【提問(wèn)】如果算資本金凈現金流量時(shí)貸款不在現金流量表中體現

　　第1年年初凈現金流量=-5400萬(wàn)元

　　第2年年末凈現金流量=-9093.87萬(wàn)元

　　第3年年末凈現金流量：還本付息=9093.87×7％=636.57萬(wàn)元

　　凈經(jīng)營(yíng)收入=0.6484x+650 凈現金流量=0.6484x+650-636.57=0.6484x+13.43萬(wàn)元

　　第4年年末凈現金流量=0.6484x+650-636.57=0.6484x+13.43 萬(wàn)元

　　第5年年末凈現金流量=6.1598x+6175-9730.44=6.1598x-3555.44萬(wàn)元

　　0=-5400=-9093.87/（1+20）^2+（0.6484x+13.43）/（1+20）^3+（0.6484x+13.43）/（1+20）^4+（6.1598x-3555.44）/（1+20）^5

　　x=4150，哪不對？

　　【回答】學(xué)員ljw962，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　不考慮貸款，您的【第2年年末凈現金流量=-9093.87萬(wàn)元】怎么會(huì )有這個(gè)現金流出呢？

　　【追問(wèn)】第2年年末凈現金流量=-9093.87萬(wàn)元是第2年末歸還的貸款本金+利息，資本金凈現金流量還是要把歸還的貸款本金+利息作為現金流出【回答】學(xué)員ljw962，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　不能這樣算的，第2年末歸還的貸款本金+利息——它這里相當于是換了一個(gè)債主而已。不能只考慮現金流出而不考慮現金流入的。

　　實(shí)際上這里相當于第二年年末沒(méi)有還款，經(jīng)營(yíng)期才開(kāi)始還款的。

　　【追問(wèn)】0=-5400+（0.6484x+13.43）/（1+20）^3+（0.6484x+13.43）/（1+20）^4+（6.1598x-3555.44）/（1+20）^5

　　x=2154，改過(guò)后還是不對，老師您看看還有哪不對？

　　【回答】學(xué)員ljw962，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　我把沒(méi)有貸款的現金流量圖和有貸款的答案都復制過(guò)來(lái)了，您對照看一下：

　　自有資金現金流量表（常規表示方法）

　　年末 0 1 2 3 4 5

　　1.現金流入出租凈收入（已減去運營(yíng)費用） 650+6483.75A 650+6483.75A 650+6483.75A轉售收入  6175+61595.625A

　　2.現金流出自有資金 5400還本付息  0 636.57 636.57 9730.44自有資金凈現金流量 -5400 0 0 6483.75A+13.43 6483.75A+13.43 68079.375A.-2905

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理