1.產(chǎn)品“骨架”

　　產(chǎn)品“骨架”指的是單一空間的戶(hù)型設計和室內的功能規劃，以及由其延伸至整個(gè)樓房或小區的面積（格局）配比，樓房?jì)炔咳S空間的設計、外觀(guān)造型（社區環(huán)境）和總體功能規劃等。它們是產(chǎn)品最基本的要素，不但是客戶(hù)在購房時(shí)最為關(guān)心、最先考慮選擇的條件之一，而且更是在市場(chǎng)檢驗中，判斷發(fā)展商的投資是否成功的最為基本一環(huán)。在營(yíng)銷(xiāo)組合的產(chǎn)品策略方面，同為對產(chǎn)品“骨架”的變動(dòng)，不僅會(huì )傷筋動(dòng)骨、費時(shí)費力，而且還會(huì )牽涉到有關(guān)部門(mén)的審批問(wèn)題，是最難調整的要件。所以，它的前期規劃就顯得尤其重要，往往是一錘定音。一般到了中后期，是不可能作任何更改的。

　　由此可見(jiàn)，產(chǎn)品“骨架”的市場(chǎng)性是營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念在企業(yè)內部長(cháng)期生根發(fā)芽的結果，往往不是即時(shí)的營(yíng)銷(xiāo)企劃所能創(chuàng )造的。

　　2.產(chǎn)品“肌體”

　　產(chǎn)品“肌體”指的是整個(gè)樓房或小區中，滿(mǎn)足人們日常生活或工作需要的各項功能設施的全面配置。它包括水、電、煤、通信、裝潢、保安和保潔等各個(gè)方面的功能配置，是對“骨架”的充實(shí)和完善。

　　相對而言，產(chǎn)品“肌體”則更便于塑造和發(fā)揮。隨著(zhù)人們生活水平的不斷提高和科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展，不但一些基本配置的標準在逐漸提高，而且有很多額外的娛樂(lè )休閑性質(zhì)的公共配套設施也開(kāi)始在不少商品房中慢慢地出現，如小超市、小商務(wù)中心、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、社區俱樂(lè )部等。這些設施往往不對外營(yíng)業(yè)，僅為更周全地滿(mǎn)足本樓房或本社區客戶(hù)的日常生活和休閑娛樂(lè )所需而設，它從另一方面映襯著(zhù)樓房品質(zhì)的高低。

　　有關(guān)上述兩個(gè)方面的最基本要求，國家都頒布有相關(guān)的設計和建設規范來(lái)加以約束，這里不再—一重復。正因為有國家的硬性規定，一些最基本的配置，大多房地產(chǎn)建設商都會(huì )盡力辦到。這不但是樓盤(pán)建設的品質(zhì)底線(xiàn)，而且也是對消費者最基本利益的保證。但隨著(zhù)市場(chǎng)競爭的日趨激烈，簡(jiǎn)單的配置已不再具有吸引力。如何通過(guò)更符合時(shí)尚的戶(hù)型設計、更新建材的運用和一些娛樂(lè )休閑設施配套的添加來(lái)提高產(chǎn)品的競爭力，吸引了更多的客戶(hù)，漸漸開(kāi)始成為發(fā)展商們的共識，而這就是產(chǎn)品策略的關(guān)鍵所在。

　　作為產(chǎn)品策略的兩個(gè)方向性的切入點(diǎn)，產(chǎn)品“骨架”和產(chǎn)品“肌體”相比較，后者的各要素，不但同前者一樣與客戶(hù)今后的日常生活密切相關(guān)，而且更加形象和直觀(guān)。因此，恰當的細節表現會(huì )在很大程度上增加對客戶(hù)的吸引力。

　　對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，也正因為產(chǎn)品“肌體”的各要素具有可塑性最強、種類(lèi)最多、最易調整、在促銷(xiāo)中最容易表現的特征，所以，許多好的設想和大量的資金投入便會(huì )集中在這個(gè)方面，許多營(yíng)銷(xiāo)話(huà)題也由此產(chǎn)生和得以發(fā)揮。

　　和價(jià)格策略、廣告策略、銷(xiāo)售策略相比較，對產(chǎn)品本身的投入可以說(shuō)是看得見(jiàn)、摸得著(zhù)的實(shí)實(shí)在在的營(yíng)銷(xiāo)行為，它對銷(xiāo)售的影響力是其他營(yíng)銷(xiāo)方法所無(wú)法取代的。但有的發(fā)展商，對產(chǎn)品的投入也算不惜工本，價(jià)格策略、廣告策略和銷(xiāo)售策略也沒(méi)有什么差錯，可實(shí)際結果卻是依舊得不到市場(chǎng)的青睞。這主要是因為，產(chǎn)品策略不單純是費用增加、功能提升的問(wèn)題，它更應是順應市場(chǎng)的一種營(yíng)銷(xiāo)行為。