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    房估理論方法:假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟

    2015-07-15 13:44 來(lái)源:來(lái)源于網(wǎng)絡(luò )
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      運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為6個(gè)步驟:①調查、分析待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況和當地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況;②選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式,確定未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況;③預測后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;④預測開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;⑤預測后續必要支出及應得利潤;⑥測算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值。

      下面以評估政府有償出讓國有建設用地使用權的價(jià)格為例,說(shuō)明如何調查、分析待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況和選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式,其他步驟的內容將在后面分節介紹。

      在中國現行土地使用制度下,政府有償出讓國有建設用地使用權的土地,主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,它可能是熟地,也可能是毛地或生地。政府出讓國有建設用地使用權的方式主要有招標、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議四種。無(wú)論是采取哪種出讓方式,政府都需要對這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行估價(jià),以確定其招標底價(jià)、拍賣(mài)底價(jià)(保留價(jià))、掛牌底價(jià)、協(xié)議出讓最低價(jià)或者做到心中有數;投標人、競買(mǎi)人、土地使用者也需要對這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行估價(jià),以確定其報價(jià)或出價(jià)。這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、使用期限等限制條件,通常政府在事先已明確,投標人、競買(mǎi)人、土地使用者如果取得了該類(lèi)土地,只能在政府的這些限制條件下開(kāi)發(fā)利用。因此,政府的這些限制條件,也是評估這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的價(jià)值時(shí)必須遵守的前提條件。

    責任編輯:亮亮
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