【提問(wèn)】估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)到底是指的什么？在書(shū)上沒(méi)有看到相應的解釋?zhuān)埨蠋熗ㄋ椎刂v一下

　　【回答】

　　學(xué)員yc10281028，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)人員模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程，從而確定房地產(chǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格的過(guò)程。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)，就是估價(jià)人員模擬房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程、揭示房地產(chǎn)價(jià)格內涵、指導整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程的思路。因此，技術(shù)路線(xiàn)體現的是估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程，反映的是估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格內涵。房地產(chǎn)估價(jià)方法體現了房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論原理，同時(shí)也是估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)的反映。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)是對房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的認識，是房地產(chǎn)價(jià)格形成認識論的體現，從前述內容可知，估價(jià)方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的認識。因此，每一種房地產(chǎn)估價(jià)方法實(shí)質(zhì)上就體現了一種估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)

　　簡(jiǎn)而言之：估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)就是明確了估價(jià)對象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，著(zhù)手該怎么來(lái)做，具體作業(yè)的技術(shù)思路就是技術(shù)路線(xiàn)。

　　如：

　　非住宅營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)比較法估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)：

　　1. 確定房屋類(lèi)別。根據房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類(lèi)別。非住宅營(yíng)業(yè)性用房一般劃分為商場(chǎng)類(lèi)建筑（大型百貨商場(chǎng)、超市等）、商鋪類(lèi)建筑（門(mén)面房、商鋪等）、商務(wù)類(lèi)建筑（金融、證券、商業(yè)寫(xiě)字樓等）、旅館類(lèi)建筑、餐飲類(lèi)建筑、娛樂(lè )類(lèi)建筑（參見(jiàn)附件10）。

　　2. 搜集可比實(shí)例。按照市場(chǎng)比較法的評估要求，在拆遷項目周邊或項目?jì)人鸭灰讓?shí)例。

　　3. 測算評估價(jià)格。按照市場(chǎng)比較法評估的應用要求，將3個(gè)以上可比實(shí)例分別修正后計算平均值得出標準樣本房屋的基準價(jià)格，再測算出非住宅營(yíng)業(yè)用房的拆遷評估價(jià)格。

　　非住宅非營(yíng)業(yè)用房成本法估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)：

　　1. 成本法的內涵：成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新建造價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本細則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價(jià)格各構成部分的累加為基礎來(lái)估算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法，其“成本”含義并不是通常意義上的實(shí)際成本，而是以成本為基礎的客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)格。

　　2. 成本法的基本公式：根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》，考慮到城市房屋拆遷補償估價(jià)的特點(diǎn)，成本法估價(jià)的基本公式為：

　　拆遷補償評估價(jià)格 ＝ 土地重新取得價(jià)格 ＋ 建筑物重置價(jià)格 － 建筑物折舊 ＝ 土地重新取得價(jià)格 ＋ 扣除折舊后的建筑物現值。土地重新取得價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地取得價(jià)格。

　　3. 參數確定：除另有規定外，土地重新取得價(jià)格（或國有土地使用權市場(chǎng)價(jià)格）可采用成本法、基準地價(jià)修正法、市場(chǎng)比較法等確定

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

　　責任編輯：淘淘