房地產(chǎn)估價(jià)師考試資料：房地產(chǎn)轉讓和租賃的需要

　　房地產(chǎn)轉讓包括房屋所有權轉讓和建設用地使用權轉讓?zhuān)侵阜课菟袡嗳撕徒ㄔO用地使用權人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、互換、贈與或者其他合法方式將其房屋所有權和建設用地使用權（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)）轉移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產(chǎn)作價(jià)出資、作價(jià)入股、抵償債務(wù)等。房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和建設用地使用權出租，是指房屋所有權人、土地所有權人（國家）、建設用地使用權人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　房地產(chǎn)價(jià)值很大，房地產(chǎn)的轉讓價(jià)格和租金無(wú)論是偏高還是偏低，都會(huì )使某一方遭受較大損失。由于一般的單位和個(gè)人不是專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)交易的，甚至一生中未曾經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)交易，而且沒(méi)有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的，所以這些單位和個(gè)人對房地產(chǎn)及其市場(chǎng)行情通常不很了解，在房地產(chǎn)轉讓和租賃時(shí)為避免遭受損失，往往需要房地產(chǎn)估價(jià)為其確定轉讓價(jià)格、租金等提供參考依據。

　　例如房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，對于買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，需要通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)了解擬購買(mǎi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，以判斷賣(mài)者的要價(jià)是否合理，或者幫助其確定合適的出價(jià)，避免出價(jià)過(guò)高而遭受損失，出價(jià)過(guò)低而得不到；對于賣(mài)者來(lái)說(shuō)，需要通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)了解擬出售房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，以判斷買(mǎi)者的出價(jià)是否合理，或者幫助其確定合適的要價(jià)，避免定價(jià)過(guò)低而遭受損失，定價(jià)過(guò)高而難以賣(mài)出。再如房地產(chǎn)互換，由于所互換的房地產(chǎn)價(jià)值剛好相等的情形很少，互換雙方往往需要通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)了解所互換房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，然后根據它們之間的差價(jià)在貨幣上“多退少補”。在用房地產(chǎn)作價(jià)出資設立企業(yè)的情況下，《中華人民共和國合伙企業(yè)法》（2006年8月27日中華人民共和國主席令第55號公布）第十六條規定：“合伙人可以用貨幣、實(shí)物、知識產(chǎn)權、土地使用權或者其他財產(chǎn)權利出資，也可以用勞務(wù)出資。合伙人以實(shí)物、知識產(chǎn)權、土地使用權或者其他財產(chǎn)權利出資，需要評估作價(jià)的，可以由全體合伙人協(xié)商確定，也可以由全體合伙人委托法定評估機構評估。”《公司法》第二十七條規定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權、土地使用權等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉讓的非貨幣財產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產(chǎn)除外。對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應當評估作價(jià)，核實(shí)財產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規對評估作價(jià)有規定的，從其規定。”在一方提供土地，另一方提供資金，合資合作開(kāi)發(fā)建設房地產(chǎn)，然后分配建成后的房地產(chǎn)或者利潤的情況下，雙方需要了解所提供的土地的市場(chǎng)價(jià)值。這些也都需要房地產(chǎn)估價(jià)。

　　在房地產(chǎn)租賃的情況下，不僅需要評估租金（租賃價(jià)格），而且當出租人需要收回租賃期限未到期的房地產(chǎn)時(shí)應當給予承租人多少補償，承租人將租賃權轉讓時(shí)可以拿到多少權利金（租賃權價(jià)格）等，也需要房地產(chǎn)估價(jià)提供相關(guān)參考依據。