甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)，租期5年。估價(jià)機構現對該酒樓進(jìn)行征收估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合征收工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據相關(guān)資料，該酒樓產(chǎn)權清晰，權屬證書(shū)齊全，用途合法，無(wú)違章搭建。

1、房屋征收估價(jià)時(shí)，應如何選定估價(jià)機構？

【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房地產(chǎn)估價(jià)機構由被征收人在規定時(shí)間內協(xié)商選定；在規定時(shí)間內協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)組織被征收人投票并以得票多的當選，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產(chǎn)估價(jià)機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收估價(jià)業(yè)務(wù)。參見(jiàn)教材P247。

2、針對酒樓業(yè)主不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘這一情況，在估價(jià)程序上應如何處理？

【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽宇或者蓋章的，應當由房屋征收部門(mén)、房地產(chǎn)估價(jià)機構和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應當在估價(jià)報告中說(shuō)明。參見(jiàn)教材P249。

3、若采用成本法估價(jià)，簡(jiǎn)述其估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。

【正確答案】 本題考查的是征收估價(jià)—成本法估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。成本法估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)：首先求取被征收房屋的土地重新購建價(jià)格、建筑物的重新購建價(jià)格和建筑物折舊，然后將土地和建筑物的重新購建價(jià)格減去建筑物折舊求取被征收房屋的價(jià)格。參見(jiàn)教材P247。

4、被征收房屋室內裝飾裝修價(jià)值應如何確定？

【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規定。當被征收房屋室內裝飾裝修價(jià)值由征收當事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價(jià)機構另行評估確定時(shí)，所評估的被征收房屋價(jià)值不應包括被征收房屋室內裝飾裝修的價(jià)值，并應在被征收房屋價(jià)值估價(jià)報告中作出特別說(shuō)明。參見(jiàn)教材P245。