導語(yǔ)：建設工程教育網(wǎng)是國內超大型的工程類(lèi)遠程教育基地，憑借其多年輔導經(jīng)驗，聘請國內權威考試輔導專(zhuān)家，依托專(zhuān)業(yè)、龐大的教學(xué)服務(wù)團隊，采用高清課件、移動(dòng)課堂等先進(jìn)教學(xué)方式，強力推出房地產(chǎn)估價(jià)師等網(wǎng)上輔導課程，點(diǎn)擊了解課程詳情>>>

根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《商品房預售管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》及其他相關(guān)法律、法規、規章的規定，要排除商品房產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的法律障礙，應關(guān)注以下幾個(gè)方面：

（一）了解賣(mài)方是否有產(chǎn)權證。購房者要看賣(mài)方有無(wú)所出售房屋的產(chǎn)權證。是否擁有產(chǎn)權證是判斷賣(mài)方是否對所出售房屋擁有所有權和處分權的標志。

（二）了解賣(mài)方的處分權上是否存在限制情況，這些限制賣(mài)方處分權的情況包括：

1、查封。被司法機關(guān)采取財產(chǎn)保全措施進(jìn)行查封的房屋，在查封期間不得轉讓?zhuān)?/p>

2、抵押。被抵押用于債的擔保的房屋，在抵押期間未經(jīng)抵押權人同意不得轉讓?zhuān)?/p>

3、共有。產(chǎn)權共有的房屋，未經(jīng)其他共有人的同意不得轉讓?zhuān)⑶以谕葪l件下，其他共有人擁有優(yōu)先購買(mǎi)權；

4、出租。被出租的房屋出售的，房屋產(chǎn)權人（即出租人）應提前三個(gè)月通知房屋承租人，在同等條件下，房屋承租人擁有優(yōu)先購買(mǎi)權。

（三）了解擬購房屋所在土地的性質(zhì)

1、出讓土地。購房者所購買(mǎi)的商品房所在的土地應該是以出讓方式取得的國有土地，并且賣(mài)方已取得了土地使用證；

2、劃撥土地。若擬購房屋所在土地為劃撥土地使用權，則在該土地未依法辦理土地出讓手續并繳納相應的土地出讓金之前，不得轉讓?zhuān)?/p>

3、集體土地。集體土地上的房屋的交易，原則上只能在該房屋所在地的鄉鎮居民之間進(jìn)行。其他城市居民購買(mǎi)集體土地上的房屋無(wú)法取得所購房屋的所有權。集體土地只有依法辦理征用、出讓手續后，才能由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房進(jìn)行出售；

4、軍隊土地。依據《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》、《軍隊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行規定》、《軍隊現有住房出售管理辦法》、《總參謀部、總政治部、總后勤部關(guān)于利用軍隊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)問(wèn)題的通知》、《中華人民共和國建設部房地產(chǎn)業(yè)司、中國人民解放軍總后勤部基建營(yíng)房部關(guān)于印發(fā)《城鎮駐軍營(yíng)房產(chǎn)權轉移和房屋現狀變更登記實(shí)施細則》的通知》，利用軍隊房地產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并出售給地方的，無(wú)論數量多少，都必須經(jīng)過(guò)總后勤部審批。否則就是無(wú)權處分，而無(wú)權處分則應依《合同法》第51條的規定按無(wú)效合同處理。

（四）要細分房屋產(chǎn)權的性質(zhì)，對于下列形式產(chǎn)權的房屋，不但要按上述第二條說(shuō)明的情況分析是否存在限制產(chǎn)權轉讓的情況，還要按照具體的規章、政策、本地規定等進(jìn)行進(jìn)一步分析。

1、經(jīng)濟適用住房；

2、房改房；

3、安居（解困）房；

4、鄉產(chǎn)權房；

5、軍產(chǎn)房；