【學(xué)員問(wèn)題】如何預防商品房面積糾紛？

　　【解答】對于商品房這種特殊的商品，一般是允許合同約定的面積存有誤差的，但是誤差不應超過(guò)合理的范圍，這個(gè)范圍應該在合同中有明確規定。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，開(kāi)發(fā)商就應嚴格遵守。如果誤差超出約定的范圍，實(shí)際上就是開(kāi)發(fā)商違約，沒(méi)有履行合同?！逗贤ā芬幎ǎ河捎诹硪环皆诤贤s定的期限內沒(méi)有履行合同的，當事人一方有權通知另一方解除合同，因變更或解除合同使一方遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應由責任方負責賠償。因此，如果銷(xiāo)售方所交房屋超過(guò)雙方約定的面積誤差范圍，購房者有權要求解除合同，并要求得到相應的賠償

　　但如果合同中沒(méi)有約定明確的允許誤差范圍，一旦發(fā)生問(wèn)題，無(wú)論誤差超過(guò)或減少多少，法院可能判決購房者敗訴，采取多退少補的方法進(jìn)行結算。如對該條款再進(jìn)一步分析就會(huì )發(fā)現，在合同履行中會(huì )出現種情況：

　　一是實(shí)測面積少于合同約定面積，這時(shí)買(mǎi)家可向銷(xiāo)售方索要退款；

　　二是實(shí)測面積多于合同約定面積，這時(shí)無(wú)論多出多少平方米，買(mǎi)家都要按實(shí)測面積補足多出面積的全部房款，而不能要求解除合同或提出退房。從目前房地產(chǎn)交易因面積產(chǎn)生糾紛的情況看，上述兩種情況中后者占絕大多數，因為這種操作方式有利于銷(xiāo)售方售房時(shí)以相對較少的房?jì)r(jià)款吸引購房者，過(guò)后要求買(mǎi)房人補足多出面積的房款時(shí)，買(mǎi)房人又沒(méi)有依據不交這筆款項，只能自認倒霉。因此在簽訂購房合同時(shí)，買(mǎi)房人應該也有權力要求開(kāi)發(fā)商修改該條款內容或另簽訂補充條款。比如將該條款進(jìn)行以下兩種方式的修改：

　?。?）附帶條款應寫(xiě)上：房屋竣工后，如本合同暫測面積與實(shí)測面積誤差在3%以?xún)?，不再結算；誤差超過(guò)3%的，乙方有權解除合同，甲方應賠償因此給乙方造成的損失。

　?。?）或寫(xiě)上：房屋竣工后，如本合同暫測面積與實(shí)測面積誤差在3%以?xún)鹊?，甲、乙雙方按銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行結算；誤差超過(guò)3%的，乙方有權要求解除合同，甲方應負責賠償因此給乙方造成的損失。

　　以上內容均根據學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成，供參考，如有問(wèn)題請及時(shí)溝通、指正。