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長(cháng)期以來(lái)，在審判實(shí)踐中存在一種認識，認為只要沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記，即使簽定了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，甚至付清了房款交付了房屋，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同仍然無(wú)效或效力未定。這種認識既不符合法律所倡導的誠實(shí)信用精神，也違背了《合同法》的規定。如前所述，房屋買(mǎi)賣(mài)合同只要符合法律規定的形式要件和實(shí)質(zhì)要件，合同就為有效合同，至于辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續的問(wèn)題，是履行該房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內容。我國《合同法》第60條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務(wù)。第135條規定，出賣(mài)人應當履行向買(mǎi)受人交付標的物或者提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務(wù)。我國法律規定，動(dòng)產(chǎn)以交付轉移所有權，不動(dòng)產(chǎn)以辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記轉移所有權，因此，在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記只是涉及履行合同（轉移所有權）的問(wèn)題，并不涉及合同效力的問(wèn)題。并且，如果因為沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記而否認合同效力，在邏輯是也是矛盾的，因為只有在合同有效的前提下才存在履行合同，而不能因為沒(méi)有履行合同的部分義務(wù)就否定合同的效力。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法成立并有效并非就等于房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行完畢。所以，合同的有效成立只是當事人履行的前提條件，只有認真全面履行了合同，當事人的權利才能實(shí)現。作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標的物（房屋），其履行的標志目前是以國務(wù)院1988年發(fā)布的《城市私房管理條例》。也就是說(shuō)房屋所有權的轉移應以是否辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續為必要條件。關(guān)于辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續問(wèn)題。辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，實(shí)際上是行政管理行為而非民事行為。房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記對國家來(lái)講體現著(zhù)國家對房產(chǎn)這一既是重要生活資料又是重要生產(chǎn)資料不動(dòng)產(chǎn)的管理，對當事人來(lái)講則又是擁有房屋所有權的唯一合法根據。一般來(lái)說(shuō)，既然有房屋買(mǎi)賣(mài)書(shū)面協(xié)議，就必然辦理房屋過(guò)戶(hù)手續。但實(shí)踐表明，由于種種原因當事人雖達成了房屋買(mǎi)賣(mài)書(shū)面協(xié)議卻并未辦理過(guò)戶(hù)登記。為此最高人民法院曾頒布過(guò)至少三個(gè)司法解釋?zhuān)蕴幚碛纱硕a(chǎn)生的糾紛。第一、1984年8月30日《關(guān)于貫徹執行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（第56條）。第二、1988年4月2日最高人民法院關(guān)于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（第85條）。第三、1990年2月17日《關(guān)于公產(chǎn)房屋的買(mǎi)賣(mài)及買(mǎi)賣(mài)協(xié)議簽訂后一方可否翻悔問(wèn)題的復函》。

前兩個(gè)規定對當事人之間依法成立的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是采取有條件承認其效力的辦法，對買(mǎi)賣(mài)房屋能否成立的限制性條件過(guò)多。第三個(gè)規定卻又完全否認在當事人之間雖達成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，但只要在未辦理產(chǎn)權轉移登記手續之前均可翻悔。這些規定不僅在審判實(shí)踐中不易掌握，而且更重要的是不符合民法理論，違背了民事交易中的誠信和自愿原則，為當事人翻悔提供了合法根據。所以，問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的有效成立與實(shí)際履行是兩個(gè)階段的問(wèn)題，不能混為一談，履行過(guò)程中出現的問(wèn)題應按履行法則處理，而不能以此否認合同成立的法律效力。