值=1730.88*[1-（1+8%）^-16]/8%=1532.066(萬(wàn)元）
　　對否？
　　【回答】學(xué)員ljw962，您好！您的問(wèn)題答復如下：
　　對，也可以這樣算的
　　【追問(wèn)】為什么運營(yíng)費用不扣？還有就是
　　另解租約內約定租金下的價(jià)值：
　　每2年末支付的租金換算成年金=150*2*12*8%/[（1+8%）^2-1]=1730.88
　　看不懂
　　每2年末支付的租金換算成年金A1
　　150*2*12*0.1=A1/8%×[1-（1+8%）^-2]
　　A1=201.88萬(wàn)元
　　這樣算為什么不對？
　　麻煩老師了，謝謝
　　【回答】學(xué)員zhuna0107，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　假設2年一付的利率為i，那么（1+i)＝（1+8%)2，是不是？從而得到i＝16.64%

　　按您的算法也可以，也是對的。
　　【追問(wèn)】如果是租金每2年支付一次，租金發(fā)生在年初則

　　150*2*12*0.1=A1/8%×[1-（1+8%）^-2]
　　A1=201.88萬(wàn)元
　　租約期內的租金現值之和為201.88/8%×[1-（1+8%）^-15]+201.88

　　這樣做對嗎？

　　還有就是我買(mǎi)的參考書(shū)上扣除運營(yíng)費用，求承租人價(jià)值扣運營(yíng)費用嗎？

　　謝謝老師

　【回答】學(xué)員zhuna0107，您好！您的問(wèn)題答復如下：
　　可以按您的來(lái)算。

　　承租人權益價(jià)值不扣除運營(yíng)費用的，承租人權益價(jià)值就是從承租人的角度來(lái)看，租金比市場(chǎng)租金要低，相對來(lái)說(shuō)承租人賺了多少。跟出租人的運營(yíng)費用沒(méi)有關(guān)系。
　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師---房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法