房地產(chǎn)估價(jià)師考試資料：房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)

　　真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機器設備、無(wú)形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，不僅房地產(chǎn)具有獨一無(wú)二和價(jià)值量大兩個(gè)特性，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不完全市場(chǎng)。在經(jīng)濟學(xué)上，“完全市場(chǎng)”必須同時(shí)具備以下8個(gè)條件：①同質(zhì)商品，買(mǎi)者不在乎從誰(shuí)的手里購買(mǎi)；②買(mǎi)者和賣(mài)者的人數眾多；③買(mǎi)者和賣(mài)者都有進(jìn)出市場(chǎng)的自由；④買(mǎi)者和賣(mài)者都掌握當前價(jià)格的完全信息，并能預測未來(lái)的價(jià)格；⑤就成交總額而言，每個(gè)買(mǎi)者和賣(mài)者的購銷(xiāo)額是無(wú)關(guān)緊要的；⑥買(mǎi)者和賣(mài)者無(wú)串通共謀行為；⑦消費者要求總效用最大化，銷(xiāo)售者要求總利潤最大化；⑧商品可轉讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。一個(gè)市場(chǎng)如果不符合上述8條中的任何一條，就是不完全市場(chǎng)。純粹的完全市場(chǎng)在現實(shí)中幾乎不存在。證券交易所和小麥市場(chǎng)通常被看作近似于完全市場(chǎng)的實(shí)例。房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復雜的特性不符合第①條和第④條。另外，盡管房地產(chǎn)所有權（中國為房屋所有權和建設用地使用權）可以轉讓?zhuān)康禺a(chǎn)實(shí)物無(wú)法移動(dòng)，不符合第⑧條。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常被視為典型的不完全市場(chǎng)。

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)，并且有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素，所以難以形成一般人容易識別的適當價(jià)格，從而需要房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行“替代”市場(chǎng)的估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導向正?；?，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　值得指出的是，在需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的不同類(lèi)型的資產(chǎn)中，因為它們之間的特性不同，把握影響其價(jià)值的因素所需要的專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗有很大的差別，所以對它們的價(jià)值進(jìn)行評估通常不是同一個(gè)估價(jià)師甚至不是同一家估價(jià)機構所能勝任的。例如，對于房地產(chǎn)、古董、礦產(chǎn)、機器設備、無(wú)形資產(chǎn)等，由于它們的質(zhì)量、性能、產(chǎn)權狀況、市場(chǎng)行情等不同，很難有同一個(gè)人對它們都“識貨”，更不用說(shuō)要科學(xué)、準確地評估出它們的價(jià)值了。進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，估價(jià)是與估價(jià)對象這個(gè)“物”密切相關(guān)的，與某些浮在“物”上的專(zhuān)業(yè)服務(wù)不同，從這個(gè)方面看估價(jià)類(lèi)似于設計。建筑設計、汽車(chē)設計、服裝設計、發(fā)型設計等雖然都是設計，都需要造型和講究美觀(guān)等，但仍然“隔行如隔山”。對于社會(huì )大眾來(lái)說(shuō)，通常也只有具有相應估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗的估價(jià)師得出的估價(jià)結果才會(huì )令其信服，才具有公信力，估價(jià)因此必然會(huì )出現適當的專(zhuān)業(yè)分工，形成按照估價(jià)對象劃分的不同專(zhuān)業(yè)和相應的估價(jià)師。國際上，一般把估價(jià)專(zhuān)業(yè)劃分為房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、機器設備、企業(yè)價(jià)值、無(wú)形資產(chǎn)等幾大類(lèi)。即使是房地產(chǎn)估價(jià)，在美國等市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)達國家和地區，通常還分為住宅估價(jià)和商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)兩大類(lèi)，在這兩類(lèi)中又有各自的專(zhuān)業(yè)范疇。例如，在住宅估價(jià)中，有的房地產(chǎn)估價(jià)師專(zhuān)做小型的（一至四個(gè)單元）給多戶(hù)家庭使用的住宅估價(jià)，有的房地產(chǎn)估價(jià)師專(zhuān)做大面積住宅估價(jià)。在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中，有的房地產(chǎn)估價(jià)師可能專(zhuān)做土地開(kāi)發(fā)估價(jià)，有的房地產(chǎn)估價(jià)師可能專(zhuān)做工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，或者專(zhuān)做寫(xiě)字樓估價(jià)，或者專(zhuān)做零售商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)?？傊?，估價(jià)如果不分專(zhuān)業(yè)，一個(gè)估價(jià)師如果什么資產(chǎn)都可以估價(jià)，就好比是一個(gè)教師什么課都可以教，一個(gè)醫生什么病都可以看，某些估價(jià)師可能因所有估價(jià)業(yè)務(wù)都可以承攬而一時(shí)得利，但終因沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化發(fā)展而不能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，進(jìn)而會(huì )發(fā)生“信任危機”而不被社會(huì )認可，得不到社會(huì )尊重而難以持續發(fā)展，最終受害的將是估價(jià)師和估價(jià)行業(yè)自身。至于估價(jià)機構，可以根據擁有的估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)情況以及自己的發(fā)展定位等，專(zhuān)營(yíng)某種資產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，成為某種專(zhuān)業(yè)的估價(jià)機構；或者從事多種資產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，成為綜合性的估價(jià)機構。