【提問(wèn)】關(guān)于市場(chǎng)法指錯1、第13講中，對于住宅市場(chǎng)售價(jià)用的是市場(chǎng)法，我想問(wèn)的是可比實(shí)例因素調整中缺建筑物成新度、建筑面積、容積率調整可作為錯誤指出嗎？2、書(shū)52頁(yè)容積率的調整對嗎？請老師解釋一下，謝謝。

　　【回答】你好，1、錯處：權益狀況調整時(shí)沒(méi)有考慮容積率的調整。錯處：成新度調整未考慮。2、關(guān)于容積率的問(wèn)題其實(shí)比較復雜，它涉及到相同占地面積出多少建筑面積的問(wèn)題，還有周?chē)h(huán)境、樓間距等問(wèn)題，容積率調整的一般情形是容積率越大，說(shuō)明在土地面積一定情況下能出的建筑面積越多，相應土地越有價(jià)值，對應的土地單價(jià)越大，在市場(chǎng)法中，如可比實(shí)例的容積率大于估價(jià)對象容積率，則應對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調減；但容積率不是越大價(jià)值越高，它有邊際遞減效應，在超過(guò)一定界線(xiàn)后，容積率越大，則周?chē)h(huán)境惡化、樓間距過(guò)大等問(wèn)題越突出，土地單價(jià)不漲反跌，至于這個(gè)界限是什么，一般情況下會(huì )有一個(gè)通過(guò)實(shí)測得出的容積率系數調整表的，對此不必細摳。

★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師—房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析