開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中的大小投資活動(dòng)，從發(fā)生、發(fā)展到結束，都有一個(gè)時(shí)間上的延續過(guò)程。對于投資者來(lái)說(shuō)，資金的投入與收益的獲得往往構成一個(gè)時(shí)間上有先后的現金流量序列，客觀(guān)地評價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項目的經(jīng)濟效果或對不同投資方案進(jìn)行經(jīng)濟比較時(shí)，不僅要考慮支出和收入的數額，還必須考慮每筆現金流量發(fā)生的時(shí)間，以某一個(gè)相同的時(shí)點(diǎn)為基準，把不同時(shí)點(diǎn)上的支出和收入折算到同一個(gè)時(shí)點(diǎn)上，才能得出正確的結論。

　　在不同的時(shí)間付出或得到同樣數額的資金在價(jià)值上是不等的。也就是說(shuō)，資金的價(jià)值會(huì )隨時(shí)問(wèn)發(fā)生變化。今天可以用來(lái)投資的一筆資金，即使不考慮通貨膨脹因素，也比將來(lái)可獲得的同樣數額的資金更有價(jià)值。因為當前可用的資金能夠立即用來(lái)投資并帶來(lái)收益，而將來(lái)才可取得的資金則無(wú)法用于當前的投資，也無(wú)法獲得相應的收益。

　?。?）隨著(zhù)時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì )增加。這種現象叫資金增值。在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，資金伴隨著(zhù)生產(chǎn)與交換的進(jìn)行不斷運動(dòng)，生產(chǎn)與交換活動(dòng)會(huì )給投資者帶來(lái)利潤，表現為資金的增值。從投資者的角度來(lái)看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值。

　?。?）資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來(lái)得到更多的消費，個(gè)人儲蓄的動(dòng)機和國家積累的目的都是如此。從消費者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現為放棄即期消費的損失所應得到的補償。

　　資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主要有：①投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；②通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償；③風(fēng)險因素，即對因風(fēng)險可能帶來(lái)的損失所應獲得的補償。

　　在技術(shù)經(jīng)濟分析中，對資金時(shí)間價(jià)值的計算方法與銀行利息的計算方法相同。實(shí)際上，銀行利息也是一種資金時(shí)間價(jià)值的表現方式，利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標志。

　　由于資金存在時(shí)間價(jià)值，就無(wú)法直接比較不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現金流量。因此，要通過(guò)一系列的換算，在同一時(shí)點(diǎn)上進(jìn)行對比，才能符合客觀(guān)的實(shí)際情況。這種考慮了資金時(shí)間價(jià)值的經(jīng)濟分析方法，提高了方案評價(jià)和選擇的科學(xué)性和可靠性。