【提問(wèn)】

　　土地出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規劃管理體現在哪些方面

　　【回答】學(xué)員1108734056，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　1.土地出讓過(guò)程中的規劃管理：出讓城市國有土地使用權，出讓前應當制定控制性詳細規劃。出讓的地塊，必須具有城市規劃行政主管部門(mén)提出的規劃設計條件及附圖。

　　規劃設計條件通常包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度；建筑高度、停車(chē)位數量、主要出入口、綠地比例、須配置的公共設施和工程設施、建筑界限、開(kāi)發(fā)期限及具他要求。

　　附圖應當包括：地塊區位和現狀、地塊坐標、標高，道路紅線(xiàn)坐標、標高，出入口位置，建筑界限以及地塊周?chē)貐^環(huán)境與基礎設施條件。

　　《規劃設計條件通知書(shū)》及其附圖或《審定設計方案通知書(shū)》及其附圖，是城市國有土地使用權出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)批準。土地使用權受讓方在辦理《建設用地規劃許可證》時(shí)，必須持有附具城市規劃行政主管部門(mén)提供的規劃設計條件及附圖的土地出讓合同，取得《建設用地規劃許可證》后，方可辦理土地使用權權屬證明。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規劃管理

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規劃管理主要體現在：開(kāi)發(fā)項目的選址定點(diǎn)審批，核發(fā)“建設用地規劃許可證”及規劃設計條件，規劃方案及初步設計審批以及核發(fā)“建筑工程規劃許可證”等方面。

　?。?）開(kāi)發(fā)項目選址、定點(diǎn)審批階段。開(kāi)發(fā)商首先須持計委批準立項文件、開(kāi)發(fā)建設單位或其主管部門(mén)申請用地的函件、工程情況簡(jiǎn)要說(shuō)明和選址要求、擬建方案、開(kāi)發(fā)項目意向位置的1／2000或1／500地形圖及其他相關(guān)材料向城市規劃管理部門(mén)提出開(kāi)發(fā)項目選址、定點(diǎn)申請，由城市規劃管理部門(mén)審核后向城市土地管理部門(mén)等發(fā)征詢(xún)意見(jiàn)表。開(kāi)發(fā)商請有關(guān)部門(mén)填好征詢(xún)意見(jiàn)表后，持該征詢(xún)意見(jiàn)表、征地和安置補償方案及經(jīng)城市土地管理部門(mén)蓋章的征地協(xié)議、項目初步設計方案、批準的總平面布置圖或建設用地圖，報城市規劃管理部門(mén)審核后，由城市規劃管理部門(mén)下發(fā)《選址規劃意見(jiàn)通知書(shū)》。

　?。?）申請《建設用地規劃許可證》階段。開(kāi)發(fā)商持城市計劃部門(mén)批準征用土地的計劃任務(wù)、市政府批準征用農田的文件（使用城市國有土地時(shí)，需持城市土地管理部門(mén)的拆遷安置意見(jiàn)）、1／2000或1／500的地形圖、《選址規劃意見(jiàn)通知書(shū)》、要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料，向城市規劃管理部門(mén)提出申請。經(jīng)城市規劃管理部門(mén)審核后頒發(fā)《建設用地規劃許可證》?！督ㄔO用地規劃許可證》主要規定了用地性質(zhì)、位置和界限。

　?。?）規劃設計條件審批階段。開(kāi)發(fā)商需持城市計劃管理部門(mén)批準的計劃任務(wù)、開(kāi)發(fā)商對擬建項目的說(shuō)明、擬建方案示意圖、地形圖（單位建筑1／500，居住區1／2000，其中一份畫(huà)出用地范圍）和設計單位提供的控制性規劃方案及其他相關(guān)資料。向城市規劃管理部門(mén)提出申請，經(jīng)城市規劃管理部門(mén)審核后，下達《規劃設計條件通知書(shū)》及用地紅線(xiàn)圖?！兑巹澰O計條件通知書(shū)》主要規定了征地面積、規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線(xiàn)距離、建筑控制高度和停車(chē)位個(gè)數等。

　?。?）設計方案審批階段。開(kāi)發(fā)商應自行委托有規劃設計資格的設計機構完成不少于2個(gè)方案設計，然后持設計方案報審表、項目各設計方案的總平面圖（單位建筑1／500、居住區l／2000，其中一份畫(huà)出用地范圍）、各層平立剖面圖、街景立面圖等（1／100或1／200）、方案說(shuō)明書(shū)及其他相關(guān)資料，向城市規劃管理部門(mén)提出設計方案審批申請，城市規劃管理部門(mén)接此申請后協(xié)同其他有關(guān)單位審查該詳細規劃設計方案并提出修改或調整意見(jiàn)。之后，開(kāi)發(fā)商根據審查意見(jiàn)對設計方案進(jìn)行調整修改，再報城市管理部門(mén)審批。審批通過(guò)后由城市規劃管理部門(mén)簽發(fā)“規劃設計方案審批通知書(shū)”

　?。?）申請《建設工程規劃許可證》階段。開(kāi)發(fā)商需持由城市建設主管部門(mén)下發(fā)的年度施工任務(wù)批準文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它行政主管部門(mén)審查意見(jiàn)和要求取得的有關(guān)協(xié)議（如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議），向城市規劃管理部門(mén)提出申請，城市規劃管理部門(mén)接此申請后，將負責主持召開(kāi)市政配合會(huì )，組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會(huì )簽等工作。最后簽發(fā)《建設工程規劃許可證》。

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理