周期和市場(chǎng)供求風(fēng)險知識點(diǎn)是2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試高頻考點(diǎn)，現整理如下：

　　周期和市場(chǎng)供求風(fēng)險：

　　周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險。正如經(jīng)濟周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在周期波動(dòng)或景氣循環(huán)現象。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個(gè)階段?？荚?大&研究表明，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期大約為18～20年，香港為7～8年，日本約為7年。當房地產(chǎn)市場(chǎng)從繁榮階段進(jìn)入危機與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現持續時(shí)間較長(cháng)的房地產(chǎn)交易量銳減、價(jià)格下降、新開(kāi)發(fā)建設規模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的萎縮和價(jià)格的大幅度下跌，常使一些實(shí)力不強、抗風(fēng)險能力較弱的投資者因金融債務(wù)問(wèn)題而破產(chǎn)。

　　市場(chǎng)供求風(fēng)險是指投資者所在地區房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險。市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現為租金收入的變化和房地產(chǎn)價(jià)值的變化，這種變化會(huì )導致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預期收益。更為嚴重的情況是，當市場(chǎng)內結構性過(guò)剩（某地區某種房地產(chǎn)的供給大于需求）達到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)空置或積壓的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還貸壓力增加，這很容易最終導致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。

　　從總體上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區性市場(chǎng)，也就是說(shuō)當地市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當地經(jīng)濟的發(fā)展是健康的，對房地產(chǎn)的需求就不會(huì )發(fā)生大的變化。但房地產(chǎn)投資者并不像證券投資者那樣有較強的從眾心理，每一個(gè)房地產(chǎn)投資者對市場(chǎng)都有其獨自的觀(guān)點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的強度取決于潛在的投資者對租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)投資決策以投資者對未來(lái)收益的估計為基礎。投資者可以通過(guò)密切關(guān)注當地社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展狀況、科學(xué)地使用投資分析結果，來(lái)降低市場(chǎng)供求風(fēng)險的影響。