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　　2018年房估《理論與方法》高頻考點(diǎn)（第八章）：

　　1.假設開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有3種：

　?。?）業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提；

　?。?）自愿轉讓開(kāi)發(fā)前提；

　?。?）被迫轉讓開(kāi)發(fā)前提。一般情況下，自行開(kāi)發(fā)前提下的價(jià)值＞自愿轉讓前提下的價(jià)值>被迫轉讓前提下的價(jià)值。（P341～342）

　　在運用假設開(kāi)發(fā)法時(shí)究竟應采用上述哪種估價(jià)前提進(jìn)行估價(jià)，不是估價(jià)師可以隨意假定的，必須根據估價(jià)目的和估價(jià)對象所處的實(shí)際情況來(lái)選擇，并應在估價(jià)報告中充分說(shuō)明理由。房地產(chǎn)抵押估價(jià)和房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)，一般應采用“被迫轉讓前提”。

　　2.假設開(kāi)發(fā)法的理論依據（1）理論依據——預期原理和地租原理（一次性的價(jià)格剩余）。

　?。?）表現形式——評估新開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法。

　?。?）假設開(kāi)發(fā)法與成本法主要區別：

　?、俪杀痉ㄖ械耐恋貎r(jià)值為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

　?、诩僭O開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值通過(guò)預測得到，需要求取的是土地價(jià)值。

　?、燮瘘c(diǎn)和終點(diǎn)（已知和未知）剛好相反。

　　3.在調查、分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的狀況和當地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況后，便可以選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規模、檔次等。（P343）

　　4.折現率（掌握）

　　◆與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同。等同于同一市場(chǎng)上相同或相似的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目所要求的平均報酬率。

　　◆本質(zhì)上體現了資金的利率和開(kāi)發(fā)利潤率兩部分。

　?。ㄓ脛?dòng)態(tài)分析法時(shí)，利息和利潤不需要再另外計算。包含在折現率中予以考慮）。

　　5.測算中的其他有關(guān)問(wèn)題假設開(kāi)發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，在上述測算中只講了通常情況下的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，在實(shí)際估價(jià)中特別是評估投資價(jià)值時(shí)，有時(shí)還應考慮某些額外的收入、節省的費用或無(wú)形收益。

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