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　　2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》高頻考點(diǎn)（第二章）：

　　1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行環(huán)境

　?。?）社會(huì )因素：人口數量和結構、家庭結構及其變化、家庭生命周期、傳統觀(guān)念及消費心理、社會(huì )福利、社區和城市發(fā)展形態(tài)等。

　?。?）經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展狀況、產(chǎn)業(yè)與結構布局、基礎設施狀況、工資及就業(yè)水平、家庭收人及其分布、支付能力與物價(jià)水平等。（P31）

　　2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義

　　■一般的定義·指從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的場(chǎng)所，以及交易的途徑與形式。

　　■經(jīng)濟學(xué)的定義·指潛在的房地產(chǎn)買(mǎi)者和賣(mài)者，以及當前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。

　　■房地產(chǎn)市場(chǎng)體系包括·交易當事人－主體·作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)－客體·交易制度－制度·促進(jìn)交易的組織機構－中介

　　3.房地產(chǎn)市場(chǎng)指標（四大類(lèi)40小項）（P39～P44）

　?。?）存量＝上期存量+報告期竣工量-報告期滅失量

　?。?）可供租售量＝上期可供租售數量-上期吸納量+報告期新竣工量

　?。?）吸納周期＝1/吸納率

　?。?）開(kāi)發(fā)投資杠桿率＝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/自有資金或權益資本（反映企業(yè)財務(wù)風(fēng)險水平，值越高，說(shuō)明自有資金越少，風(fēng)險越大）

　?。?）住房可支付性指數（HAI）

　　HAI＝100，說(shuō)明中位數收入水平的家庭正好能承受中位數價(jià)格的住房

　　HAI＞100，居民家庭能夠承受更高價(jià)格的住房，房?jì)r(jià)相對于收入來(lái)說(shuō)低

　　HAI＜100，居民家庭能夠承受更低價(jià)格的住房，房?jì)r(jià)相對于收入來(lái)說(shuō)高了　　　　　

　?。?）住房?jì)r(jià)格合理性指數，從經(jīng)濟基本面可支撐住房?jì)r(jià)格的角度，對當前實(shí)際住房?jì)r(jià)格合理性做出判斷。

　　4.房地產(chǎn)市場(chǎng)細分（五種分類(lèi)）

　　4.1按地域范圍細分（區域性市場(chǎng)）

　　■按城市劃分

　　■按城市內的某一具體區域劃分

　　■按省或自治區劃分

　　■按大片區進(jìn)行劃分

　　4.2按房地產(chǎn)用途細分

　　■居住物業(yè)市場(chǎng)

　　■商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

　　■工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

　　■特殊物業(yè)市場(chǎng)

　　■土地市場(chǎng)

　　不同類(lèi)型房地產(chǎn)在投資決策、規劃設計、工程建設、產(chǎn)品功能、面向客戶(hù)的類(lèi)型等方面均存在較大的差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場(chǎng)。

　　5需求指標

　　■國內生產(chǎn)總值

　　■人口數量-戶(hù)籍人口、常住人口、現有人口

　　■家庭戶(hù)規模

　　■就業(yè)人員數量

　　■就業(yè)分布

　　■城鎮登記失業(yè)率

　　■家庭可支配收入

　　■家庭總支出

　　■房屋空間使用數量

　　■商品零售價(jià)格指數

　　■城市居民消費價(jià)格指數

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