2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第八章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!

　　動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別

　　(1)對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出和開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的測(cè)算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)(通常為現(xiàn)在)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，基本上是靜止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的金額。而在動(dòng)態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，預(yù)測(cè)它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額，要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。

　　現(xiàn)金流量是指一個(gè)項(xiàng)目(方案或企業(yè))在某一特定的時(shí)期內(nèi)收入和支出的資金數(shù)額?，F(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。

　　(2)靜態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，不需要將它們折算到同一時(shí)間上，而是直接相加減，但要計(jì)算投資利息，計(jì)息期通常到開(kāi)發(fā)完成之時(shí)，不考慮預(yù)售/延遲銷(xiāo)售;

　　動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，把它們折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)，然后再相加減。

　　(3)在靜態(tài)分析中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)不顯現(xiàn)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。