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2018年房估《理論與方法》高頻考點(diǎn)（第二章）：

1.房地產(chǎn)權利的分類(lèi)（P53）

2.房地產(chǎn)實(shí)物、權益和區位的含義

房地產(chǎn)實(shí)物的含義（考點(diǎn)在相關(guān)知識部分）

房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著(zhù)的部分，例如，土地的形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、平整程度等，建筑物的外觀(guān)、建筑結構、設施設備、裝飾裝修等。認識房地產(chǎn)實(shí)物，需要測繪、建筑、設備等專(zhuān)業(yè)知識。

房地產(chǎn)實(shí)物是有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體組合完成的功能。以一幢房屋為例，其有形的實(shí)體，如結構，是磚木的、磚混的、鋼筋混凝土結構或者鋼結構的；實(shí)體的質(zhì)量，如優(yōu)良工程，合格工程；組合完成的功能，如空間布局如何，戶(hù)型如何。

3.物權與債權

①債權是權利人請求特定義務(wù)人為或者不為一定行為的權利，債權的權利人不能要求與其債權債務(wù)關(guān)系無(wú)關(guān)的人為或者不為一定行為。“相對權”、“對人權”。

②物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，物權的義務(wù)人是物權的權利人以外的任何其他人。“絕對權”、“對世權”。

③“物權優(yōu)先于債權”、“時(shí)間優(yōu)先”。

④所有權是自物權，其他的是他物權。他物權中，抵押權是擔保物權，其他的他物權是用益物權。

4.壽命長(cháng)久特性也稱(chēng)為耐久性，對土地而言，也稱(chēng)為不可毀滅性、永續性。建設用地使用權期間屆滿(mǎn)，除住宅建設用地使用權自動(dòng)續期外，非住宅建設用地使用權人未申請續期或者雖然申請續期但依法未獲批準的，建設用地使用權由國家無(wú)償收回。（P62）

5.按開(kāi)發(fā)程度劃分的種類(lèi)（5類(lèi)）（熟悉）

（1）生地——無(wú)基礎設施；

（2）毛地——有基礎設施＋未拆遷；

（3）熟地——完善的基礎設施＋場(chǎng)地平整，可直接建造建筑物；有“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”三種情況。

（4）在建工程——已開(kāi)工但尚未建成，不具備使用條件的項目（包括緩建工程）。緩建工程也是在建工程。

判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗收為標志。

（5）現房——已建造完成＋可直接使用。

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