長(cháng)期趨勢法及其運用

　　本章介紹長(cháng)期趨勢法的含義、理論依據、適用的估價(jià)對象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟、幾種主要長(cháng)期趨勢法的內容以及長(cháng)期趨勢法的主要作用。

　　第一節長(cháng)期趨勢法概述

　　一、長(cháng)期趨勢法的含義

　　長(cháng)期趨勢法是運用預測科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，來(lái)推測、判斷房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的方法。簡(jiǎn)要地說(shuō)，預測就是由已知推測未知，由過(guò)去和現在推測未來(lái)。

　　二、長(cháng)期趨勢法的理論依據

　　房地產(chǎn)價(jià)格通常波動(dòng)，在短期內難以看出其變動(dòng)規律和發(fā)展趨勢，但從長(cháng)期來(lái)看，會(huì )呈現出一定的變動(dòng)規律和發(fā)展趨勢。因此，當需要評估（通常是預測）某宗（或某類(lèi)）房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，可以搜集該宗（或該類(lèi)）房地產(chǎn)過(guò)去至現在較長(cháng)一段時(shí)期的歷史價(jià)格資料，并按照時(shí)間的先后順序將這些歷史價(jià)格編排成時(shí)間序列，從而找出該宗（或該類(lèi)）房地產(chǎn)的價(jià)格隨著(zhù)時(shí)間的變化而變動(dòng)的過(guò)程、方向、程度和趨勢，然后進(jìn)行外延或類(lèi)推，這樣就可以作出對該宗（或該類(lèi)）房地產(chǎn)的價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（通常為未來(lái)）比較肯定的推測和科學(xué)的判斷，即評估（預測）出了該宗（或該類(lèi)）房地產(chǎn)的價(jià)格。