估價(jià)結果報告的寫(xiě)作

　　估價(jià)結果報告應記載以下事項：①標題；②估價(jià)委托人；③估價(jià)機構；④估價(jià)對象；⑤估價(jià)目的；⑥估價(jià)時(shí)點(diǎn)；⑦價(jià)值定義；⑧估價(jià)依據；⑨估價(jià)原則；⑩估價(jià)方法；11估價(jià)結果；12估價(jià)人員；13估價(jià)作業(yè)日期；14估價(jià)報告使用期限。如果是房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告，還應包括變現能力分析、市場(chǎng)風(fēng)險提示。

　　1.標題

　　估價(jià)結果報告的標題通常為“房地產(chǎn)估價(jià)結果報告”。由于估價(jià)結果報告是估價(jià)機構提供給委托人的“產(chǎn)品”當中最主要的部分，所以標題下邊一般也要有估價(jià)報告編號并要與封面上的估價(jià)報告編號一致。

　　2.估價(jià)委托人

　　估價(jià)結果報告上的委托人，不僅要寫(xiě)明本估價(jià)項目的委托單位的全稱(chēng)，還要寫(xiě)明委托單位的法定代表人和住所；如果是個(gè)人委托估價(jià)，不僅要寫(xiě)明委托人的姓名，還要寫(xiě)明其住所和身份證號碼。

　　3.估價(jià)機構

　　估價(jià)結果報告上的估價(jià)機構與委托人相對應，不僅要寫(xiě)明本估價(jià)項目的估價(jià)機構的全稱(chēng)，還要寫(xiě)明估價(jià)機構的法定代表人或者執行合伙人、住所，以及估價(jià)機構的資質(zhì)等級、資質(zhì)證書(shū)編號。

　　4.估價(jià)對象

　　估價(jià)對象的寫(xiě)作應包括四方面的內容：①估價(jià)對象范圍：土地、房屋、構筑物、樹(shù)木等，同時(shí)應說(shuō)明估價(jià)對象范圍是否包含動(dòng)產(chǎn)、債權債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權等其他財產(chǎn)或者權益；②估價(jià)對象基本狀況：名稱(chēng)、坐落、規模、用途、權屬等；③土地基本狀況：四至、面積、形狀、周?chē)h(huán)境、景觀(guān)、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規劃限制條件、利用現狀、權屬狀況、土地使用期限；④建筑物基本狀況：層數，用途，建筑結構，裝飾裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護保養和使用情況，公共配套設施完備程度。

　　對估價(jià)對象的描述應做到層次清晰、用語(yǔ)表達簡(jiǎn)單、準確。

　　5.估價(jià)目的

　　估價(jià)目的就是指每宗房地產(chǎn)估價(jià)是為什么服務(wù)，即估價(jià)報告的具體用途。具體包括估價(jià)理由和作業(yè)范圍，估計何種房地產(chǎn)權益的何種價(jià)值，或進(jìn)行何種有關(guān)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢(xún)服務(wù)，具體估價(jià)目的通常由客戶(hù)設定。因此，估價(jià)結果報告中不同種類(lèi)的估價(jià)目的其表述應不同，具體舉例如下：

　?。?）抵押估價(jià)目的表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”；

　?。?）房地產(chǎn)轉讓估價(jià)目的可表述為：“為委托人轉讓估價(jià)對象提供市場(chǎng)價(jià)值參考”；

　?。?）征收農民集體土地的估價(jià)目的可表述為：“為被征地農民支付法定補償提供價(jià)值依據”；

　?。?）企業(yè)入股、合并等涉及的房地產(chǎn)估價(jià)目的可表述為：“為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉移的作價(jià)提供價(jià)值依據”；

　?。?）房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢(xún)服務(wù)估價(jià)目的可表述為：“為房地產(chǎn)投資決策提供參考依據”。

　　6.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)是所評估的估價(jià)項目客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值對應的年月日。估價(jià)時(shí)點(diǎn)也是估價(jià)結果所對應的日期。

　　7.價(jià)值定義

　　價(jià)值定義要說(shuō)明本次估價(jià)所評估的價(jià)值類(lèi)型及其內涵。

　　價(jià)值類(lèi)型是指在某個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項目中根據估價(jià)對象由估價(jià)目的決定的某種具體類(lèi)型的房地產(chǎn)價(jià)值。不同估價(jià)對象、甚至同一估價(jià)對象也往往具有不同類(lèi)型的價(jià)值。因此，估價(jià)結果報告中不同價(jià)值類(lèi)型的價(jià)值定義的表述應不同，具體舉例如下：

　?。?）房地產(chǎn)抵押估價(jià)價(jià)值定義表述為：“估價(jià)對象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設立優(yōu)先受償權利下的市場(chǎng)價(jià)值（或有限市場(chǎng)價(jià)值）扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”；

　?。?）房地產(chǎn)轉讓價(jià)值定義可表述為：“為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值”；

　?。?）房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢(xún)服務(wù)價(jià)值定義可表述為：“為投資價(jià)值，是一種基于市場(chǎng)價(jià)值和特定投資人自身條件所決定的價(jià)值依據”。

　　8.估價(jià)依據

　　估價(jià)依據要說(shuō)明本次估價(jià)所依據的法律法規和技術(shù)標準，國家和地方的法律、法規，委托人提供的有關(guān)資料，估價(jià)機構和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。

　　所列的估價(jià)依據要有針對性，不能濫列估價(jià)依據，不能將已過(guò)時(shí)或者失效的估價(jià)依據列出。

　　9.估價(jià)原則

　　估價(jià)原則主要說(shuō)明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則，并對所列估價(jià)原則進(jìn)行簡(jiǎn)要定義，不能濫列估價(jià)原則，必須具有針對性。

　　10.估價(jià)方法

　　估價(jià)方法要說(shuō)明本次估價(jià)所采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義。所采用估價(jià)方法的定義應準確、簡(jiǎn)明。在估價(jià)方法選用說(shuō)明中，應對理論上適用的估價(jià)方法進(jìn)行闡述，對理論上適用但未選用的估價(jià)方法要充分說(shuō)明理由。

　　11.估價(jià)結果

　　估價(jià)結果是本次估價(jià)的最終結果，應分別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫(xiě)金額。若用外幣表示，應說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格。

　　估價(jià)結果應表述清晰、說(shuō)明內涵，即說(shuō)明是否與估價(jià)假設和限制條件一致，例如是否扣除土地出讓金、相關(guān)費用及稅金等。

　　12.估價(jià)人員

　　在估價(jià)結果報告中關(guān)于估價(jià)人員要列出所有參加本次估價(jià)的人員的姓名、執業(yè)資格或職稱(chēng)，并由本人簽名、蓋章。

　　13.估價(jià)作業(yè)日期

　　估價(jià)作業(yè)日期是本次估價(jià)的起止日期，需要注意的是要與封面上的估價(jià)作業(yè)日期相一致。

　　14.估價(jià)報告使用期限

　　估價(jià)報告使用期限也稱(chēng)為估價(jià)報告應用有效期，可表達為到某個(gè)年月日止，也可表達為多長(cháng)時(shí)間。

　　房地產(chǎn)估價(jià)結果報告實(shí)例請參考后面房地產(chǎn)估價(jià)報告示例中的結果報告部分。